Koupili jste si byt nebo dům za účelem pronájmu? Pak asi víte, že vedle příjemného benefitu v podobě pasivního příjmu na vás čeká i řada starostí. Vedle investice do oprav nebo komunikace s nájemníky třeba i administrativa spojená s daní z pronájmu či odpisem nemovitostí. Pojďte si s námi projít jejich základní pravidla – uvidíte, že nejsou tak složitá, jak se na první pohled může zdát.
Ať už vlastníte byt, dům nebo komerční prostor, musíte zaplatit daň z příjmů, které z pronájmu získáváte – tento příjem zahrnete do svého daňového přiznání. Pro rok 2024 platí, že pokud vaše příjmy z pronájmu nepřesáhnou 50 000 Kč a nemáte další zdanitelné příjmy, daňové přiznání podávat nemusíte. Tato hranice se snižuje na 20 000 Kč pro zaměstnance nebo OSVČ.
Jak spočítat daň z pronájmu
Daň z pronájmu si spočítáte jednoduše – stačí, když od svého čistého příjmu z pronájmu za uplynulý rok odečtete výdaje. Výdaje počítáte buďto z reálných nákladů, které sečtete, nebo použijete paušál. Do reálných nákladů se počítají všechny náklady spojené s pronájmem, včetně poplatků realitní kanceláři, daně z nemovitosti nebo třeba rekonstrukce. Nezapomeňte ale, že od všeho musíte mít doklad, protože případná kontrola po vás může chtít i 3 roky staré účtenky.
Při použití paušálních výdajů je výpočet daně z pronájmu daleko jednodušší – od všech příjmů odečtete 30 %. Maximálně si ale můžete odečíst 600 000 Kč. Po odečtení výdajů od příjmů vám vyjde základ, ze kterého pak jako fyzická osoba zaplatíte 15% daň.
Odpisy nemovitostí
Odpisy mohou výrazně snížit daňovou povinnost z pronájmu. V praxi to znamená, že částku, kterou ročně odepíšete, můžete odečíst od příjmů z pronájmu, a tím snížit základ daně. Nemovitosti si mohou odepisovat právnické i fyzické osoby. Podmínkou je, že nemovitost musí souviset s vaším podnikáním – je součástí obchodního majetku. Pořizovací cena nemovitosti navíc musí přesahovat 80 000 Kč.
Takto si z daní můžete odepsat různé druhy nemovitostí od bytových a rodinných domů až po komerční či rekreační budovy. Odpisy naopak neuplatníte při pronájmu družstevních bytů či pozemků.
Počet roků, po které si budovy z daní odepisujete, se liší podle typu budovy. Zákon o dani z příjmů totiž stanovuje několik odpisových skupin, které zohledňují hodnotu nemovitosti. Čím hodnotnější budovy vlastníte, tím déle si je můžete z daní odepisovat – například velké administrativní budovy nebo hotely odepisujete až po dobu 50 let.
Existují daňové a účetní odpisy.
Nemovitosti odepisujete zrychleně nebo rovnoměrně
U účetních odpisů máte na výběr rovnoměrné, nebo zrychlené odpisy. V obou případech odepisujete po stejnou dobu, u zrychlených odpisů se pořizovací cena v prvních letech odepisuje vyššími částkami, u rovnoměrných odpisů používáte stále stejnou částku – krom prvního roku, kdy platíte méně.
K tomu, abyste spočítali výši odpisu, potřebujete znát ještě kupní cenu budovy. Započítávají se do ní i pořizovací náklady, jako jsou úroky z hypotéky, výdaje na pojištění domácnosti nebo odměna realitnímu makléři.
Výpočet odpisů usnadní účetní program
U daňových odpisů výši spočítáte následujícím vzorcem: pořizovací cena × roční odpisová sazba daná zákonem / 100.
Příklad: Pokud jste si pořídili kanceláře, jejichž kupní cena je 3 miliony a nemovitost spadá do 5. odpisové skupiny, je sazba v prvním roce 1,4 a 3,4 v dalších letech. Výše odpisu bude v prvním roce 42 000 Kč, v dalších letech pak 102 000 Kč.
Daňové a účetní odpisy nemusíte počítat ručně – práci vám zjednoduší chytrý účetní software. Pohlídejte si, aby funkce účetního programu počítaly i se správou vašich nemovitostí. Například účetní software Money S3 obsahuje modul Evidence majetku, díky kterému budete mít perfektní přehled o drobném i dlouhodobém majetku firmy, včetně odpisových skupin i způsobu odepisování.
