Nový občanský zákoník platí již od 1.1. 2014 a přinesl řadu zásadních změn. Některé jsou vnímány jako velmi kontroverzní, na adresu některých už nyní někteří politici veřejně spílají, lidé zase na úřadech a u piva, jiné se zdají být velmi rozumné, ovšem jejich praktická proveditelnost nebude vůbec jednoduchá a bude trvat delší dobu. Mění se i některá pravidla ve vlastnictví nemovitostí, například stavba se podle NOZ stane součástí pozemku (§ 506 NOZ). Jak to bude probíhat v praxi?
Až 100 let dlouhá cesta
V ČR má cca 10% ze všech budov jiného vlastníka než pozemek, na kterém stojí. A právě rozdílná vlastnictví pozemků a budov chce NOZ sloučit. Nařizuje tedy, že při každém připravovaném prodeji domu či pozemku musí nejprve jeden majitel učinit nabídku druhému podle předkupního práva. Jak dlouho ale může trvat, než dojde k sloučení vlastnictví všech budov na našem území s pozemky, na kterých stojí? Odborníci tvrdí, že to může trvat až 70 (optimistická verze), ale i až 100 let (pesimistická verze). Pokud si uvědomíme, co všechno se stalo za posledních 100 let, je vůbec otázkou, zda k takovému stavu někdy dojde a zda mělo vůbec smysl pokoušet se o něco takového.NOZ neukládá žádný termín pro sjednocení vlastnictví pozemků a budov
NOZ totiž neukládá žádný termín, do kterého by se mělo vlastnictví budov a pozemků sjednotit. Čili princip předkupního práva bude v těchto případech uplatňován tak dlouho, až dojde k sloučení těchto vlastnictví (a nebo změně zákona). NOZ doslova říká v § 506 odst. 1: „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen stavba) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.“
Rekreační chata
Stavba i pozemek ve vlastnictví jedné osoby
Pokud je na druhou stranu stavba i pozemek ve vlastnictví jedné osoby, od ledna letošního roku již jde automaticky o jednu nemovitost – sloučení těchto nemovitostí proběhlo automaticky. Čili od 1.1. 2014 je možné v těchto případech disponovat již jen pozemkem a veškeré tyto dispozice se budou týkat i staveb na něm umístěných (s výjimkou tzv. dočasných staveb). Katastr tuto změnu provedl ve svých zápisech automaticky. Ovšem doporučuje se všem vlastníkům nemovitostí, aby si tuto zákonnou změnu raději překontrolovali!Rozdílní vlastníci stavby a pozemku
§ 3056 NOZ zakládá vlastníkovi pozemku předkupní právo ke stavbě na pozemku umístěné a stejně tak vlastníkovi stavby předkupní právo k pozemku, na kterém stavba stojí, či jeho příslušné části. Pokud tedy bude chtít kterýkoli z vlastníků disponovat svou věcí (stavbou či pozemkem), je povinen nabídnout ji nejprve druhému vlastníkovi k odkoupení. Až v případě, že nebude předkupního práva oprávněným subjektem využito, zůstane zachováno a bude zatěžovat nemovitost i nadále. Čili například vlastníkem budovy se stane někdo jiný, vlastník pozemku zůstane stejný a předkupní právo zůstává zachováno. Pouze v případě, že bude předkupního práva využito, stane se stavba součástí pozemku. Z logiky věci tedy vyplývá, že i 100 let je zřejmě hodně optimistickým pohledem.
Chalupa
Budova a pozemek jako 2 samostatné nemovitosti
Tento princip byl v ČR uplatňován od roku 1950. Od té doby se v Československu budova a pozemek, na němž je budova postavena, považují za dvě samostatné věci a je tedy možné, že každá bude v majetku někoho jiného. Ovšem v převážné většině okolních států budova tvoří součást pozemku, na kterém stojí. A právě legislativě většiny evropských zemí se chtěli touto právní úpravou autoři zákona přiblížit.Kladné stránky úpravy vlastnictví budov a pozemků dle NOZ
Díky novému občanskému zákoníku už nebude možné začít suverénně stavět na cizím. Stavba by pak nepatřila tomu, kdo ji postavil, ale zhodnocovala by pozemek vlastníka pozemku. Od 1. ledna 2014 tedy smí stavebník stavět pouze na vlastním pozemku.Právo stavby
Výše popsaný princip však lze prolomit zřízením takzvaného práva stavby, které umožňuje stavebníkovi postavit a po určitou dobu také vlastnit stavbu na cizím pozemku, respektive na 'právu stavby.' Právo vznikne nejčastěji na základě smlouvy a bude zapsáno do katastru nemovitostí. Vzniknout však může i rozhodnutím soudu a také vydržením. Právo stavby lze zřídit jen na dobu určitou – nejvýše 99 let, obvykle ale mnohem kratší, odpovídající návratnosti investic do stavby. Po dobu trvání práva stavby je stavebník vlastníkem stavby. Stavbu postaví, provozuje, vydělává na ní a má povinnost udržovat ji v dobrém stavu. Smlouva může stavebníkovi též uložit, aby stavbu provedl do určité doby. Po skončení práva stavby se stavba stane součástí pozemku a připadne do vlastnictví majitele pozemku, pokud se ale strany nedohodnou jinak - například na prodeji pozemku a nebo na zřízení nového práva stavby.
Starší dům v městské zástavbě
Zdroj: www.ČESKÉREALITY.cz, www.shutterstock.com
