Dotaz: Jsem jedním z vlastníků garáľového stání v garáľové hale, ve které je 30 parkovacích stání vyznačených barvou na zemi. Dle prohláąení vlastníka se jedná ale o halu s 1 jednotkou. Je nás zde 30 spoluvlastníků a ze zákona nelze (myslím) vytvořit SVJ. Zákon vyľaduje 5 jednotek a 3 vlastníky. Způsobuje nám to nemalý problém při údrľbě a opravě haly. Názory vlastníků k opravám jsou nejednotné a není moľné se dohodnout. Můľete prosím poradit, zda lze zaloľit SVJ či jinou obdobu? Je třeba, aby existoval zástupce spoluvlastníků, který bude jejich jménem jednat a rozhodovat.
Vážený pane v odpovědi na Váš dotaz vznesený prostřednictvím serveru České stavby uvádíme následující.
Předně je důležité objasnění právního charakteru předmětných garážových stání. Jak jste uvedl, z prohlášení vlastníka budovy, jejíž součástí je zřejmě Vámi uvedená hala, jedná se o jednotku tedy nebytový prostor ve smyslu zákona o vlastnictví bytů(72/1994 Sb.). Jestliže tomu tak je, nejste vlastníkem garážového stání, nýbrž spoluvlastníkem jednotky, nebytového prostoru(záleží na určení dle příslušného kolaudačního rozhodnutí), v níž jsou jednotlivá stání vyznačena. V tom případě se taková jednotka řídí režimem podílového spoluvlastnictví dle ustanovení § 136 a následujících občanského zákoníku. Podle ustanovení § 139 obč. zák. o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne – li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Zástupce spoluvlastníků, který by jejich jménem jednal a rozhodoval může být po vzájemné dohodě ustanoven, nicméně jen pro přesně stanovené rutinní úkony jako je právě údržba a oprava haly. V případě širšího zmocnění takového zástupce by mohly nastat komplikace v případě, kdy by tento rozhodoval o důležité změně společné věci ve smyslu ustanovení § 139 odst. 2 obč. zák. Pak by totiž původně přehlasovaní spoluvlastníci mohli žádat soud, aby o změně rozhodl on.
Ohledně vytvoření společenství vlastníků jednotek je třeba uvést, že toto nelze vytvořit pro účely jediné jednotky, která je navíc podle všeho již součástí jiného SVJ. Společenství vlastníků jednotek vzniká ze zákona(72/1994 Sb.) v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Vzhledem k tomu nelze uvažovat o zřízení SVJ pouze k jedné hale, která navíc není domem ve smyslu příslušného ustanovení. Tato právní forma by navíc Váš problém nevyřešila, jelikož SVJ je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu.
V režimu správy společných částí domu by bylo možné celou situaci řešit v případě, kdy by hala v níž se nachází garážová stání byla dle příslušného kolaudačního rozhodnutí určena nikoliv jako nebytový prostor nýbrž jako společná část domu. Tehdy by z titulu správy společných částí domu SVJ bylo možné rozhodovat orgány SVJ o opravě a údržbě předmětné haly. Jednalo by se ovšem o režim SVJ celého domu, nikoliv SVJ jediné jednotky – haly s vyznačenými garážovými stáními.
Pro podrobnější odpověď by bylo potřebné znát podklady a bližší informace o dané konkrétní záležitosti a skutečných okolnostech, zejména text příslušného kolaudačního rozhodnutí, prohlášení vlastníka budovy a smlouvu, kterou byl na Vás převeden byt, včetně spoluvlastnického podílu k předmětné hale.