Ať si tu ruinu opraví někdo jiný. Pravděpodobnost, že půjde v příštím roce o jednu z nejčastějších vět v našich končinách, je opravdu vysoká. Zároveň je zažehnuto na věčný spor stavebníků novostaveb a lidí opravujících staré domy. Stejně věčný jako stará kolumbovská otázka, zda bylo první vejce, nebo slepice. Ano. Rekonstrukce starého domu může být náročnější a dražší než stavba nového. A dokonce i v případě, že získáme prakticky stejné obytné dispozice. Záleží na tom, o jaký dům jde, jak je starý, kde stojí, v jakém je stavu, co všechno chceme opravit, vyměnit, zda dokonce nepodléhá pečlivé památkové péči atd.. Spor je to samozřejmě zbytečný, což se však obzvláště u piva stává často. Nejdůležitější je, jak stavební záměry financovat. A některá řešení se bohužel ukazují být slepou cestou, i když ambice mají obrovské. Jako třeba Oprav dům po babičce.
Dotační titul Oprav dům po babičce kryje výhradně energeticky úsporná opatření
Tak jako tak, úřady očekávají novou vlnu zájmu o dotace na opravu starých domů. A předpokládá se i nárůst zájmu o koupi takových domů a jejich následné opravy. To si stát slibuje od dotačních programů, u kterých je deklarována snaha učinit je ještě dostupnějšími. Proto se také k dotaci z programu Oprav dům po babičce přidává možnost zvýhodněného úvěru od stavebních spořitelen. Pořád je to ale samozřejmě dluh a dotace nemůže pokrýt většinu nákladů. Ona totiž kryje výhradně konkrétní energeticky úsporná opatření.
Že je koupě starších domů řešením bydlení pro zručné stavebníky a kutily, kteří si dovedou většinu oprav zajistit svépomocí, to je dlouho známá věc. Vedle toho se spousta lidí z takového řešení naopak nevidí a raději nemovitost prodají. Ceny starších nemovitostí se přitom hodně odlišují. Nejdražší jsou v Praze a okolo Prahy, obecně pak záleží na lokalitě, atributech pozemku a dalších součástech nemovitosti, například studny, stodoly, samostatně stojící garáže, kolny atd..
)
Nejméně jednou tolik peněz navíc
Pokud bude chtít někdo rekonstruovat starý dům s pomocí dotačního programu Oprav dům po babičce, musí počítat se složitějším vyřizováním žádostí. Proto se také tento dotační titul rozbíhá pomalu. Na druhou stranu je však dotace z tohoto programu lákavá již jen proto, že peníze dostanou žadatelé předem. Připočteme-li zvýhodněné úvěry od stavebních spořitelen, mohlo by jít o smysluplné řešení, které by trochu rozhýbalo zamrzlé stavebnictví i zamrzlý trh s realitami. Ale to jsou jen předpoklady. Ve skutečnosti je třeba si připravit nejméně jednou tolik peněz navíc. Proč uvádíme na konci článku.
)
Má smysl starý dům prodávat? A kupovat? Pro koho?
Záleží na tom, jaký. Pokud v uplynulém roce cena konkrétní nemovitosti klesala, bude pravděpodobně klesat dál a s prodejem nemá smysl otálet. Pokud stagnovala či dokonce rostla, vyplatí se s prodejem ještě počkat, to se však týká především domů v takzvaných “dobrých lokalitách“. Nejdražší jsou domy kromě Prahy a Brna na vnitřní hranici Středočeského kraje a také v bezprostředním okolí Brna.
Jestliže se k prodeji rozhodnete, je možné si tím významně pomoci k jinému bydlení, jehož úpravy už vás nebudou stát tolik času a peněz. I kdyby šlo opravdu o ruinu s malým pozemkem, mohou získané peníze stačit na akontaci hypotéky a ještě něco může zbýt na vnitřní vybavení nového obydlí. Ne každý dovede zázraky, kdy například za pouhých 500 tisíc korun vytvoří hodnotu odpovídající částce až okolo 2 milionů korun a více, pokud by práce byly zadány firmě. Právě pro takové lidi jsou staré domy a jejich rekonstrukce ideální. Pokud mezi ně nepatříte, nemá smysl se zbytečně nervovat něčím, čemu nerozumíte a na čem by vás všichni brali, jak se lidově říká “na hůl“.
Motivací pořízení starého domu ve špatném stavu může být i získání parcely. Dům se pak zboří a postaví nový. Část suti lze zároveň na pozemku vhodně využít. U některých starých budov je opravdu smysluplnější demolice a následná novostavba, nemluvě o tom, že koupí takové nemovitosti můžeme získat parcelu za rozumnou cenu například na místě, kde již žádné stavební pozemky k dispozici ani nejsou. Je ale třeba předem ověřit možnosti.
)
Trocha statistiky
Z dat plynoucích ze sčítání lidu z roku 2021 je patrné, že domovní fond zahrnoval více jak 2,3 milionu domů (2 317 276 domů k 26. březnu 2021), z toho bylo více jak 1,9 milionu domů obydlených a neobydlených přibližně 364 tisíc, což je okolo šesti procent. Co se týká koupě nemovitostí, největší kupní sílu vykazují lidé v Praze a v Brně, kde jsou nemovitosti nejdražší. Průměrná cena domu v Brně dosahuje cca 60 718 korun za metr čtvereční a v Jihomoravském kraji je to 52 716 korun. V Praze pak 110 664 korun za metr čtvereční. Nejlevnější jsou naopak domy v krajích Karlovarském, Královéhradeckém a na Vysočině.
Co se týká možnosti uhradit prodejem starého domu alespoň akontaci nového bydlení, průměrná cena starého obytného domu určeného k rekonstrukci je 1,5 až 3 miliony korun včetně ceny pozemku. Pokud byste takovým prodejem kryli akontaci na byt za cenu 5 milionů korun, desetiprocentní LTV činí minimálních 500 tisíc korun a při krytí koupě nemovitosti částkou 3 miliony korun si musíme půjčit pouze 2 miliony korun. A pokud kupující koupí starou ruinu i s pozemkem za 1,5 milionu korun, může opravdu získat stavební pozemek výrazně levně. Samozřejmě záleží i na velikosti pozemku.
)
Rekreační objekty
Samostatnou kapitolou jsou přitom staré domy pořizované jako rekreační objekty (chalupy). Obvykle si takové objekty kupují lidé žijící v městském bytě. Zde opět záleží na lokalitě, nejdražší jsou chalupy především v lyžařsky oblíbených oblastech, následují domy v jakkoli jinak turisticky vyhledávaných lokalitách. Nejlevněji lze pořídit starý dům v zapadlých vesničkách, kde jednoduše nic není a nikdo tam ani nejezdí. Odměnou může být kupci nemovitosti v takové lokalitě kromě finančních úspor i naprostý klid. Oproti tomu ceny nemovitostí v mainstreamových turistických lokalitách například Krkonoš a Šumavy se cenou blíží Praze.
Dobrou zprávou je, že v celorepublikovém průměru ceny rekreačních objektů obecně klesají. Je to především dáno tím, že z nabídky mizí lepší domy, kupující navíc čekají na nižší hypoteční sazby. Realitní trh tedy stagnuje. Obecně navíc platí, že dnes nemovitost prodává spíše ten, kdo z nějakého důvodu musí, kdo potřebuje peníze na něco jiného. Vše nyní záleží na ČNB a hypotečních sazbách, které jsou rekordně vysoké (6 %).
)
Není nač čekat
Neobydlené nemovitosti chátrají velice rychle, mnohem rychleji než ty obydlené. Je to sice svým způsobem paradox, ale logický. Vůbec nejhorší je promrznutí takových domů v zimě a chybějící péče o střechy a okapní systémy. Pokud pak do domu proniká vlhkost ještě zdola vzlínáním, stačí jedna zima a může být neobyvatelný. Paradoxně pak ruina spíše snižuje hodnotu pozemku. Nesmíme zapomenout, že cena demolice na klíč je u menšího domku až několik set tisíc korun. Ceny pozemků přitom jinak stále rostou (meziročně o 5-6 % nestavební pozemky a o 7-8 % pozemky stavební).
Dotace z programu Oprav dům po babičce. Co se o dotačním programu dočtete
Dotační program Oprav dům po babičce zastřešený dotačním titulem Nová zelená úsporám deklaruje podporu důkladných renovací rodinných domů a peníze vyplácí PŘEDEM. Jde tedy o zálohové financování renovací. Na dotaci dosáhnou vlastníci rodinných domů či rekreačních objektů využívaných k trvalému bydlení, kteří jsou ekonomicky aktivní (zaměstnanci, zaměstnavatelé, osoby samostatně výdělečně činné, pracující důchodci, pracující studenti a učni, rodiče na mateřské dovolené). Žádat mohou jako nepodnikající fyzické osoby.
Podmínkou čerpání zálohové dotace z programu Oprav dům po babičce je realizace důkladného, tzv. optimálního zateplení, kterým bude dosaženo požadovaných energetických úspor. Současně je navíc možné požádat i o podporu dalších úsporných opatření (instalaci fotovoltaiky, výměnu zdroje tepla, řešení dešťovky, úsporný ohřev vody, řízené větrání, teplo z odpadní vody, zelenou střechu, dobíjecí stanici na elektromobil).
Dotace pokryje celkem 50 % způsobilých výdajů, navíc nabízí rodinný bonus 50 tisíc korun na každé nezaopatřené dítě, bonus 10 % z celkové výše dotace pro domácnosti z Karlovarského, Moravskoslezského a Ústeckého kraje a z obcí podporovaných státem a kombinační bonus 10 tisíc korun za každou kombinaci opatření, pokud žadatel kromě dotace na zateplení požádá ve stejné žádosti o dotaci na další úsporná opatření.
)
KRITIKA NA ZÁVĚR: Program Oprav dům po babičce bohužel neřeší největší neduhy starých domů
Z výše uvedeného je patrné, že program bohužel neřeší mnohé zásadní problémy zastaralých budov, které jsou mnohem důležitější než samo zateplení a vrstevní úsporných opatření a technologií. Z jednoduché logiky věci, k čemu mi bude zateplený dům s fotovoltaikou, tepelným čerpadlem, dobíjecí stanicí, zelenou střechou, řízeným větráním a teplem z odpadní vody, když do neizolovaného domu vzlíná voda a je třeba zajistit podřezání či injektáže, navíc realizovat nové omítky a podlahy? Když jsou v domě staré hliníkové elektrické rozvody, místy se propadá rákosový strop atd.? Pokud pak má zvýhodněný úvěr od stavební spořitelny pokrýt pouze druhých 50 % nákladů na energeticky úsporná opatření, může být výsledkem nadále neobyvatelný dům. Ale papírově energeticky efektivní. Bez vlastních úspor či hypotéky je rekonstrukce starého domu do podoby moderního, komfortního bydlení, nereálná.
Zdroj: czso.cz, novazelenausporam.cz, European Housing Services, Bezrealitky, NEMO Report
