Rádi byste bydleli v novém vlastním domě? Máte pozemek, který jím hodláte zastavit? Krása. K naplnění snu, který je společný statisícům lidí u nás, ale pořád o moc blíž nemáte. Zásadní překážkou totiž zůstává otázka financování stavby. Ještě před tím, než se vrhnete za hypotečními poradci, nebo než vykopete truhlu s rezervním rodinným zlatem, se hodí mít alespoň ten nejhrubější odhad, kolik by to celé tak asi mohlo stát. Skutečně, jen pro rámcovou, řádovou orientaci, zda vystačíte s jedním milionem, pěti, anebo budete muset opravdu nejprve vyloupit banku.
Začněte třeba tím nejprostším výpočtem ceny domu. Jeho kouzlo tkví v tom, že vám na základě vypočítané kubatury (délky, šířky, výšky domu do pozednice, výšky štítu, počtu podlaží) nastřelí cifru. A to většinou takovou, že vás to pevně usadí do židle. Což je ale zkušenost, která je snílkům někdy zapotřebí. Ona cifra, objemový rozpočet, jakkoliv regionálně a konstrukčně nepřesná, vychází z rozpočtových ukazatelů a tzv. empirických faktorů (prostě z jiných realizací s podobnými parametry), je totiž ideální startovní pozicí pro další úvahy.
V řádcích pod kalkulací, která vás možná dožene k pláči, je uvedena i cena hrubé stavby, běžného vyhotovení, a také téhož v trendy pasivním a nízkoenergetickém provedení, vše i s odhadem ročních nákladů na vytápění. Je to bolestné, jako každý kontakt s realitou. Pokud jste měli v kapse milion korun, stavební parcelu k tomu - a k tomu sen o hezkém bydlení – tak se nejspíš právě zhroutil.
Velmi nejistá představa
Na druhé straně, právě na takových troskách snů se dá znovu budovat, a vykreslit o poznání konkrétnější představy o ideálním rodinném domě pro vás. Prvotní děsivost poznané ceny vám totiž pomůže nastavit vaše neurčité snové představy do podoby reálnějšího provedení.
A motivuje vás k přemýšlení o tom, jak by se to dalo zařídit levněji. Třeba částečnou svépomocí, namísto instantního projektu na klíč. Prchavý sen o tom „jak jednou budeme bydlet v domečku“ tak už nahrazuje skutečný plán. A od něj je už pak jen krok k základům opravdového projektu. Lidská obydlí mají svou vnitřní logiku uspořádání, a také podléhají nejrůznějším stavebním normám a vyhláškám.
Pokud si necháte poradit od architektů, znát je všechny nemusíte. Ale jasnou představou, než za nimi s otázkami vyrazíte, už disponovat musíte. Pokud si pořád nejste jistí, jestli to jednou má být dřevostavba nebo beton, jestli dvě patra nebo jedno, jestli deset pokojů anebo dva… ještě čas asi nedozrál.
)
Co o domu, ve kterém jednou chcete bydlet, víte?
Měli byste být schopni říct, kolik metrů užitné plochy, obytného prostoru, zastavěné plochy (v poměru k celkové výměře parcely) vlastně chcete. A měly byste také vědět, jak velký je zastavěný objem, a jaká bude plocha venkovních stěn (s tím může pomoci třeba tento další, velmi užitečný kalkulátor všemožných orientačních stavebních výpočtů).
I když na pozemku ještě nic nestojí, vaše představa by už měla být jasně usazená do těchto parametrů. Stejně jako další hrubá představa o tom, z jakého materiálu a jakého konstrukčního typu by onen dům měl být. V zásadě nejde o nic jiného, než vědět, jak má vypadat výsledek (jak má být velký), a z čeho má být vystavěný. Pokud jste techničtěji založení, tak si teď možná ťukáte na čelo, ale vězte, že většina lidí – těch, kteří taky chtějí bydlet ve svém domě – běžně prostě nepřemýšlí v objemech, mírách a materiálových definicích.
Takže jen rámcově: bude to kusové zdivo, jako pálené cihly? Vsadíte na kompletní stavebnicové systémy, jak je dnes – pro jednoduchost konstrukce - obvyklé? Nebo raději cihelné bloky, cihly s integrovanou izolací, pórobeton? Vyhrají kvádry vápenopískových cihel? Dáte přednost stavbám modulární, dřevostavbám, panelovým sendvičům, roubence?
Možné je skoro cokoliv. Architekt-projektant je schopen vám v této fázi (vznosně nazývané Příprava stavby) poradit, zhodnotit kvalitu výběru, doplnit přiměřená doporučení. Ne každý potenciál zajímavého materiálu se plně zhodnotí na každém místě, ne každá úspora dojde svého funkčního naplnění. A nelehkou prací zkušeného projektanta není nic menšího, než „hodit na papír“ váš konkretizovaný sen, a dát mu částečně okótované parametry.
Fází přípravy stavby začínají počty
A tady už to začíná být zajímavé. Protože z tohoto zjednodušeného před-projektu, přípravy stavby a návrhu možného provedení, už lze vyčíst půdorysy jednotlivých podlaží, umístění nosných (a nenosných) stěn, stavební otvory a proluky. Ve formě prvních naznačených pohledů a rozkresů, řezů získáváte přibližnou představu o výšce zdiva, vše plus mínus s ohledem na výběr materiálu. Je to něco, s čím už se dá pracovat. A počítat.
Třeba to, kolik zdiva byste spotřebovali na hrubou stavbu, pokud byste se o realizaci pokoušeli (i jen částečně) svépomocně. Na výpočet materiálu může přijít vhod kalkulačka materiálu, do které jen vložíte základní parametry a následně se objeví soupis zdicích prvků s uvedením jejich ceny a požadované počtu kusů.
)
Co je to vlastně hrubá stavba?
Obecně se hrubou stavbou myslí nedokončená stavba bez finálních úprav a povrchů. Je to něco staticky pevného, nehroutícího se, do čeho už nezatéká. Minimem, spadající pod úkony hrubé stavby, jsou zemní práce, zakládání, svislé a vodorovné konstrukce, izolace (proti vodě, vlhkosti, radonu, plynům). Bonusem, který je k diskuzi, jsou pak krovy nosné konstrukce, tepelné a zdravotně-technické instalace (třeba zavedení kanalizace pod základovou deskou).
Během fáze přípravy stavby by tohle mělo ve formě nějakých črt existovat, a dávat vám odpověď na otázku, jak to asi jednou bude vypadat. Pořád to ještě není ta opravdová a závazná projektová dokumentace. Je to spíš plán podbízející se různým přístupům, debatám a řešením. Ale už s ním můžete provádět základní výpočty spotřeby materiálu, reagovat na dostupnou nabídku materiálu a přemýšlet o alternativních řešení výsledku. Můžete třeba přehodnotit svůj vztah k cihlám a pórobetonu jednoduše proto, že něco z toho vás vyjde násobně levněji, ale už nejspíš od cihel neutečete k sendvičovým panelům.
)
Nápočet pro lepší orientaci
V praxi se tomu někdy říká předběžný nápočet. Jak spočítat zdivo na hrubou stavbu domu? Laicky řečeno, u svislých a vodorovných stěn: plocha stěn a zdí mínus „díry“ (okna, dveře), plus stropy, krovy, krytina. Matematika plná čtverců a obdélníků. Tedy výpočet plného objemu zdiva (délka zdiva, výška zdiva a – pozor – tloušťka zdiva). S tloušťkou zdiva je trochu problém, protože ta je, stejně jako požadovaná objemová třída a pevnost v daný moment zatím veličinou neznámou a nejistou.
Chce to zavítat do katalogů konkrétních výrobců a dodavatelů stavebních materiálů, a podívat se, z čeho konkrétně by se po produktové stránce dalo stavět. Z výpočtu plného objemu zdiva odečtete objem otvorů a objem dalších konstrukcí (překlady, sloupy, pilíře, komíny). Výsledkem je předběžná cena materiálu, tentokrát už ale se skoro s 80-90 % přesnosti, pokud výpočet provádíte sami.
Pokud nechcete se školáckými výpočty úplně zápasit, vyplatí se nakouknout na další kalkulátory a konfigurátory zdiva na internetu. Není náhodou, že tyhle užitečné usnadnění nabízí právě výrobci a prodejci stavebnin. Tím, že si to můžete spočítat „u nich, a v jejich materiálu“ si vás trochu lasují k tomu, že u nich pak také nakoupíte.
Jisté je, že teď už vám v hypotetickém rozpočtu volně nelétají miliony, ale nižší statisíce (a spíš ani ty). A pokud finančně nejedete na doraz svých možností, jste s výslednou sumou předběžného nápočtu spokojení? Pak už pravděpodobně máte ve svých představách jasně zadefinován stavební materiál a nejspíš i jeho konkrétního dodavatele. A teď, už ho, nově s úplnou projektovou dokumentací, můžete oslovit. Bude se znovu počítat, ale tentokrát už budou podrobné počty a propočty do poslední cihličky na dodavateli.
Z úplné projektové dokumentace se dají vyčíst všechny požadované specifikace, šířky a objemy. A vychytávky, zapracované architektem-projektantem. Dodavatel se už pohybuje na vlnách konkrétního sortimentu, a výsledkem jeho práce už je v podstatě objednávkový list, nákupní seznam s konkrétními položkami. To, jestli ze stavebnin budete tvořit dům a dávat plný tvar svým snům svépomocí, s kamarády, zednickou firmou nebo jen pod dohledem pana Lorence, už je pak na vás.
)
Že je to zbytečně zdlouhavé?
Pokud nechcete řešit vůbec nic, jen bydlet, vyberte si stavbu na klíč z katalogu. Vyjde vás to zhruba o 40 % dráž, než stavba svépomocí. Což nepotěší. Že vynecháte veškerou legraci s hrubým objemovým výpočtem? Velmi pravděpodobně podhodnotíte náklady stavby o celé miliony. Že se vybodnete na architekta, a necháte si jen poradit od stavitele? Vážně chcete dělat životní rozhodnutí bez rady skutečného odborníka? Au.
Nejspíš také u stavebního řízení narazíte na hrubé nedostatky projektové dokumentace. Představa, že si do stavebnin zajedete koupit jen tak pár palet materiálu, jako housky na krámě, a pak si z toho něco postavíte, je z dlouhodobého rozpočtového hlediska děsivá. Bez projektu dobře nenakoupíte.
Že si podle projektové dokumentace neuděláte předběžný nápočet? Vaše představa o ceně se pak může s realitou dodavatele rozcházet o 20 + %, zvlášť při konkrétních konstrukčních řešení (které by zase mohl pohlídat projektant-rozpočtář). Vyplatí se šetřit na práci (ledacos zvládnete sami), ale ne na materiálu. A taky si pohlídejte, kdy jsou sumy a cifry materiálu a prací uváděny s DPH.
