Dotaz: Vlastním chatu na pozemku,který byl vrácen v restituci původnímu majiteli.Platím nájemné.Nyní mi dal majitel pozemku výpověď.Zamýšlí pozemek prodat na stavbu RD,protože se nachází v atraktivní lokalitě.Pozemek mi ke koupi nenabídl,ani o něj nemám zájem.Jsem ochotna mu chatu prodat,ale nabízí částku menší,než za jakou jsem ji já koupila. Musím souhlasit s návrhem a může mi znemožnit vstup do chaty?
Předně uvádíme, že neznáme situaci, zda jste stavbu postavil oprávněně či neoprávněně, zda jsou na pozemku věcná břemena atd.
Pokud stavbu oprávněně vlastníte, jak vyplývá z vašeho dotazu, tak rozhodně s jeho návrhem souhlasit nemusíte a chatu prodávat nemusíte. Pokud chatu vlastníte nevím proč platíte nájemné. Stavba není dle § 120 zákona č. 40/1964 Sb. součástí pozemku, tudíž i když bude pozemek prodán jinému majiteli, tak vy nadále zůstanete vlastnicí chaty. Je však otázkou, zda od Vás bude chtít chatu odkoupit jiná osoba, když se nachází na cizím pozemku. Ohledně znemožnění vstupu do chaty pokud máte věcné břemeno vstupu do chaty přes cizí pozemek tak Vám nemůže znemožnit přístup do chaty ani současný majitel ani nový majitel chaty. Pokud však věcné břemeno nemáte, mohl by Vám majitel přístup do chaty znemožnit, neboť nemáte právo chodit přes jeho pozemek. V případě, že věcné břemeno nemáte, můžete usilovat soudně o jeho zřízení.
Situace je řešena v § 135c odst.3 zákona č. 40/1964 Sb. občanský zákoník tak, že soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a stavby tak, že zřídí věcné břemeno které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě.
V případě tzv. "oprávněné stavby" na cizím pozemku může soud v případě sporu mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby upravit výkon vlastnických práv těchto vlastníků v míře přiměřené poměrům analogicky dle ustanovení § 135c odst.3 ObčZ (§ 853 ObčZ), tedy např. zřízením věcných břemen nezbytně nutných pro užívání stavby. Analogie ustanovení § 135c odst.3 ObčZ dle § 853 ObčZ je na místě proto, že je-li možná úprava vzájemných práv a povinností mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem neoprávněné stavby, tím spíše je to v případě tzv. "oprávněné stavby", zvláště byla-li se souhlasem vlastníka pozemku (zákona) kolaudována. Je možné, že při kolaudaci zde byla stanovena podmínka užívání chaty a tou byl přístup k chatě přes pozemek.