Jak to celé zvládnout, na co si dát pozor a co nejvíce trápí výbory SVJ napříč republikou, ví Zlata Botero, která se tomuto tématu dlouhodobě věnuje. Je totiž jednatelkou magazínu a odborného portálu Sousedé.cz, který se zaměřuje na každodenní realitu fungování společenství vlastníků. A právě Zlata Botero byla milou návštěvnicí Jany Machové v našem podcastu. Celý záznam si můžete poslechnout online – věnuje se mimo jiné tomu, jak probíhá předávání agendy, co dělat s konfliktními sousedy, jak řešit dlužníky a jak nastavit férová pravidla v domě.Pro článek jsme připravili výpisky toho nejzajímavějšího, přesto doporučujeme si podcast pustit celý. Rozhodně to stojí za to. Mnoho lidí si myslí, že být předsedou znamená jednou za rok zorganizovat schůzi a podepsat pár papírů. Ve skutečnosti jde o zodpovědnou pozici, která s sebou nese i osobní rizika.„Předseda SVJ je z pohledu zákona v obdobném postavení jako jednatel firmy. Pokud SVJ například uzavře nevýhodnou smlouvu, špatně hospodaří, nebo třeba neřeší bezpečnostní závady v domě, může předseda ručit vlastním majetkem,“ upozorňuje Botero.Aby toho nebylo málo, mnoho rozhodnutí nemůže předseda udělat sám – nejvyšším orgánem je shromáždění vlastníků. Pokud chce výbor například zateplit fasádu, musí nejprve získat souhlas většiny a dodržet přesně daný postup. Podle zkušeností paní Botero zůstává největším kamenem úrazu právě komunikace. Ve výborech SVJ často sedí lidé, kteří mají své civilní zaměstnání, rodinu a omezený čas. Na řešení problémů domu se dostává až „večer po práci“ – a i to jen v tom lepším případě.„Výbory fungují tak, že každý komunikuje přes vlastní e-mail. Informace jsou roztříštěné, dohledatelnost minimální a když předseda skončí, nový nemá kde začít. Smlouvy chybí, schválené investice nejsou nikde zaznamenané, dokumentace neexistuje v elektronické podobě. V extrémních případech jsem zažila i to, že několik předchozích předsedů už nebylo mezi námi – a po letech nebylo možné zjistit vůbec nic o minulých rozhodnutích,“ popisuje.Důsledkem jsou stagnující opravy, právní nejistota a frustrace vlastníků, kteří mají pocit, že se v domě nic neděje, nebo že se děje něco za jejich zády. Z praxe může Zlata Botero jmenovat tyto neustále se opakující chybové scénáře:Nesdílení dokumentace: Schválené rozpočty, smlouvy či revize nejsou dostupné, nejsou v systému nebo je má jen jeden člověk.Neprofesionální komunikace: Předseda používá osobní e-mail, ostatní členové výboru mají informace jen ústně.Chybějící plánování: V domě se řeší jen havárie nebo akutní problémy, ale neexistuje žádný dlouhodobý plán oprav nebo investic.Nejasné kompetence: Není zřejmé, kdo co řeší, jaká má kdo pravomoc a co může dělat samostatně.A pak jsou tu sousedské vztahy. Ty podle ní často rozhodují o tom, zda SVJ funguje, nebo ne. „V každém domě se najdou lidé, kteří vše komentují, ale nikdy s ničím nepomůžou. Když ale výbor nastaví jasná pravidla, komunikuje srozumitelně a přehledně, většina lidí reaguje vstřícně.“ Správci domů čelí v posledních letech novému fenoménu – krátkodobým pronájmům přes Airbnb nebo Booking. Byt, který majitel využívá jako investici, střídá každý týden jiný návštěvník. Dům se mění v hotel, přibývá anonymních cizinců, hlučných večírků i poškozeného vybavení.„Lidé, kteří v domě opravdu bydlí, pak ztrácejí pocit bezpečí i domova. Nevědí, s kým se potkávají na chodbě, stěžují si na hluk nebo nepořádek. Jenže v mnoha SVJ chybí pravidla, jak s tím pracovat – anebo nejsou vymahatelná.“Zákon přitom stanovuje, že většina bytových jednotek je kolaudována k dlouhodobému bydlení, nikoliv ke krátkodobému ubytování. Výbor SVJ má v určitých případech možnost požadovat, aby pronajímání probíhalo za konkrétních podmínek – například s vyššími příspěvky do fondu nebo povinností mít kontakt na vlastníka. Jak to vlastně celé začalo? V devadesátých letech se tisíce lidí v České republice staly vlastníky bytů. Z původních nájemníků vznikli ze dne na den správci nemalého majetku, a to často bez jakýchkoli zkušeností, znalostí nebo podpory. Bytové domy přešly ze státního vlastnictví do rukou jednotlivců, kteří měli sice nadšení, ale jen zřídka tušili, co všechno to obnáší.„Zpočátku se vše řešilo velmi živelně. Komunikace probíhala přes nástěnky, papírky na dveřích, případně chaoticky přes e-mail. Výbory často neměly jasně dané kompetence, neexistovala dlouhodobá strategie a dokumenty byly uloženy v šanonech někde v komoře předsedy,“ vzpomíná Zlata Botero.Postupem času se ukázalo, že správa společného majetku vyžaduje systém, přehled a kontinuitu. Jenže většina statutárů – tedy těch, kdo dům „řídí“ – je do této role vtažena bez přípravy, často jen proto, že se nikdo jiný nepřihlásil. Pro vaši informaci: V České republice žije podle Českého statistického úřadu ve společenstvích vlastníků jednotek (SVJ) nebo bytových družstvech přibližně 4 až 5 milionů lidí, což znamená zhruba polovina populace. Podle Zlaty Botero by si každý vlastník měl uvědomit, že není jen pasivním příjemcem služeb, ale že spoluzodpovídá za správu celého domu. A že komunikace, důslednost a přehledné vedení dokumentace nejsou detaily, ale základy dobře fungujícího SVJ.„Správa domu je vždy o lidech. Když se najde někdo, kdo do toho dá energii, empatii a rozvahu – a k tomu využije dostupné nástroje a oporu v zákoně – může i velký dům fungovat překvapivě dobře.“ Zaujal vás tento díl? Přihlaste se k odběru našeho podcastu a nezmeškejte ani další díly, kde zkoumáme nové trendy a technologie ve stavebnictví. Interiérová designérka radí, jak si zařídit bytDům jako smysluplný celekModulový dům je rychlá cesta k vlastnímu bydlení. Je vhodná pro každého?Že je v bytě hluk a jak moc jim to vadí, zjistí lidé často až po nastěhováníVyužívat dešťovou vodu můžete na zahradě, ke splachování WC nebo praní prádlaDenní světlo je fyziologickou potřebou, světlovody nám ji pomáhají řešitSpánek je věda. Poslechněte si dobré rady pro lepší spaníChytrá domácnost není cenově tak náročná, jak si lidé myslí, říká Petr Mašek Zdroje: Jana Machová, ČESKÉSTAVBY.cz, Sousede.cz, Český statistický úřad, Unsplash.
