Koupila jsem od obce pozemek s předkupním právem obce pro případ, že bych pozemek chtěla prodat. Na pozemku jsem vybudovala základovou desku a nyní chci pozemek prodat. Obec však chce odkoupit pouze pozemek v původní výměře a za původní cenu s tím, že ho pak prodá novému zájemci. Desku prý mám prodat přímo zájemci o tento pozemek. Deska není zakreslená v katastru. Je možné "oddělit" desku od pozemku a prodat někomu pozemek a jinému desku? Obec v kupní smlouvě neřešila situaci, že jí bude nabídnut pozemek se stavbou.
Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
K Vašemu dotazu uvádím následující:
Ve vztahu vlastnictví stavby a pozemku zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník vychází ze zásady odděleného vlastnictví k pozemkům a stavbám na nich stojících. Dle § 120 odst. 2 občanského zákona stavba není součást pozemku.
Ve Váši situaci je otázkou, zda-li základová deska vybudována na pozemku je již stavba ve fázi, kdy na ni lze pohlížet jako na samostatnou věc, kterou lze tudíž i převádět, nebo je dle zákonných ustanovení nadále součást věci (neboli pozemku), a jako taková nemůže být samostatně převáděna.
Otázku vzniku nemovité stavby jako samostatné věci v právním slova smyslu judikatura soudů již rozřešila rozsudkem Nejvyššího soudu z 11. 11. 1992, sp. zn. 3 Cdo 111/92 , ze kterého vyplývá: „Pod pojmem vznik stavby je nutno rozumět stav kvalitativně vyšší, než například jen pouhé změny v terénu (skrývka ornice, výkop základových pasů). Proto je nutno shora uvedený pojem spojovat se způsobilostí stavby být předmětem práv a povinností; okamžikem vzniku stavby je její dobudování minimálně do takového stadia, aby bylo nezaměnitelným způsobem patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží.“ Uvedený závěr soud opakoval v mnoha dalších rozsudcích, a lze ho tedy brát jako pevně ustálený názor.
Dle § 27 písm. l) zákona č. 344/1992 Sb., katastrálního zákona rozestavěná budova je definována jako budova, která je v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční.
V zákoně však není dále obsažena definice funkčního uspořádání prvního nadzemního podlaží, dle názoru odborníků ze zeměměřické oblasti se jedná o první řadu cihel či stěny dosahující do metrové výšky, které jasně vymezují, kde se bude nacházet např. garáž, kotelna a další místnosti.
Na samotnou základovou desku nelze pohlížet jako na rozestavěnou budovu, která by mohla být předmětem samostatného vlastnictví, tudíž v této fázi nemůže být zaevidována v katastru nemovitosti. Do okamžiku, než je stavba dobudována do stavu, kdy ji lze považovat za samostatnou nemovitou věc (ve smyslu právním a nikoliv ve smyslu stavebních předpisů) je vše, co na pozemku v souvislosti s realizovanou stavbou vzejde, součástí pozemku a tudíž vlastnictvím vlastníka pozemku.
Základová deska je tedy nadále součást pozemku ve smyslu § 120 odst. 1 občanského zákona, na kterém je vybudována, má tudíž stejného vlastníka a musí být společně s pozemkem převáděna jako jeho součást. Součást věci není dle občanského zákona samostatnou věcí a právní úkony týkající se věci se vztahují na všechny její součásti, nelze ji samostatně převést.
Ve Vámi popsané situaci, kdy obec by měla zájem daný pozemek převést na dalšího kupce, se nabízí řešení, že by se obec smluvně vzdala svého předkupního práva k pozemku, za úplatu či bezúplatně, a Vy jako vlastník prodáte pozemek novému kupci, s tím, že do jeho ceny bude započítána již zde existující základová deska.