Začněte jednatNemá smysl váhat s rekonstrukcí bytového domu. Ceny stavebních prací jsou nyní přijatelné a úroky hypotéčních úvěrů nízké. Čili i v případě, že ve společném fondu není dostatek peněz a jednotliví členové družstva či společenství nájemníků odmítají další výdaje ze své kapsy, je dobré uvažovat racionálně. Investované prostředky se začnou bezprostředně vracet na úsporách za energie a hodnota nemovitosti vzroste. Místo zbytečných plateb za „vytápění okolí domu“ je lepší investovat do svého majetku. S financováním rekonstrukce pomůže hypotéka s nízkou úrokovou sazbou, ale i konkrétní program státní podpory. Je jen třeba začít jednat.Investovat do bytu v zrekonstruovaném domě či naopak?Pokud budete reagovat na inzerovaný byt, určitě v inzerátu nenajdete fotografii dosluhujícího výtahu, starých oken, nevzhledné a nezateplené fasády a fleků po vodě pronikající do stavebních konstrukcí poškozeným a nezatepleným střešním pláštěm. Ovšem i společné prostory a výtah, zateplení domu, nová okna a stav střechy ovlivní obytný komfort v bytě. Pokud si ale na druhou stranu chcete koupit byt v zrekonstruovaném domě, je třeba vědět, zda je již případný úvěr splacen. V opačném případě totiž nejen zaplatíte mnohem víc prodejci bytu, ale nakonec postupně umoříte i samotnou rekonstrukci. Čili vždy hledejte pokud možno bytový dům, který je již zrekonstruován a jehož rekonstrukce je zaplacena. V takovém případě sice zaplatíte vyšší kupní cenu, ale ušetříte na všech poplatcích včetně těch do bytového fondu. Na to, zda je již rekonstruován samotný byt, pak příliš nehleďte, naopak bývá výhodou pořídit si v zrekonstruovaném domě byt před rekonstrukcí, jelikož si ji sami zajistíte levněji, než o kolik by byl byt dražší a navíc podle svých představ a vkusu. Smysl má též koupit byt v domě, kde jsou již prostředky na rekonstrukci našetřené v bytovém fondu (třeba i včetně přislíbené dotace) a která již brzy proběhne. Efektivita a ekonomika rekonstrukceZlepšení technických a užitných vlastností domu a zvýšení ceny nemovitosti – to je cíl rekonstrukce bytového domu. Ta však musí také probíhat podle zavedených postupů a pravidel. Důležitá je efektivita a ekonomika rekonstrukce, respektive revitalizace bytového domu, stejně jako ekologie. Je proto třeba začít technickým a ekonomickým posouzením stavu domu, energetickým auditem či posudkem a následně projektem. Příprava revitalizace bytového domu je vysoce sofistikovaná a odborná záležitost. A právě bytová družstva či SVJ (společenství vlastníků bytových jednotek) většinou nedisponují stavebními odborníky. Proto je třeba požádat odborníka (nejlépe rovnou stavební dozor investora) o spolupráci. Podle představ a potřeb investora pomůže s přípravou dokumentace, může vše projednat s úřady a může pomoci s přípravou podkladů pro smlouvu s dodavatelem či dodavateli. A právě výběr dodavatele je posledním krokem celého procesu.Technické a ekonomické posouzení domuTakzvané technické a ekonomické posouzení domu (technická studie) jasně odpoví na otázku, v jakém technickém stavu dům je a poslouží investorovi jako jeden z podkladů při rozhodování o rozsahu a úrovni jednotlivých opatření. Ukáže na to, v jakém stavu je statika domu, výtah, střecha, dílčí instalace, zábradlí, podlahy atd. Mnohé práce je pak třeba provést ještě před výměnou oken a dveří a zateplením fasády a střechy. Energetický auditEnergetický audit (případně energetický posudek) nám zase odhalí, jaké zateplení budeme potřebovat s ohledem na stav domu a plánované úspory. ProjektNo a projekt, který je vypracován na základě technického a energetického auditu a dalších požadavků investora, je vlastně podrobným manuálem samotné rekonstrukce. Realizační firma musí vědět, co, jak a v jakém rozsahu udělat. Nezbytnou součástí projektu je běžně i položkový rozpočet, který investorovi napoví, kolik bude revitalizace domu stát a jaké výdaje tedy může očekávat. Výběr dodavateleNakonec je třeba stanovit si kritéria výběru dodavatele. Určitě nemá smysl volit dodavatele podle jediného kritéria – například ceny a dokonce té nejnižší. I kvalitní materiály a technologie něco stojí, ovšem tomu odpovídá účinnost provedených opatření a životnost. Stejně tak ale nemá smysl akceptovat nejdražší nabídku – ani to nejdražší nemusí být tím nejlepším. Nejvýhodnější je vybrat dodavatele podle zkušeností, čili referencí – doporučení minulých zákazníků. Kvalita samozřejmě má svou cenu, ale u kvalitních dodavatelů je to cena dobrá. Stavební dozorV žádném případě si nenechte doporučit stavební dozor dodavatelem, jde o stavební dozor investora, nikoli dodavatele. A ten má hlídat kvalitu prováděných prací a používaných materiálů. Ideální je dokonce spolupracovat se stavebním dozorem již při přípravě dokumentace a stavby. Při samotné rekonstrukci pak stavební dozor odhalí chyby a nedostatky, které by se později projevily jako závady a ty by bylo jen velmi obtížné odstranit. Zdroj: www.annastav.eu
