Naše orientace v dané problematice by měla začít znalostí vývoje cen v oboru. Dlouhodobě klesala a nyní stagnuje cena nemovitostí, což je způsobeno i relativně nízkými úrokovými sazbami, čili vyplatí se nemovitosti kupovat, méně je však výhodný jejich prodej. V nejbližších letech lze předpokládat mírný růst cen nemovitostí. Jak je to ale s cenami stavebních prací? Kolik zaplatíme za nový dům?
Největší problém nyní vidí investoři v DPH, jelikož stát uvalil s platností od 1.1. 2014 na parcely (stavební pozemky) DPH ve výši nejčastěji 21%, pokud jsou na pozemku umístěné stavby (byty, domy, ale také třeba jen inženýrské sítě, studny, …), , a také u pozemků, na kterých může být podle platného stavebního povolení (či ohlášení) provedena stavba. A to je problém. Ceny pozemků proto k 1.1. 2014 vzrostly a tento stav zůstává setrvalý. Zvýšení DPH se netýká pouze pozemků nezastavěných, ovšem nový návrh zákona, který ještě nebyl schválen, již sahá i po nich.
Na druhou stranu však lze očekávat, že ceny nemovitostí v nejbližších letech mírně porostou, proto se nyní stále vyplatí investice do nich, ovšem je třeba investovat rozvážně. Výhodnost koupě nemovitosti i výhodnost její výstavby musíme posuzovat individuálně. Důležitá je takzvaná cenová mapa nemovitostí v konkrétní lokalitě – dům prostě nesmí být ani příliš drahý, ani příliš laciný, jinak bude jeho pozdější případný prodej problematický.
Pokud chcete stavět nový rodinný dům, lze jeho cenu odhadnout podle podlahové plochy. V případě typových projektů lze považovat za průměrnou cenu 25.000 korun/m2, nejméně pak cca 19.000 korun. U individuálně navržených domů lze začít na částce 25.000 korun/m2, ale lze se v průměru dostat až na 30.000 až 40.000 korun. Ještě přesnější pak bývá odhad ceny podle obestavěného prostoru, protože konkrétní dům může mít vyšší stropy, střechu atd. Standardně velký a vybavený rodinný dům se v tomto případě pohybuje v intencích 5.000 až 6.000 korun/m3.
Novostavba rodinného domu
Řadová výstavba rodinných domů
Pro výstavbu rodinného domu je však zcela klíčová lokalita, jelikož právě ta zúročuje investici. Preferovány jsou lokality s výbornou občanskou vybaveností, které jsou v dosahu větších měst. A vysoká cena stavební parcely je v tomto případě vyvážena sníženými výdaji za dopravu a lepšími možnostmi využití volného času.
Co se týká energetických nároků nového rodinného domu, smí se stavět domy, které splňují alespoň nízkoenergetický standard. Jak je to ale s domy pasivními? Vyjde nás pasivní dům dráž?
Pasivní domy se liší od těch nízkoenergetických a starších konvenčně stavěných způsobem provedení izolací, dosažených energetických úspor a navíc i solárních zisků v zimě. Nejde o konstrukčně a technologicky extrémně náročné a tedy i drahé stavby. Důležitý je kvalitní návrh s promyšlenými detaily a co nejjednodušší řešení. Pokud toho architekt dosáhne, postavíte pasivní dům prakticky za podobné peníze jako nízkoenergetický. Samozřejmě se může cena zvýšit v závislosti na instalovaných technologiích, ovšem to se týká jakékoli budovy. A co víc, roční spotřeba tepla zde není vyšší jak 15 kWh/m2, což znamená, že zaplatíte zhruba 5000 korun ročně třeba za elektrické přímotopy.
Novostavba rodinného domu
Novostavba rodinného domu
U pasivních domů je třeba dát si při výběru dodavatele pozor na navrhované technické vybavení budovy. Je naprostý nesmysl investovat navíc mnoho set tisíc až miliónů korun do technologií. Takový fakt signalizuje, že není něco v pořádku. Kromě nezbytné rekuperace tepla budeme v tomto domě potřebovat už jen doplňkový zdroj tepla. Jinak si dům vystačí s aktivními solárními zisky (proto dominantní okenní plochy směřují na jih) a též s energií, kterou sami vyzařujeme. Čili nepotřebujeme centrální topný systém, drahé tepelné čerpadlo země-voda a podobně. Využít můžeme fotovoltaické panely pro minimalizaci plateb za spotřebovanou eletřinu a solárně termické kolektory pro ohřev vody. A pokud se chceme potěšit plameny v krbu, určitě nebudeme krb či krbová kamna dimenzovat podle potřeb vytápění.
Při rozhodnutí postavit pasivní dům je klíčová optimalizace všech souvisejících faktorů“ výběru místa, geografické polohy a oslunění pozemku, počtu lidí, kteří budou v domě bydlet, velikosti domu, ceny pozemku, stavebních materiálů a technologií. I všechny součásti samotné stavby je třeba optimálně sladit. V takovém případě dosáhneme ceny pasivního domu vyšší o 5 až 15% oproti běžné výstavbě a dlužno dodat, že ještě pokulháváme za západními sousedy, kde navýšení ceny nepřesahuje 5%. Vezmeme-li v úvahu energetické úspory, je návratnost investice velice rychlá. Navíc může pasivní dům dosáhnout vyšší životnosti než dům běžný. I vzhledem k rostoucímu tlaku na úspory energií se pasivní domy stávají vynikajícími investicemi.
