Při plánování výstavby nového domova čeká každého stavebníka řada nezbytných rozhodnutí a úkonů. Patří mezi ně výběr místa (pozemku), zajištění financí na stavbu, výběr prověřené stavební společnosti s dobrými referencemi a vyřízení potřebných úředních náležitostí. Přibližme si je krok za krokem.
1. Jak prověřit pozemek
Prověření pozemku souvisí především s podmínkami pro výstavbu na něm, tedy s jejich zjištěním. Ještě než se rozhodnete konkrétní pozemek koupit či jinak získat, je třeba ověřit na místním stavebním úřadu, že je vámi vybraný pozemek v územním plánu schválen pro výstavbu domu. Je též třeba vyžádat si informace o případných omezeních týkajících se výstavby (ochranná pásma, věcná břemena, zástavní práva, požadavky CHKO) a o regulativech výstavby. Důkladným seznámením s podmínkami výstavby se vyhneme nemilým překvapením. A tím nejhorším možným je fakt, že se na pozemku vlastně nesmí stavět.Ovšem prověřujeme též orientaci pozemku kvůli vhodnému umístění obytných místností v domě, svažitost pozemku, která má vliv na rostoucí cenu spodní stavby (základová deska, suterén, podsklepení apod.). Svažitý pozemek však dává na druhou stranu prostor pro vytvoření zajímavé zahrady. Je ale třeba počítat s vyšší finanční částkou na terénní úpravy pozemku, nejen s dražší spodní stavbou.
Dům Bordeaux od HK-Dřestav s.r.o
2. Finanční plán
Výhodou je, když má stavebník již při koupi pozemku rámcovou představu o velikosti a dispozici svého budoucího domu. Je též třeba si udělat finanční plán (cena domu, cena pozemku, náklady na oplocení a úpravu zahrady, zpevněné plochy, přípojné sítě atd.). Pokud je váš pozemek již vybaven inženýrskými sítěmi (vodovod, kanalizace, elektřina, případně plyn), vyhnete se dalším nákladům a úředním procedurám, které je třeba při jejich přivedení na pozemek vynaložit, a které mohou stavební záměr značně zpozdit, ale i prodražit.3. inženýrské sítě
Ke stavbě domu v každém případě potřebujeme vodu a elektřinu, proto je nutné zařizovat jejich přípojky bezodkladně po koupi pozemku. Dále je nutné vést v patrnosti náklady týkající se ceny přípojek na samotném pozemku. Ty jsou ovlivněny usazením domu na pozemku, délkou vedení, ale i podložím. Voda může být řešena napojením na přípojku vodovodu, ale i vlastním vrtem či kopanou studnou. Splašková voda je nejčastěji sváděna do veřejné kanalizace, nebo může být napojena na jímku (ta se vyváží, případně je vybavena domovní čistírnou odpadních vod (ČOV). Dešťová voda může být řešena vsakem na pozemku, svedením do akumulační jímky a později využita na zálivku zahrady nebo odvedena do dešťové kanalizace. Realizace studny nebo čističky může značně prodloužit stavební řízení, protože probíhá vodoprávní řízení. Podle výběru topného systému může být potřebná realizace plynové přípojky a samozřejmostí je elektro přípojka.
Dům Merlot od HK-Dřestav s.r.o
4. Jak si vybrat dobrou stavební společnost
Mnoho peněz ušetříme spojením přípravy projektové dokumentace a studie se stavební firmou, která vám dům postaví. Dobrá stavební firma vám nabídne nezávazně a zdarma zpracování vizualizace domu a jeho usazení na pozemku, zdarma též získáte cenovou kalkulaci s možností vyřízení financování stavby domu a zdarma pro vás také vyhotoví projektovou dokumentaci rodinného domu pro stavební řízení, případně nabídne vyřízení stavebního povolení.Určitě se též setkáte s pojmem typový projekt a typový dům. Velká řada společností nutí své budoucí klienty k výběru typové stavby s minimálními nebo žádnými úpravami a každou změnu si nechá draze zaplatit, a to včetně vyšší ceny projektové dokumentace. Je to samozřejmě nesmysl! U dobrých společností se vám budou věnovat, vybrané typové projekty pomohou upravit a vhodně navrhnou jejich usazení na pozemek. V tom nejlepším případě pak společně vytvoříte individuální projekt. Zásadní předností využití služeb firemního projektanta je, že při projekci domu již pracuje s konstrukčním systém své stavební společnosti, zná technické detaily, dodá konkrétní odpovídající výpočty. Dům bude proto proveden tak, jak byl projektován a my nebudeme při výběru stavebního systému nuceni akceptovat prostorové, designové a tepelné změny domu. Ušetříme též za placení výrobní dokumentace zpracovávané podle nevyhovující projektové dokumentace.
Při výběru vhodné stavební firmy je též třeba prověřit, zda má dobré reference, kolik má za sebou realizací a jak dlouho se výstavbou zabývá. Rozhodným kritériem též může být fakt, zda je vám firma ochotna poskytnout kontakty na své zákazníky a také vás provede referenční stavbou, stejně jako vám poskytne s dostatečným časovým předstihem smlouvy k prostudování. Je též schopna se před projekcí zavázat k cenové nabídce a též je schopna zajistit financování stavby.
Kvalitu konkrétních stavebních systémů si nejlépe ověříme tak, že je má firma certifikované, předloží vám k nahlédnutí zpracované technické detaily a nenabízí vám alternativy zlevnění na úkor kvality stavebních konstrukcí.
Dům Prosecco od HK-Dřestav s.r.o
5. Stavební řízení
Je několik cest, jak získat stavební povolení. Územní souhlas, ohlášení stavby, územní a stavební řízení (za určitých podmínek lze spojit), stavební inspektor, smlouva o výstavbě. Druh řízení se odvíjí od zastavěné plochy požadovaným objektem, což se ale mění novelou stavebního zákona s účinností od 1.1. 2018. Základem pro vyřízení povolení stavby (byť to bude od Nového roku ve většině případech jen „ohláška“) je odpovídající projektová dokumentace v požadovaném rozsahu dle stavebního zákona, splnění všech požadovaných zákonných podmínek, norem a dodržení předepsaných místních regulativ. Na vyhotovenou projektovou dokumentaci a vydané stavební povolení jsou pak u většiny bank vázány přislíbené finanční prostředky.6. Příprava pozemku pro stavbu
Předpokladem pro započetí stavby není jen vyřízení stavebního souhlasu, ale také přivedení výše zmíněné vody a elektřiny na pozemek, zaměření pozemku a stavby geodetem, výškopisné a polohopisné zaměření pozemku, radonový průzkum, případně geologický (hydrogeologický) posudek nebo průzkum. Tyto podklady jsou většinou nutné již při zpracování projektové dokumentace a převážně je zajišťuje majitel pozemku. Na pozemek musí být také zajištěna vyhovující příjezdová cesta, ale i ochrana majetku včetně stavebního nářadí a techniky.
Dům Veltlín od HK-Dřestav s.r.o
O společnosti HK – DŘESTAV s.r.o.
HK – DŘESTAV s.r.o. je držitelem několika odborných a nezávislých certifikací, které jsou zárukou spolehlivosti (certifikáty výrobků a certifikát kvality firmy). HK – DŘESTAV s.r.o. splňuje uvedené nároky pro správný výběr stavební firmy. Je to prověřená a doporučovaná společnost, která nabízí komplexní služby při plánování bydlení a samotné výstavbě. Pomůže vám zařídit i stavební povolení a poradí s přípravou pozemku pro stavbu.Více informací najdete na stránce www.drestav.cz, osobně ve vzorových domech HK – DŘESTAV nebo na veletrhu FOR ARCH Praha 2017 v Hale 5, stánku C 8 a v Plzni od 13. do 15. 10. 2017.
