Co s sebou přináší prodej nemovitosti?

Nabývacím titulem při koupi nebo prodeji nemovitosti je kupní smlouva. V den, kdy byla kupní smlouva smluvními stranami podepsána, můžeme podat návrh na vklad do katastru nemovitostí (KN)- pokud se účastníci nedohodnou jinak. Pokud se tak nestalo, je nutno učinit tak bez zbytečných odkladů v době nejbližší.

Nabytí vlastnictví k nemovitosti vzniká ke dni, kdy byl podán návrh na vklad do katastru nemovitostí na místně příslušný katastrální úřad, který ve správním řízení rozhodne o povolení či zamítnutí vkladu. Toto datum je rozhodné pro vznik právních účinků vkladu.

Záležitosti týkající se zápisů vlastnických i jiných práv k nemovitostem řeší zákon č. 256/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k  nemovitostem. Věcnými právy (práva umožňující oprávněné osobě neomezeně disponovat právem vlastnictví nad věcí) se rozumí právo zástavní, právo odpovídající věcnému břemeni a právo předkupní, sjednané jako věcné. Právo nájemní má také částečně věcněprávní charakter. Zápisem do KN se rozumí vklad, záznam a poznámka, viz. zákon č. 256/1992.

Náležitostmi návrhu na vklad do KN jsou:
označení katastrálního úřadu, kterému je návrh doručen; jméno; příjmení; bydliště; RČ účastníků řízení (u právnických osob je to sídlo a IČO); označení práv, která mají být do KN zapsána.

Přílohami návrhu jsou:
listina, na jejímž základě mají být práva zapsána (kupní smlouva), a to v počtu o 2 větším nežli je počet účastníků řízení; výpis z OR pokud se jedná o právnickou osobu; plná moc v případě zastoupení; listina prokazující oprávnění vlastníka nakládat s nemovitostí (výpis z KN); úředně ověřený překlad do českého jazyka, v případě, že některá listina je v originále v jiném než českém jazyce.

Jak již bylo výše řečeno, katastrální úřad bude ve správním řízení jednat a posléze vydá správní rozhodnutí. Buď vyhoví návrhu a provede vklad, nebo přeruší řízení anebo zastaví řízení. K přerušení řízení vede nejčastěji nekompletnost náležitostí a příloh návrhu a navrhovatel je vyzván k nápravě ve stanovené lhůtě 30 dní (možnost prodloužení na 60 dní). Po odstranění nedostatků řízení pokračuje. Pakliže účastník nedostatky ve stanovené lhůtě neodstraní a nepožádá o prodloužení lhůty, úřad vydá rozhodnutí o zastavení řízení.

Právní normou upravující problematiku placení daně z převodu nemovitostí je zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů.
Součástí přiznání k dani z převodu nemovitostí je podle tohoto zákona notářsky či advokátně ověřená kopie kupní smlouvy nebo jiného nabývacího titulu, na jehož základě byl proveden vklad do katastru nemovitostí a znalecký posudek ocenění nemovitosti. Znalecký posudek musí být proveden oprávněnou osobou a v souladu odpovídajícím právním předpisem (zákon č. 151/1997 Sb., a jeho prováděcími předpisy). Měl by stanovovat cenu s ohledem na stav dané nemovitosti ke dni, kdy došlo k převodu vlastnictví. Znalecký posudek není vyžadován v případech, kdy dochází k převodu vlastnictví k pozemkům bez nemovitostí a trvalých porostů a u nemovitostí z vlastnictví obce, anebo v případě zcela osvobozeného převodu či přechodu vlastnictví.

Odlišnost daně z převodu nemovitostí od ostatních daní spočívá v tom, že si poplatník sám nevypočítává výši daně, ale daňový výměr mu je předložen správcem daně (FÚ).

Předmětem této daně je úplatný převod nebo přechod vlastnictví nemovitosti včetně vypořádání podílového spoluvlastnictví, vzájemná výměna nemovitostí, a zřízení věcného břemene.
Předmětem daně je i převod nemovitosti, u kterého dojde k odstoupení od smlouvy.
Poplatník daně z převodu nemovitostí je povinen podat daňové přiznání do 30 dní od povolení vkladu do KN.
Sazba daně je jednotná - 5% (v návrhu zákona se uvažuje o 3%).
Základem daně je cena dle znaleckého posudku. Pokud však je smluvní cena vyšší než cena ocenění, bere se za základ daně tato. Lhůta pro stanovení daňového výměru je stanovena na 3 roky od konce kalendářního roku, kdy vznikla poplatníkovi povinnost podat přiznání. Pokud správce daně jakkoli nedodrží tuto lhůtu, zaniká mu právo daň v pozdější době doměřit. Lhůta pro platbu daně je pro poplatníka 30 dní od doručení daňového výměru stanoveného správcem daně.