Dotaz:děkuji vám za vaši odpověď-připisuji potřebné informace,aby mi mohlo být zodpovězeno-V r.1995 bylo uzavřeno manželství/bydleli jsme v "bytě" od podniku, kde manžel dříve pracoval/ V r.1997 s.r.o.nabídla k prodeji tuto nemovitost nájemcům do os.vlastnictví-jedná se o nemovitost v podílovém spoluvlastnictví/5 vlastníků/-každý vlastní podíl na nemovitosti-podíl určen k bydlení/nejhorší způsob/.Jelikož jsme byly již manželé vzniklo tím SJM-ale v r.2000 jsme sepsali s manželem/notářský zápis/o zúžení SJM-nemovitosti netvoří SJM a jsou vlastnictvím manželky/vloženo do katastru nemovitostí,kde jsem vlastníkem pouze já+4spoluvlastníci-manžel ne/.Bylo mi řečeno,že jelikož jsme nadále manželé,tak má manžel právo v "bytě"bydlet-povinnosti mezi manželi-tudíž se to asi vyřeší pouze rozvodem je to tak?Svůj podíl jsem chtěla prodat cizímu člověku/přes realitní kancelář/.Spoluvlastníkům byl můj podíl přednostně nabídnut/předkupní právo/-s prodejem cizímu souhlasí,ale manžel ne!Nabízela jsem mu i polovinu částky z prodeje či jiný byt-přesto nesouhlasí.V bytě bydlí již 50let-chápu ho,ale dohoda s ním není možná-žít s ním nadále nemohu/odstěhovala jsem se-avšak nadále přispívám na poplatky-trvalý pobyt, zde též mám/.Manžel zájemcům o byt tvrdí,že se z bytu nehne-prý tam má doživotní bydlení,ale dle katastrálního úřadu na předmětnou nemovitost není žádné takové břemeno evidováno-pokud vím muselo by být obsaženo ve smlouvě o zúžení SJM a také vloženo na KÚ.Je to tak?On mi již jeho smlouvu na které to prý je- ukázat nechce,nejsem si vědoma,že bychom mezi sebou uzavřeli ještě jinou dohodu či smlouvu nebo jiný závazek.Lze to nějak zjistit ,zda má ve smlouvě něco jiného?A oprávnění k bydlení?Pouze povinnost mezi manželi-jinak nevim.Může mi tedy bránit v prodeji?Tak věřím,že tentokrát máte dost informací pro vaši odpověď na mé otázky.Mockrát děkuji za vaši odpověď
V reakci na Váš doplněný dotaz ze dne 26.7. uvádíme následující. Jestliže byl spoluvlastnický podíl převeden notářským zápisem o zúžení SJM, je důležitý i samotný obsah tohoto notářského zápisu. Zejména, zda něco bylo takto vyloučeno ze SJM i ve prospěch manžela. Za určitých okolností lze dokonce uvažovat i o situaci, kdy by toto zúžení mohlo být pro rozpor s dobrými mravy zneplatněno. To by mohlo hrát roli při případném vypořádání SJM během nebo po rozvodu manželství. Při uvedeném vypořádání by totiž soud přihlížel i k tomu, co nabyl během trvání manželství do výlučného vlastnictví manžel v souladu s ustanovením § 149 občanského zákona, ve kterém je uvedeno: „Každý z manželů je oprávněn požadovat, aby mu bylo uhrazeno, co ze svého vynaložil na společný majetek, a je povinen nahradit, co ze společného majetku bylo vynaloženo na jeho ostatní majetek“. Tato okolnost však nemá sama o sobě vliv na převoditelnost vašeho spoluvlastnického podílu na třetí osobu.
Právo manžela na užívání bytu během trvání manželství záleží jednak ve vztahu k Vám na jeho i Vašich majetkových poměrech a dále ve vztahu k ostatním spoluvlastníkům pouze na jejich vůli, zda s ním uzavřeli nájemní smlouvu apod. Existenci smlouvy o jeho tvrzeném právu na “doživotní bydlení“ se můžete pokusit získat od ostatních spoluvlastníků, případně od orgánů společenství vlastníků, jsou – li nějaké. Jestliže však taková smlouva, která by manžela opravňovala v užívání bytu, neexistuje, nemá tento ze zákona právo byt užívat v době po případném rozvodu manželství. V tomto směru je rovněž důležité, jakým způsobem vzniklo spoluvlastnické právo všech spolumajitelů předmětné nemovitosti, co je obsahem příslušné smlouvy či jiného právního úkonu a zda neexistuje v souvislosti s tím nějaké ujednání, které by manžela opravňovalo k užívání bytu i po převodu jeho spoluvlastnického práva. K Vašemu dotazu ohledně věcného břemene je třeba uvést, že zřízení věcného břemene není jediným právním titulem k užívání bytu. Může tedy existovat i výše zmíněná nájemní smlouva, která takové právo zakládá, aniž by toto právo muselo být evidováno v katastru nemovitostí. Důležitým kritériem pro posouzení celé věci je také zabezpečení potřeb nezletilých dětí. Záleží tedy, u koho děti bydlí, či zda mají k předmětné nemovitosti nějakou vazbu.
Vzhledem ke shora uvedenému je možné uzavřít, že Vašemu převodu spoluvlastnického podílu žádná zákonná překážka nebrání. Zůstává ovšem otázkou, zda neexistuje smlouva, která by tento převod omezovala, či vylučovala, či zda v rámci vypořádání společného jmění manželů nemůže vzniknout Vaše povinnost zaplatit část prodejní ceny nemovitosti manželovi.
Závěrem je třeba uvést, že emailový charakter této poradny neumožňuje poskytnutí jednoznačného závěru ohledně všech možných právních posouzení dané věci. K tomu by bylo třeba nahlédnout do úplného znění konkrétních dokumentů. Bez toho lze pouze naznačit možné varianty vývoje a právního posouzení.