Úroky z hypoték klesají, trh se zklidňuje

VELKÁ BRITÁNIE
Na trhu dochází k cenovému posunu směrem dolů. To má několik důvodů – především dochází k uklidnění situace na mezibankovním trhu a k pragmatickému poznání, a to sice, že úvěrování domácností s cílem bydlení, tedy hypotéky, je jednou nejbezpečnějších cest umístění kapitálu. Další pozitivní vliv pro pokles sazeb je snížení základních sazeb Britské centrální banky. Za zmínku stojí to, že banky ve Velké Británii prakticky jednotně omezily poskytování vysokých hypoték na 100% hodnoty nemovitosti (Loan to value, LTV). Běžným tržním standardem je LTV do 75%. Jaké jsou konkrétní úrokové sazby? Pokud chceme srovnávat, musíme volit fixní sazby, které jsou u nás zcela dominantní. Úrokové sazby jsou pro pětileté fixace v rozmezí 4,69% až 4,89%. Pokud se podíváme na tříleté fixace, pak se sazby pohybují o 0,3% níže a u dvouletých fixací jsou sazby kolem 4%. Ještě lepší situace je u variabilních sazeb, tam se úrok pohybuje kolem 3%.

USA
Největší změnu doznaly úroky s nástupem nové administrativy Baracka Obamy. Jestliže hypoteční sazby byly běžně v listopadu loňského roku vyšší než 6%, tak v lednu klesly úroky o více než 1%. Obdoba pětiletých fixací se pohybuje okolo 5,5% což je velmi podobné jako úroková sazba u nás.

Typickým znakem úrokových sazeb v USA je fixace na desítky let, tedy i na 20, 30 let. Pokud chce klient získat nejnižší úrok, tak je lepší pohyblivá sazba (adjustable). Na níže uvedeném grafu je patrný pokles úrokových sazeb za poslední 3 měsíce u fixace na 5 let.

AUSTRÁLIE
Úrokové sazby v Austrálii jsou velmi podobné jako sazby u nás. Jednoletý fix je ve výši 5,39%, dvouletý fix je pak běžně za 5,42% a tříletý fix za 5,44%. Na rozdíl od trhu Velké Británie se v Austrálii běžně úvěruje do 100% hodnoty nemovitosti.

ŠVÝCARSKO
Švýcaři si užívají nejnižších hypotečních úrokových sazeb za posledních 20 let. Obdobně nízké úroky byly v rozmezí let 2003 až 2005. Nicméně odborníci očekávají, že sazby dosáhnou v průběhu letošního roku dvacetiletého minima. To ostatně dokládá uvedený graf, který je aktuálním výstupem týmu analytiků UBS. Ta je ve Švýcarsku lídrem hypotečního trhu.

„Švýcarský hypoteční trh je jeden z nejvíce konkurenčních hypotečních trhů na světě. Na 7,3 mil. obyvatel je více než 350 hypotečních poskytovatelů. Nutno dodat, že ani jedna banka není specializovaná na hypotéky. Specializované hypoteční banky už ve Švýcarsku nejsou, neuživily by se. Hypotéky poskytují univerzální banky, kantonální banky, pojišťovny a velmi omezeně penzijní fondy“. Říká Libor Ostatek, ředitel Hypotečních makléřů GOLEM FINANCE, který ve Švýcarsku působil v oblasti hypoték 3 roky.

Aktuální švýcarské hypoteční úrokové sazby jsou:

• 1 letý fix 2,20% 
• 3 letý fix 2,39%
• 5 letý fix 2,85%

´To platí pro hypotéky do 65% hodnoty nemovitosti. „Pokud chce klient hypotéku na vyšší LTV, připlatí si úrokovou přirážku kolem 1%. Ale pozor, Švýcaři běžně úvěrují maximálně do 80% LTV. Vyšší hypotéku, tedy nad 80% LTV, získá jen velmi bonitní klient a na výjimku. Tento systém změnili po roce 1992, kdy došlo ke kolapsu trhu s nemovitostmi a ke kolapsu financování, což bylo provázeno silnou ekonomickou recesí. Před touto krizí úvěrovali běžně do 120% LTV.´ Vysvětluje Libor Ostatek.

ČESKÁ REPUBLIKA
V kontextu vývoje zahraničních trhů je zajímavé jak se vyvíjí postoj bank u nás. Převažuje konzervativní, až rezervovaný postoj k jakýmkoli úpravám úrokových sazeb směrem dolů. Lze pochopit, že banky nechtějí plošně snižovat úrokové sazby. Ty jsou od začátku roku prakticky neměnné, až na malé výjimky. Co je ale velká škoda, že banky nedokážou v rámci svého obecného přístupu definovat lépe rizikové segmenty a ty začlenit, implantovat do svých cenových modelů. Systém kvalitních „risk based“ modelů, propojených s cenovou politikou je v zahraničí běžný. Ne každý přece dělá v automobilovém průmyslu nebo ve sklářství. Ne každý vyžaduje hypotéku na vysoké LTV, 90%, 100%. Nutno dodat, že tyto risk based modely je nezbytné neustále revidovat a aktualizovat. To platí v současné době dvojnásob!

Co bude dál? Jak se budou sazby u nás vyvíjet? Pro další týdny očekáváme, že banky získají oddechový čas ve formě akčních nabídek, tedy slevách na poplatcích a selektivních úrokových zvýhodněních. Začátkem druhého čtvrtletí budeme všichni moudřejší. Jsme však toho názoru, že stejně jako zahraniční banky i banky u nás zjistí, že hypoteční úvěrování fyzických osob je z pohledu rizika jednou z nejlépe řiditelných oblastí a přistoupí ke stimulaci růstu poptávky. Ať už selektivním snižováním úrokových sazeb nebo i jinými pobídkami. Banky svou nakumulovanou likviditu nebudou ochotny vkládat do rizikových oblastí a projektů jako jsou akciové trhy, finanční investice obecně. Podstatou bank není zadržovat likviditu, to je pouze dočasný stav. Podstata finančních institucí je v obchodování s rizikem, a to na bezpečné úrovni a hypoteční úvěry jsou určitě přijatelnou oblastí. Je jen otázkou času, kdy to pochopí většina bank u nás.

Zdroj: GOLEM FINANCE s.r.o., UBS, London&Country UK, Your mortgage.com.au, Interest.com