Současný trh hypotéčních bank nabízí klientovi velmi rozmanitou škálu možností. Mnohdy je informací na zájemce o hypotéku takové množství, že se jen těžko orientuje v jednotlivých nabídkách a složitě vybírá, která je opravdu tou správnou volbou.
V úvahu je potřeba vzít nejen atraktivní výši měsíční splátky, ale i ostatní parametry. Na co si dát pozor? Skrytým poplatkům jsme se věnovali v předchozích dvou dílech. To však nejsou jediné parametry, které je nutno posuzovat při výhodnosti té či oné nabídky.
Délka fixace úrokové sazby
Výše úrokové sazby je závislá nejen na volbě banky a na druhu hypotéky, ale i na délce fixace úrokové sazby.
Fixace úrokové sazby je dána bankou v letech. Banka po tuto dobu garantuje klientovi neměnné podmínky úvěrové smlouvy, zejména výši úrokové sazby. Podle všeobecných obchodních podmínek je banka povinna před koncem období fixace úrokové sazby (lhůta na zaslání této informace je u bank rozdílná, pohybuje se kolem jednoho až dvou měsíců) poslat klientovi nabídku úrokové sazby na další období. Klient má na výběr několik možností :
přijmout nabízenou sazbu
zvolit jinou sazbu, tedy z aktuální nabídky banky, ale na jinou délku fixace
splatit část nesplaceného úvěru a pokračovat dále ve splácení s některou s nabízených úrokových sazeb
splatit celý úvěr
Zastavíme se blíže u jednotlivých nabídek.
Přijetí nabízené sazby
V případě, že klient bude zvažovat pokračování ve splátkovém kalendáři, má možnost zvolit, z v té době platného úrokového lístku banky, libovolnou nabízenou délku fixace, která je pro jeho produkt platná. Některé banky však klientovi pro následující období fixace nenabízejí tak atraktivní nabídky úrokové sazby jako pro první fixované období, kdy klient smlouvu uzavírá.
Na toto je dobré se informovat již při volbě banky.
Splacení části úvěru a pokračování ve splácení
Okamžik změny úrokové sazby je vhodný i pro jiné změny. Klient má možnost mimo jiné i splatit libovolnou část úvěru a to zcela bez sankce. V případě, že při žádosti o hypotéku klient má představu o tom, že bude moci v určitém časovém horizontu nějakou část hypotéky splatit, je dobré tomuto faktu podřídit délku fixace úrokové sazby. Vše je otázka propočtu možných úspor, a proto by si klient měl nechat tuto možnost od hypotéčního makléře propočítat.
Splacení části jistiny mimo splátkový kalendář a mimo okamžik změny úrokové sazby je bankou zpoplatněno a sankce za to vyčíslená je velmi vysoká.
Splacení celého úvěru
Při změně úrokové sazby je možno splatit nejen část úvěru, ale je možno naplánovat splacení celého zbytku hypotéky. Pokud klient při změně sazby disponuje takovým množstvím prostředků a má zájem zcela hypotéku splatit, má tuto možnost bez sankce.
Klientovi se ale může stát, že nabídka od banky nebude pro další období fixace výhodná a klient by raději hypotéku splatil.
Změna hypotéční banky
V takovém případě má klient možnost využít nabídky konkurenční banky. U jiné banky si zažádá o hypotéku, jejímž účelem bude splacení jiného hypotéčního úvěru. Získá tak na další fixované období takovou sazbu, která je pro něj atraktivní.
Srovnat nabídky jednotlivých bank a vybrat tu, která nejvíce vyhoví požadavkům klienta je možné s pomocí
nezávislých makléřů.
Opět platí, že vše je otázka kalkulace. Je nutno propočítat, kolik klient ušetří na úroku změnou banky a porovnat s výdaji, které souvisí s novou hypotékou. Je nutno počítat s tím, že hypotéční banka, kde bude klient žádat, bude potřebovat ocenění nemovitosti, a tedy bude nutno za ocenění zaplatit poplatek. Dále si banka naúčtuje poplatek za schválení úvěru. Je možné, že v této době nová banka nabídne slevu na temto poplatek.
Fixací úrokové sazby nevolíme jen konkrétní výši úroku. Volíme také délku doby, za kterou přijde možnost více zasáhnout do hypotéčního úvěru a zcela změnit jeho parametry. Proto bychom měli této volbě věnovat velkou pozornost. Dobrý hypotéční makléř poradí i s těmito detaily.
V příštím díle se budeme věnovat volbě sazby z pohledu fixace.
Srovnat nabídky jednotlivých bank a vybrat tu, která nejvíce vyhoví požadavkům klienta je možné s pomocí
nezávislých makléřů.
