Problémy starších domů najdeme nejčastěji na střechách, v hydroizolacích a na stěnách. A navíc je tyto domy většinou třeba zateplit včetně výměny oken za tepelně izolační. Bourat starší dům se chce málokomu, ovšem některé budovy jsou v takovém stavu, že by bylo bourání a nová výstavba vlastně levnější. Kdy a proč nebourat, ale rekonstruovat?
Proč nebourat
Jedním z hlavních důvodů, proč nebourat, ale rekonstruovat, je velikost pozemku. Novostavba smí zabírat nejvýše třetinu pozemku a to může být problém na malých pozemcích. Dalším důvodem je plynulá návaznost domu na okolní zástavbu a jeho vzhled. Rekonstruovat starší dům a investovat do něj lze navíc postupně, aniž bychom se museli jednorázově zadlužit velkou hypotékou. V postupně rekonstruovaném domě lze dokonce i bydlet, ovšem vždy je lepší nejprve dům zrekonstruovat a až poté se do něj nastěhovat. Při rekonstrukci staršího domu je třeba začít střechou a interiéry, mnohdy včetně nových rozvodů a až nakonec se věnovat výměně oken, zateplení obálky domu a třeba zahradě.
Mnohých závad starších budov se zbavíme jen obtížně, obzvláště v případě problémů s vlhkostí a problémů statických. Dříve se domy odizolovávaly pouze lepenkou a nebo vůbec, mnohé staré chalupy ani nemají základy. V těchto domech jsou dnes vlhké stěny, které jsou zasažené plísněmi a všudypřítomná zatuchlost odrazuje od bydlení v nich. I statické poruchy mohou souviset se založením staveb, ovšem často jde prostě jen o důsledky jejich stáří, nedostatečné péče a dlouhodobé neobydlenosti. Příčinou prasklin ve stěnách přitom může být i poškozená střecha a nebo nefunkční okap.
Mnoho závad je dokonce dobře skrytých, respektive příčin mnohých závad a odhalíme je až po razantním zásahu do stavby. Vždy platí, že když začneme dům rozebírat, narostou nám plánované náklady a to mnohdy i zásadně a neočekávaně. Může se dokonce stát, že vám z původního domu zůstanou jen nosné zdi a základy – pokud dům základy vůbec má. I v tomto případě se ale rekonstrukce vyplatí. Demolice zdiva a jeho uložení na skládku není zrovna levnou záležitostí a nové zdivo též nebude levné, jde o jednu ze zásadních položek každé novostavby.
Rekonstruovaný dům - zůstaly nosné stěny, komín a zachovalé původní trámy
Jak postupovat při rekonstrukci staršího domu
Nejprve si najděte stavebního odborníka, který posoudí stav budovy, navrhne konkrétní opatření, poradí s rozdělením stavby na etapy, vypracuje vám projekt a pomůže získat stavební povolení. Zároveň nezapomeňte intenzivně větrat a nejlépe i topit, jelikož vám to pomůže s odstraněním vlhkosti ze stavebních konstrukcí, nebo alespoň s její eliminací.
Rekonstrukci určitě začněte střechou a novými okapy (pokud je to samozřejmě třeba) – shora prostě nesmí do budovy nadále zatékat. U mnohých budov je iluzí pouhá výměna střešní krytiny. Pokud je prostor pod střechou navíc malý a vy plánujete podkrovní byt, může být třeba střechu zvednout, jelikož nové podlahy sníží strop a už byste se v podkroví ani nemuseli postavit, nemluvě o stavebních normách, které definují minimální výšku podkrovních místností. Není neobvyklé zvýšení střechy o metr a více.
Dalším zapeklitým problémem bývá vlhkost v domě. Pokud jsme zjistili, že se šířila shora, máme rekonstrukcí střechy vyhráno, pokud ale jde zdola, bude nezbytná drenáž, odvětrání základů, případně podříznutí domu či injektáže. Určitě vám v tomto případě nezbude nic jiného, než se obrátit na odborníka na sanace zdiva. Počítejte též s tím, že navržená opatření bývají drahá.
Staré venkovské chalupy s barokními štíty
Staré městské domy
Popraskané stěny nemusí znamenat nic zásadního. Pokud ale nanesete na praskliny sádrové terče a ty po několika týdnech až měsících prasknou, čeká vás odborné statické posouzení budovy a s ním spojená opatření, která opět nemusí být levná.
Co se týká vnitřních instalací, prostě se předem smiřte s tím, že instalace ve starších domech jsou z 99,9% nevyhovující. Jak z hlediska technického stavu, tak z hlediska dispozic. Víc není třeba dodávat – vytrhat a rozvést znova! Nové rozvody vám budou sloužit mnoho desítek let. Výměna instalací též souvisí se změnou topného systému.
Rekonstrukce interiéru také souvisí se změnami dispozic místností. Snadno zasáhneme do dispozic změnami příček, horší je to však již v případě nosných stěn. I v tomto případě potřebujeme pomoc odborníka.
Zateplením domu a výměnou oken za tepelně izolační uspoříme spoustu peněz za vytápění a klimatizování interiéru. Střechu zateplujeme již při její rekonstrukci, ale výměnu oken a zateplení fasády si můžeme s čistým svědomím nechat až na konec. Doporučuje se též kvalitní izolace podlah v přízemí, ta se však provádí ihned po rekonstrukci střechy, čili při realizaci interiérů.
