Stále více rodin se z městských center stěhuje na periferii nebo venkov. S tím se pojí nepříjemná okolnost – pořízení nové nemovitosti. Milionovou investici si ale málokdo dovolí financovat z vlastní kapsy a volí cestu bankovní půjčky.
Při výběru hypotéky se nabízí několik možností. Záleží na tom, jakým způsobem budete projekt financovat, zda máte vlastní pozemek nebo jestli chcete půjčku na pozemek i stavbu zároveň.
Banky zajímá nejen vaše platební morálka
Při jednání s klientem banku zajímá tzv. bonita. Ta zahrnuje výši příjmů za posledních dvanáct měsíců, dosavadní platební morálku a vaše celkové zadlužení. Maximální výše hypotéky přitom může být pouze devítinásobek vašeho čistého ročního příjmu. Jestliže tedy na váš účet za poslední rok přišlo dohromady 300 tisíc korun, banka vám půjčí maximálně 2,7 milionu.
Při vyřizování bankovních půjček dokládáte i vaše současné dluhy a splátky. Ty spolu s novou hypotékou nesmí překročit 45 % vašeho čistého měsíčního příjmu.
Podmínky poskytnutí a následného uvolnění prostředků na vaši stavbu jsou různé a doporučujeme pečlivé porovnání – s tím vám může pomoci například finanční poradce.
Hotové stavby mají banky nejradši
První z možností je nákup hotové stavby s pozemkem. Tuto možnost banky preferují a volnější ruce mají i klienti. Většina bankovních půjček umožňuje ručení pořizovanou nemovitostí včetně pozemku, což snižuje výši splátky a úroku.
Vyřízení půjčky na hotovou nemovitost je jednodušší i z administrativního pohledu. Banka po vás nechce stavební povolení, projekt a stavební rozpočet.
Mám vlastní pozemek a plánuji stavět
V případě, že jste zdědili, dostali nebo jinak nabyli pozemek, se připravte na to, že po vás banka bude vyžadovat nabývací titul. Tím se rozumí tři možnosti, jak jste k pozemku přišli:
- darovací smlouvou
- kupní smlouvou
- rozhodnutím o dědictví
Pozemek by měl být v tomto případě zbaven veškeré zástavy a kompletně splacen. V takovém případě máte zcela volné ruce a můžete si vybírat z jakýchkoliv bankovních a nebankovních půjček.
Podmínky hypotéky jsou i v tomto případě příznivé. Vlastněná nemovitost snižuje LTV, tedy poměr mezi výší půjčky a hodnotou zastavené nemovitosti. Při LTV 80 % a hodnotě nemovitosti 2 000 000 vám banka půjčí maximálně 1 800 000 Kč.
Je hypotéka na obojí pouze pro otrlé?
Dostáváme se do situace, kdy nemáme ani pozemek, ani nemovitost a přesto plánujeme stavět. Ti méně odvážní v tuto chvíli celou situaci vzdají, i zde se ale dají najít schůdné cesty.
První volbou je, že plánujete stavbu domu hned po nabytí pozemku. V tomto případě se vám vyplatí vzít si jednu hypotéku na stavbu i pozemek a z ní vše financovat.
Vyřízení této hypotéky závisí na vašich administrativních schopnostech. Banka si po vás vyžádá stavební povolení, zjednodušený rozpočet a studii stavby, ze které jsou patrné rozměry domu.
O peníze můžete snadno přijít
V případě schválení hypotéky na celý projekt neočekávejte kompletní sumu. Finanční instituce v tomto případě posílají prostředky v tzv. tranších, čili postupně. V případě nedodržení rozpočtu, který si banka pravidelně kontroluje, může dojít ke krácení nebo dokonce přerušení toku peněz.
Letošní rok také ukázal, že dlouhodobé předpoklady často nemusejí vycházet. Ceny stavebních materiálů za poslední rok vzrostly až o 50 % a problém je i s dodávkami. Stavební firmy uvádějí, že nabídky dodavatelů se mění ze dne na den.
Spousta lidí pak počítá s neúčelovou částí hypotéky, kterou plánuje využít na vybavení domu. Nicméně kvůli zdražení materiálu jsou ve finále rádi, že jim rozpočet vystačí na samotnou stavbu. Na vybavení pak často využívají dodatečné nebankovní půjčky.
I tady je ale třeba dbát na obezřetnost a pečlivé porovnání, protože se v tomto sektoru ceny výrazně liší. Nejjednodušším řešením je využít srovnávač půjček Bezvamoney.cz, případně také existuje možnost kontaktovat jednotlivé poskytovatele, což ale představuje delší a časově náročnější proces.
Nákup pozemku hned, stavba za pár let
Stejně tak ale rostou ceny pozemků. Nabízí se tak možnost pořídit pozemek nyní a stavět až za několik let. I s touto možností banky počítají a nabízejí svým klientům možnost půjčky na pozemek a následnou hypotéku typu stavba, kterou zafinancujete samotné zbudování domu.
Jelikož jako dlužník jedné banky nemůžete přejít ke druhé, nabízejí se vám dvě možnosti. Vzít si novou hypotéku, nebo původní hypotéku refinancovat a sloučit s novým úvěrem, což může být za určitých podmínek výhodnější.
Tento model se řadě klientů jeví jako nejzajímavější, protože snižuje riziko nárůstu rozpočtu na stavbu domu. Finanční instituce vám ale může nařídit, do jaké doby musíte začít na pozemku stavět.
Trh s finančními službami není jen pro otrlé investory. Při uvážlivém výběru se v něm zorientuje i začátečník. Důležité je pečlivé rozhodování a porovnávání. Mějte na paměti, že bance se upíšete i na desítky let a následky mohou být vážné.
