Dotaz: Dobrý den,zhruba před 3/4 rokem jsme koupili prostřednictvím realitní kanceláře starší rodinný domek.Nyní jsme zjistili,že součástí domku je i černá stavba pochízející cca z 50.let a zasahuje velkou částí na sousední pozemek.Chceme odstoupit od kupní smlouvy,neboť nás RK na tyto závažné okolnosti neupozornila.Máme na to právo? Děkuji mockrát za odpověď.

Odpověď

Smlouva učiněná v omylu je podle zákona neplatná. Neplatnosti se však musí postižená osoba dovolat, neboť dokud tak neučiní, hledí se na právní úkon (byť zatížený omylem) jako na úkon platný. Dovolání se neplatnosti je třeba uskutečnit výslovným projevem adresovaným druhé straně, přičemž je třeba uvést též důvod neplatnosti - v případě omylu popsat, jakých skutečností se omyl týkal. Přitom je třeba vědět, že ne každý omyl může vést k neplatnosti smlouvy - podle zákona se musí omyl týkat skutečnosti, jež byla pro uskutečnění právního úkonu (smlouvy) rozhodující, a osoba, které byl právní úkon určen, tento omyl vyvolala nebo o něm musela vědět. Pokud jej tato osoba vyvolala dokonce úmyslně, je to důvodem neplatnosti vždy (tedy i kdyby se omyl týkal skutečnosti nikoliv rozhodující pro uzavření smlouvy). Ve Vašem konkrétním případě je tedy třeba adresovat dovolání se neplatnosti tomu, od koho jste nemovitost koupili! Zároveň však toto podání adresujte i realitní kanceláři. Pokud by jednání s těmito dvěma subjekty nevedlo k cíli, budete se muset obrátit na soud. Je třeba tak učinit včas, neboť právo dovolat se neplatnosti smlouvy se promlčuje v tříleté promlčecí lhůtě ode dne účinků vkladu do katastru nemovitostí. Vzhledem k složitosti problematiky a jistě i nemalé finanční částce, která je ve hře, bude vhodné již od samého počátku svěřit vyřízení věci nekterému advokátovi.

JUDr. Bedřich Benek