Nenechte se napálit III. díl

Některé z hypotéčních bank nabízí kromě klasických hypotéčních úvěrů tzv. kombinované produkty.

Klasická hypotéka spočívá v tom, že po jejím vyčerpání začíná klient platit měsíční splátky, tzv. anuity. Tak jsou nazvány splátky, obsahující jak platbu úroku z půjčky, tak i splátku jistiny, kterou si klient zapůjčil. Po celou dobu splácení tedy dochází k postupnému umořování půjčky a to přímo dlužníkem hypotéční bance.

Kombinovaný produkt je postaven tak, že klient bance hradí pouze úroky z půjčky. Vedle hypotéky má klient uzavřený další produkt - stavební spoření. Namísto platby jistiny, kterou by klient u klasické hypotéky hradil bance je zavázán platit stejnou částku na účet stavební spořitelny.

Stav v hypotéční bance:

• úvěr není klientem umořován – klient dluží pořád stejnou výši prostředků, jakou jsi půjčil
• veškeré platby, které do banky klient posílá jsou pouze úrok z půjčky

Stav ve stavební spořitelně:

• klient platí pravidelné platby stavebního spoření
• může využít jeho výhod
  • státní finanční podpora
  • úroky z vkládaných prostředků

Do novely zákona o stavebním spoření, která přinesla od 1.1.2004 zejména snížení státní finanční podpory, bylo možné vklady stavebního spoření zhodnotit ročně až 12% p.a.. Po novele se zhodnocení pohybuje kolem 6%p.a.. Do zhodnocení jsou započítány jak státní podpora, tak úroky ze vkladů.

Pro srovnání klasické hypotéky a kombinovaného produktu je nejvhodnější konkrétní příklad.

Zadání:
Výše hypotéky 700.000 Kč
doba splatnosti 20 let
úroková sazba 4,99%

Klasická hypotéka:
Měsíční splátka 4.600 Kč
Bilance po dvaceti letech celkem zaplaceno: 1,104.000 Kč

Kombinovaný produkt:
1. – 6. rok:
Měsíční splátka celkem 4.600 Kč
Na účet hypotéční banky (platba úroků) 2.910 Kč
na účet stavební spořitelny (úložka) 1.690 Kč
Vzhledem k tomu, že u spořitelny dochází po 6-ti letech k výplatě naspořené částky, použijí se tyto naspořené prostředky na úhradu dlužné jistiny do hypotéční banky. Tedy vždy po šesti letech dochází ke snížení dluhu v bance a stanovení nových plateb.
Po 1. šesti letech naspořeno a vráceno do banky: 148.600 Kč
Zbytek dluhu v hypotéční bance: 551.400 Kč

7. – 12. rok:
Měsíční splátka celkem 4.600 Kč
Na účet hypotéční banky (platba úroků) 2.290 Kč
na účet stavební spořitelny (úložka) 2.310 Kč
Po 2. šesti letech naspořeno a vráceno do banky: 203.470 Kč
Zbytek dluhu v hypotéční bance: 347.900 Kč

13. – 18. rok:
Měsíční splátka celkem 4.600 Kč
Na účet hypotéční banky (platba úroků) 1.450 Kč
na účet stavební spořitelny (úložka) 3.150 Kč
Po 3. šesti letech naspořeno a vráceno do banky: 276.500 Kč
Zbytek dluhu v hypotéční bance: 71.400 Kč

19. – 20. rok:
Měsíční splátka celkem 3.010 Kč
Zbylé dva roky již platíme anuitu, založené stavební spoření bychom mohli vybrat až po šesti letech.
Bilance po dvaceti letech celkem zaplaceno: 1,066.000 Kč

Pozn.: Ve výpočtech je po celou dobu uvažováno s konstantní úrokovou sazbou po celou dobu splatnosti hypotéky a také s tím že nebudou změněna pravidla státní finanční podpory. Je uvažováno se státní podporou podle nových pravidel, které jsou platné od 1.1.2004.

Další možností, jak využít oba produkty současně je použít klasickou hypotéku a vedle ní mít samostatně uzavřené stavební spoření. To díky úroku a státní podpoře je zajímavým a zejména stabilním zhodnocením prostředků. Po šesti letech je možno naspořené zhodnocené prostředky vybrat a použít je na umoření mimořádné splátky hypotéky.

Stav v hypotéční bance:

• úvěr je klientem umořován, snižuje se dluh

Stav ve stavební spořitelně:

• klient platí pravidelné platby stavebního spoření
• může využít jeho výhod
  • státní finanční podpora
  • úroky z vkládaných prostředků

Tato kombinace je pochopitelně výhodnější, ale přeci jen o něco náročnější. Klient měsíčně hradí více o platbu na stavební spoření. Tato vyšší finanční náročnost se klientovi vrátí v podobě dobře zhodnocených prostředků u stavební spořitelny a zároveň rychlejšímu umořování úvěru u hypotéční banky prostřednictvím mimořádných splátek od stavební spořitelny.

A opět malý příklad:

Zadání:
Výše hypotéky 700.000 Kč
doba splatnosti 20 let
úroková sazba 4,3%

Klasická hypotéka:
Hypotéku budeme fixovat na dobu 3 let, abychom dosáhli možnosti při změně sazby po 6-ti letech vložit mimořádnou splátku z úspor od stavební spořitelny.
1 – 6. rok:
Měsíční splátka hypotéky 4.600 Kč
Souběžně bude uzavřeno stavební spoření, vždy na dobu šesti let
Úložka do stavební spořitelny 1670 Kč
Po 1. šesti letech naspořeno a splaceno na jistině: 147.000 Kč
Zbytek dluhu v hypotéční bance po mimořádné splátce: 411.000 Kč

7 – 12. rok:
Měsíční splátka hypotéky 4.600 Kč
Úložka do stavební spořitelny 1670 Kč
Po 2. šesti letech naspořeno a splaceno na jistině: 147.000 Kč
Zbytek dluhu v hypotéční bance po mimořádné splátce: 21.700 Kč

13 rok:
Měsíční splátka hypotéky 4.600 Kč
Tento rok se již splácí pouze anuita, spoření se již nezakládá, během šesti splátek je hypotéka zcela splacena.
Bilance: celkem zaplaceno: 930.480 Kč

Pozn.: Ve výpočtech je po celou dobu uvažováno s konstantní úrokovou sazbou po celou dobu splatnosti hypotéky a také s tím že nebudou změněna pravidla státní finanční podpory. Je uvažováno se státní podporou podle nových pravidel, které jsou platné do 1.1.2004.

…pokračování příští týden:

Další méně obvyklé produkty na financování bydlení