1.1. Kupujete připravenou stavební parcelu? 1.2. Kupujete pozemek určený k výstavbě? 1.3. Kupujete louku, travnatý porost a ostatní plochu? 1.4. Dostali jste pozemek darem či za minimální cenu? 1.5. Co všechno s sebou ke koupi pozemku potřebujete? 1.6. Individuální strategie 1.7. Chcete ihned čerpat úvěr na výstavbu? 1.8. Převod pozemku na katastru nemovitostí 1.9. První krok nového majitele pozemku 1.10. Povinnost prodávajícího 1.11. DPH 1.1. Kupujete připravenou stavební parcelu? Stavební parcela je pozemek, na který už bylo vydané povolení ke stavbě. Většina prodejců stavebních parcel jsou dnes firmy, které tyto pozemky zároveň zainvestovávají. Vybudují sítě, postaví kapličky (plyn, elektřina) a realizují i dokončení povrchu komunikací, většinou následně předaných do majetku obce. Investorem může být jak stavební firma či fyzická osoba, tak realitní kancelář, se kterou se na investici stavební firma spolupodílí. Podstatné pro kupujícího stavební parcely je, kdy chce začít stavět. Je možné, že pouze koupí pozemek a pár let se stavbou vyčká. Nebo bude stavět hned. Důležité je, zda není koupě pozemku podmíněna termínem zahájení výstavby. V obou případech bude jinak nastaveno čerpání úvěru. Pokud kupující parcelu nepořizuje z vlastních finančních zdrojů. Pokud chce kupující zahájení výstavby odložit, přitom však chce už na její koupi čerpat úvěr, nastaví si s bankou jiné úvěrové podmínky, než když chce začít stavět co nejdřív. Může i kalkulovat s pozdějším prodejem bytu či jeho zástavou, nebo i s krytím hypotéky, případně jejím umořením prodejem jiné nemovitosti. Jednotlivá řešení jsou velmi individuální. I přesto, že je stavební parcela už zasíťovaná, je nutné znát stavební omezení, platná pro danou lokalitu. Ta jsou součástí územního plánu a stanoví si je obce ve spolupráci s architektem, který územní plán vypracovává. Podmíněna může být výška stavby, vzdálenost od hranice pozemku či komunikace, typ a barva střešní krytiny, typ střešní konstrukce či poloha jednotlivých staveb na jednotlivých parcelách vůči sobě atd. Roli nakonec bude hrát i orientace parcely ke světových stranám a její svažitost. 1.2 Kupujete pozemek určený k výstavbě? Často při prodeji parcel developerem dochází k tomu, že se pozemky začnou prodávat formou záloh už ve chvíli, kdy je k dispozici teprve takzvaná zastavovací studie. Nejsou tedy ještě vybudované sítě a komunikace a pozemek je zatím jen pozemkem určeným k výstavbě (ještě není rozparcelován). Stejně tak se pozemky prodávají formou záloh teprve ve chvíli, kdy se budují inženýrské sítě. Doporučuje se s investorem dohodnout takový typ smlouvy, kdy bude plná kupní cena uhrazena až poté, co bude pozemek jako stavební parcela zanesen v katastru nemovitostí a v územním rozhodnutí na něm bude povoleno stavět. Je-li vyhlédnutý pozemek určený k výstavbě, vyplyne z územního plánu. Pokud ale takový pozemek není součástí většího projektu a máme jej získat někde na klidném místě, od známých, příbuzných či jinak, musíme si nejprve zjistit, jak se napojíme na sítě, případně jak vyřešíme odpad (jímkou, čističkou odpadních vod s odtokem do nějakého řádu či potoka nebo jeho napojením na stávající kanalizaci v lokalitě, pokud je dostatečně dimenzovaná a vůbec to jde). Otázkou může být, kdo je vůbec majitelem kanalizace. Je i nutné zjistit, jak se na svůj pozemek vůbec dostaneme, čili si zajistit přístupovou komunikaci. Pokud takový pozemek nesousedí s již existující obecní komunikací, je nezbytné získat přístup na něj od případných majitelů sousedících pozemků. Takový přístup na náš pozemek je pak v katastru zanesen jako věcné břemeno, které je přenositelné i na jakéhokoli budoucího vlastníka daného pozemku, ale může být majiteli zpoplatněno. Měli bychom si i zjistit příkon elektrické energie, abychom nakonec nebyli překvapeni, že musí být vybudována nová trafostanice, kterou opět zainvestuje nový majitel pozemku. A tedy my. V zásadě bychom měli obejít dodavatele energií a distributora vody. Pokud už máme toto vše vyřešené, měli bychom zajít na stavební úřad a tam si zjistit, za jakých podmínek se daný pozemek stane stavební parcelou. A teprve pak až pozemek koupíme a požádáme o převod vlastnictví v katastru nemovitostí. V případě čerpání hypotéky na koupi takového pozemku musí kupující po podpisu kupní smlouvy předat peněžnímu ústavu potvrzení obce či stavebního odboru (je-li pozemek v katastru města), že jde o pozemek určený k výstavbě. Když bance potvrdíme, že na pozemek sice ještě není vydané stavební povolení, ale je to pozemek určený k výstavbě, profinancuje nám jeho koupi s budoucí vizí stavební parcely. Pak i odhadce banky ohodnocuje už tržní cenu parcely, byť na ni třeba ještě není vydané stavební povolení. 1.3 Kupujete louku, travnatý porost a ostatní plochu? Jedním již zmíněným případem je zálohování budoucí stavební parcely, která ještě dokonce ani nemusí být pozemkem určeným k výstavbě, ale teprve loukou. Další variantou je, že skutečně kupujeme louku, travnatý porost a ostatní plochu, na kterých zatím není povoleno stavět, ale očekáváme a máme předem zjištěno, že se statut tohoto pozemku a často celé lokality v územním plánu obce v nejbližší budoucnosti změní. Taková koupě je ale často jen dlouhodobou investicí, i když výhodnou, jelikož cena za 1 m2 louky je oproti ceně stavební parcely nižší řádově. Ovšem na budoucí výstavbu si můžeme počkat i řadu let a může se dokonce stát, že stavět nebudeme na svém pozemku smět nikdy. Čili jde o investici často vysoce rizikovou. Chceme-li tedy stavět ihned či v dohledné době (řádově v letech), musíme si koupit pozemek určený k výstavbě či ideálně stavební parcelu. 1.4 Dostali jste pozemek darem či za minimální cenu? Na pozemek získaný darem od známých se uplatňuje darovací daň, která je vyšší, než daň z převodu nemovitosti při její koupi. Pokud ovšem nejde o přímý příbuzenský vztah. Získáme-li pozemek od rodičů, máme vyhráno a co víc, banka bude při odhadu jeho hodnoty pracovat s tržní cenou. Kdybychom pozemek sice nedostali darem, ale koupili od někoho za minimální cenu a časem z něj po absolvování úřední mašinérie vytvořili stavební parcelu, nemusí se banka ohlížet na její tržní cenu a přihlédne k ceně, za jakou jsme pozemek pořídili, uvedené v kupní smlouvě. Ovšem některé banky umí úvěrovat i tržní cenu pozemku bez ohledu na cenu uvedenou v kupní smlouvě. V opačném případě je pozemkem možné ručit na stavbu domu pouze v hodnotě, jaká je stanovena kupní smlouvou, což ani nemá smysl. Lze tedy spekulovat, že si pozemek pořídíme řekněme za 50.000,-Kč, ale poté, co z něj vytvoříme stavební parcelu, získáme jeho ručením úvěr ve výši například 1.000.000,-Kč, ovšem jen v některé bance, ne ve všech. Jinak nezbývá, než ručit budoucí stavbou (či i jinou nemovitostí), nikoli však pozemkem, na kterém začneme stavět. 1.5 Co všechno s sebou ke koupi pozemku potřebujete? Chceme-li požádat o úvěr na koupi pozemku, postačí nám výpis z katastru nemovitostí, snímek mapy, potvrzení stavebního úřadu, že se jedná o stavební pozemek, návrh kupní smlouvy a ocenění pozemku. Samozřejmě i běžné osobní doklady. Občanský průkaz + druhý doklad totožnosti (řidičský průkaz, cestovní pas, rodný list). Ovšem podmínky pro získání úvěru mají banky často jiné, proto doporučujeme nechat si poradit hypotečním specialistou, který komunikuje s více bankami, zná jejich podmínky a dokáže pružně reagovat. Jednáme-li pak s realitním makléřem, poradí nám, jak na to, ale veškerou příslušnou dokumentaci za nás nevyřídí. Při samotné koupi pozemku pak budeme potřebovat už jen osobní doklady a musíme počítat s tím, že kupní smlouva bude ihned po svém podpisu ověřena notářem, ke kterému se společně dostaví prodávající i kupující. Uvažujeme-li zároveň s koupí pozemku už i o stavbě domu, musíme k získání úvěru na ni předložit buďto kopii ohlášky či stavebního povolení. Projekt (ať už individuální nebo typový) předkládáme odhadci společně s rozpočtem. Samozřejmě, že pro získání úvěru na výstavbu opět potřebujeme dokladovat vlastnictví pozemku, jeho určení k výstavbě, ocenění a osobní doklady, nejde však o standard platný pro všechny banky. Z dokladování vlastnictví pozemku při žádání o půjčku na stavbu vyplývá, že vždy musí nejprve proběhnout nákup pozemku, případně musíte na jeho koupi čerpat úvěr, a teprve až poté řešíme výstavbu. Dokonce existují i takové organizace, které pozemek a jeho případná rizika prověří. 1.6 Individuální strategie Záměry lidí s nemovitostmi jsou vůbec velmi variabilní a odlišné. Každý si zvolí úplně jinou strategii. Roli hrají i další plány. Někdo předem ví, že prodá byt a tím částečně umoří hypotéku na pozemek a stavbu, někdo už pozemek vlastní, jiný zase očekává dědictví a hypotékou si bydlení kryje jen krátkodobě. Roli však mohou hrát i různé spekulace, podnikatelské záměry či kariérní postup a podobně. Častým řešením pak bývá pořízení pozemku za uspořené peníze, kdy na koupi pozemku nečerpáme úvěr. O ten požádáme až na výstavbu. 1.7 Chcete ihned čerpat úvěr na výstavbu? Chceme-li začít po koupi pozemku co nejrychleji stavět, je dobré mít už v ruce projekt stavby, nebo alespoň projekt typizovaného domu, aby banka zpracovala znalecký posudek na předpokládanou hodnotu nemovitosti. V takovém případě bychom měli už od začátku vědět, kam až můžeme dosáhnout, jakou maximální částku si můžeme půjčit. Výhodné je zajistit si u banky možnost čerpání většího úvěru a nakonec nedočerpat 100% cílové částky. Opět však doporučujeme konzultaci s hypotečním makléřem, který spolupracuje třeba s RK. Opačně bychom museli žádat o navýšení úvěru či o úvěr nový nebo rozdíl krýt prodejem jiné nemovitosti či uzavřeným stavebním spořením. Vždy je lepší počítat s rezervou a nakonec si půjčit i o půl milionu méně, než naopak. Důležité také je odhadnout dobu výstavby a přibližně vědět, kdy začneme stavět a znát své finanční možnosti s výhledem do budoucna. Podle toho si můžeme dohodnout fixaci úrokové míry našeho úvěru. 1.8 Převod pozemku na katastru nemovitostí Před návštěvou katastru nemovitostí je nutné v daném počtu kopií vyhotovit a parafovat kupní smlouvu. Počet kopií bude ovlivněn počtem účastníků a vedlejších účastníků řízení, 1 kopii také požaduje finanční úřad za účelem přiznání daně z převodu nemovitosti, minimálně 2 kopie a z toho jednu ověřenou pak odevzdáme právě na úřadu katastrálním. Kopie kupních smluv na katastrální úřad nese buďto vedlejší účastník řízení (advokát, developer, zprostředkovatel – realitní kancelář), nebo samotní účastníci. Na katastrálním úřadu počítejme s uhrazením kolku za převod nemovitostí v ceně 500,-Kč. Katastrální úřad má ze zákona 30 dnů na vyřízení žádosti o převod pozemku, který jsme už koupili a v současné době většina katastrálních úřadů v celé ČR tento limit splňuje. Na základě zplnomocnění pak vedlejší účastník po 30 dnech vyzvedne kopie kupních smluv a doložku o nabytí právních účinků vkladu a tyto dokumenty účastníkům řízení rozdá. Možný je ale i postup, kdy katastrální úřad po nabití právních účinků vkladu dokumentaci účastníkům řízení jednotlivě rozesílá. První krok nového majitele pozemku Teprve od této chvíle může kupující s pozemkem nakládat a může samostatně vstoupit do jednání se stavebním úřadem. Měl by na své jméno získat nové stavební povolení a teprve tak dojde ke změně jména stavebníka, jelikož i přes nabití právních účinků vkladu je na stavebním úřadě jako stavebník stále ještě veden prodávající. 1.9 Povinnost prodávajícího Prodávající má od prvního dne následujícího měsíce od data nabytí právních účinků vkladu povinnost podat do 90 dnů daňové přiznání k dani z nabytí věci nemovité a tuto daň ve výši 4% z částky sjednané (tržní) či zjištěné (znaleckým posudkem – úřední) uhradit. Daň z převodu nemovitosti se vždy hradí z vyšší částky. Daň je sice nyní ve výši 4%, nicméně jsme před změnou daně, jejíž povinnost úhrady by se od 1.4.2016 měla přenést na kupujícího (novela zatím neprošla oběma komorami parlamentu).1.10 DPHDaní z přidané hodnoty jsou nově zatíženy i pozemky, které tvoří se stavbou jeden funkční celek. To znamená, že nově podražily kromě stavebních parcel například i přilehlé zahrady a další pozemky, které bude chtít případný zájemce zakoupit spolu s parcelou, na níž plánuje stavět. DPH budete platit v případě, že pozemek zakoupíte od plátce DPH. Tím může být firma nebo například soukromý developer. Pokud se však rozhodnete zakoupit stavební parcelu od soukromé osoby, DPH vám vyměřeno nebude a zaplatíte stejnou částku, jako v roce 2015. Odborná konzultace: Hana Kovandová, (RK STEJSKAL)
