Jak probíhá vypracování individuálního projektu domu od A do Z

Na první konzultaci v architektonické kanceláři dochází se zájemcem k vyjasněním cílů a požadavků pro jejich investiční záměr, tedy zpracování návrhu rodinného domu a následného projektové dokumentace pro stavební povolení a realizaci.

Během úvodní schůzky architekt pečlivě poslouchá klientovy představy a zároveň klade otázky, které mu pomohou lépe porozumět jejich potřebám a představě o budoucím využívání rodinného domu. Diskuze se často zaměřuje na požadovaný rozsah práce, estetické preference, technické požadavky a finanční možnosti klienta.

V případě zájmu je možné na předchozích realizacích prezentovat nápady a principy, které by mohly zájemce inspirovat nebo pomoci lépe si představit možnosti jejich vlastního projektu.

Dochází také k rámcovému se seznámení s limity stavební parcely, které jsou na první ohledání zřejmé. Jedná se zejména o informace ohledně možnosti připojení na inženýrské sítě (vody, kanalizace, elektřina, dopravní napojení), dále limity územního plánu, ochranná pásma apod. Toto vše může sehrát roli hlavně v rozsahu projekčních prací a také může ovlivnit uvažovaný finanční rozpočet na celou stavbu (např. pokud by bylo nutné budovat delší připojení na vodu nebo kanalizace než pouze „klasickou“ přípojku z řadu dostupného přímo v blízkosti stavební parcely).

Na závěr schůzky, která se obvykle pohybuje kolem 1 hodiny, shrneme domluvené a nastíníme si další postup, včetně termínů, popisu dalších kroků a způsobu možné spolupráce mezi klientem a architektonickou kanceláří během celého procesu.

V rámci přípravy cenové nabídky dochází k podrobné sumarizaci všech nezbytných průzkumů a projekčních a inženýrských prací, které budou nutné ke kompletnímu zpracování podkladů a dokumentace k uvažovanému záměru výstavby rodinného domu.

Cenová nabídka obsahuje maximální možný rozsah služeb, které je možné klientovi nabídnout; to, zda se rozhodne využití plný rozsah služeb je čistě na jeho uvážení a rozhodnutí. Není také nezbytně nutné se smluvně zavazovat na začátku ke kompletnímu rozsahu, služby mohou být postupně doobjednávány.

Nejčastěji se jedná o tyto položky:

• Nezbytné a doporučené průzkumy (radonový, hydrogeologický, geologický)
• Polohopis – výškopis (zaměření pozemku a okolí geodetem)
• Možnosti napojení na inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektřina apod.)
• Územní plán definující využití a limity pozemku (územně plánovací informace)
• Studie – návrh stavby
• Vizualizace rodinného domu
• Kompletní dokumentace pro stavební povolení
• Zajištění projednání projektu s úřady a podání žádosti o stavební povolení
• Prováděcí projekt pro realizaci stavby
• Soupis položek stavby – výkaz výměr a kontrolní rozpočet

Prohlídka pozemku s architektem je klíčovým krokem při navrhování rodinného domu, který umožňuje architektovi lépe porozumět terénu a okolí. Během prohlídky je zohledněná charakteristika pozemku, jako je sklon terénu, orientace vůči světovým stranám, a případné překážky například ze strany okolní zástavby místa a způsobu napojení na inženýrské sítě a dopravní infrastrukturu. V rámci debaty je konzultována požadovaná podlažnost rodinného domu, zda je v daném místě vhodná apod. Výsledky prohlídky pozemku poskytují důležité informace pro tvorbu návrhu, který efektivně využije prostředí a dodrží případná omezení a limity územního plánu a hlavně splní potřeby klienta.

Souběžně s prohlídkou parcely dochází k podrobnému získání potřebných podkladů ke stavební parcele. Někteří stavebníci mohou tyto podklady získat například již přímo od prodejce parcely, ve většině případů si je ale musí zpracovatel projektu obstarávat sám.

Jak bylo psáno výše, jedná se zejména o průzkumu a trasy inženýrských sítí. Pro získání tras inženýrských sítí jsou oslovováni přímo jejich provozovatelé nebo správci. Pokud nejsou přípojky například na pozemek vyvedeny, určí tyto subjekty kromě polohy tras sítí také podmínky pro možnost napojení se na ně. Je potřeba mít na paměti, že větší část obcí a měst požaduje za připojení na infrastrukturu poplatky, které se obvykle pohybují ve větších řádech desetitisíců korun. Je tedy ideální si maximum těchto informací zjišťovat ještě v době zakoupení pozemku, aby pak nebyl stavebník nepříjemně překvapen tím, že bude muset investovat do realizace přípojek, prodloužení řadu a také hradit tyto poplatky.

Na základě specifikací požadavků klienta, možností pozemku a územního plánu vypracuje architekt první studii-návrh stavby, který zahrnuje základní dispozice, rozložení místností a hmotový návrh rodinného domu a celkové architektonické řešení. Po dokončení prvního návrhu následuje konzultace s klientem, během které se prezentuje návrh a diskutují se jeho různé aspekty a možné úpravy. Během konzultace architekt pečlivě poslouchá připomínky a požadavky klienta a zároveň jej seznamuje s jeho zkušenostmi a alternativami řešení. Společně se snaží nalézt optimální konsenzus, který splní klientovy potřeby a preference při zachování kvalitního návrhu. Na základě zpětné vazby od klienta architekt provede potřebné úpravy a zapracuje do návrhu požadované změny, aby byl výsledný návrh co nejvíce přizpůsobený klientovým představám. Tento proces konzultace a zapracování požadavků se může opakovat několikrát, dokud klient není s finálním návrhem plně spokojen a připraven postoupit do další fáze projektu.

Po odsouhlasení dispozičního a architektonického řešení domu je možné přistoupit k dopracování studie o podrobnější detaily, jako jsou celkové výměry domu, detailnější řešení osazení domu na pozemek, detailnější propracování použitých materiálů a zpracování textové části studie, kde se definují uvažované bilance, soulad s územním plánem a mnoho dalších údajů. Součástí textové části je i odhad nákladů na výstavbu rodinného domu, aby bylo docíleno dodržení investičních nákladů na stavbu, které je samozřejmě pro většinu stavebníků podstatným limitem a je potřeba, aby bylo kontrolováno.

Jednou z dalších volitelných fází rozsahu zpracování domu, je i detailnější návrh jeho exteriéru a interiéru do podoby podrobných, v případě zájmu až fotorealistických vizualizací, a také zasazení vizualizace domu do reálné fotografie stávajícího okolí. Vizualizace exteriéru domu se obvykle zpracovávají pro slunný letní den, je ale možné vytvořit i varianty zimní, noční apod., vše podle požadavků klienta. Klientovi poskytnou dokonalou představu o podobě návrhu domu, o kombinaci materiálů, celkové barevnosti a v neposlední řadě propojení domu s pozemkem.

Podrobnější návrh interiéru pak definuje podrobněji rozpracované půdorysy, zařízení koupelen, rozkreslení kuchyně a jiného vestavného nábytku. Předvýběr zařizovacích předmětů, kusového nábytku a svítidel. Definuje se barevnost interiéru a typy použitých materiálů – toto vše se prověří na vizualizacích v konkrétně zvolených místnostech v rodinném domě.

Doporučujeme klientům, ať už sami nebo naším prostřednictvím, studii-návrh stavby rodinného domu osobně projednat na příslušném stavebním úřadě a odboru územního plánování. Je tím možné předejít případným komplikacím v další fázi podrobnějšího projekčního zpracování.

Po odsouhlasení studie rodinného domu lze přistoupit k vypracování projektu pro stavební povolení, který obsahuje všechny legislativou požadované části a detaily. V současné době (únor 2024) jsme před zahájením platnosti nového stavebního zákona, a je také v přípravě nová prováděcí vyhláška, která požadovaný rozsah projektu pro stavební povolení bude pravděpodobně upravovat. Nebudeme se proto zabíhat do větší podrobnosti rozsahu projektu. V rámci dokumentace dochází k detailnější specifikaci stavebních materiálů a výrobků, zejména těch, které mají přímou vazbu na statiku rodinného domu nebo jeho tepelně izolační vlastnosti, a řeší adekvátní dosažení hygienických požadavků na jeho užívání. V rámci projektu je podrobně řešen způsob připojení na vodu, kanalizaci a elektřinu, likvidace dešťových vod apod.

Součástí projektu je mimo jiné i podrobná technická zpráva, která porovnává navržené s platnými zákony a normami pro výstavbu rodinných domů. V současnosti je také součástí této dokumentace tzv. PENB, který vyhodnocuje teplené ztráty objektu ve vazbě na množství vyrobené energie potřebné pro provoz domu, a obnovitelnost těchto zdrojů.

S projektovou dokumentací v rozsahu podle platného znění je možné přistoupit k procesu povolení stavebního záměru, tvz. stavebního povolení; přesné znění dle legislativy se může mírně odlišovat, účel ale zůstává stejný.

K projektu rodinného domu se vyjadřuje několik dotčených orgánů státní správy, které se v průběhu let mění, aktuálně je ideální se vždy informovat na příslušném stavebním úřadě, jelikož díky rozložení fungování obcí a krajů neexistuje univerzální postup, který by definoval vždy stejný a přesný seznam těchto potřebných stanovisek.

Další položkou ve stanoviscích jsou správci a provozovatelné podzemních a nadzemních inženýrských sítí, kteří mohou být záměrem dotčeni. Opět platí, co lokalita, parcela, to jiný rozsah. K zjištění potřebných stanovisek je ideální se informovat na příslušném stavebním úřadě.

Je možné, že v rámci povolení bude nutné vydat i některá dílčí povolení či rozhodnutí, než bude možné povolit stavbu rodinného domu. Zejména se jedná o připojení na pozemní komunikaci, může vás ale zastihnout celá řada jiných požadavků.

Poslední položkou jsou souhlasy majitelů okolních parcel. Ty je obvykle možno získat souhlasem na koordinační situaci umístění rodinného domu na pozemku.

Obecně lze k této části výstavby rodinného domu říci, že se jedná o celkem nepřehledný legislativní proces, jehož rozsah je obtížné předem 100% definovat a predikovat jeho délku je ještě obtížnější, jelikož dodržování zákonných lhůt je ze strany řady dotčených institucí zcela ignorován.

Prováděcí projekt pro stavbu rodinného domu je detailní technická dokumentace, která obsahuje veškeré informace a výkresy potřebné pro samotnou realizaci stavby. Spolu s architektem je potřeba definovat finální nášlapné vrstvy a ostatní povrchy v domě. Finální barevnost a dekory jednotlivých materiálů. Specifikovat přesné pozice koncových prvků elektro, vyústek vzduchotechniky, barevnost a typy dveří, sanitu apod. Prováděcí projekt slouží jako pracovní podklad pro stavební firmy a řemeslníky, poskytuje jim kompletní instrukce a technické detaily pro výstavbu domu. Obsahuje konkrétní informace o konstrukci, materiálech, rozměrech a technických specifikacích jednotlivých prvků stavby. U rodinných domů je obvykle řešena zejména pro architektonicko-stavební řešení které obsahuje a výkresy výkopů, základů, všech podlaží, řezy, pohledy, výkres střechy, výpis výrobků a specifické detaily. Dále se řeší podrobněji stavebně konstrukční část, která obsahuje podrobný statický výpočet, skladby a tvary konstrukcí, výkresy věnců, schémata nebo podrobné výkresy výztuží vč. jejich výkazu.

V případě zájmu zahrnuje také podrobné výkresy a plány vytápění, větrání, chlazení, zdravotechniky (voda a kanalizace) a elektroinstalace.

Jeho cílem je zajistit, aby stavba rodinného domu byla prováděna s maximální přesností a efektivitou, a aby výsledná realizace odpovídala plánovaným specifikacím a kvalitě.

Výkaz výměr je důležitý dokument, který obsahuje detailní popis jednotlivých stavebních prací a materiálů potřebných pro realizaci rodinného domu. Slouží jako základ pro stanovení rozpočtu stavby, jelikož umožňuje přesně odhadnout náklady na materiály, práci a další související položky.

Díky výkazu výměr má klient možnost přehledně vidět, jaké částky budou potřeba na jednotlivé fáze stavby a na konkrétní materiály. Je tvořen dvě základními částmi: soupisem položek a jejich množství a potom jejich obvyklými průměrnými cenami na stavebním trhu v daném roce. Rozdělení na tyto dvě části slouží zejména při výběru zhotovitele stavby, kdy poptávaným stavebním formám poskytne stavebník pouze soupis položek, a poptávané stavební firmy k nim pak doplňují své nabídkové ceny. Investor pak má jejich cenovou nabídku s čím porovnávat, jelikož ve svém rozpočtu má doplněny ceny.

Výkaz výměr také slouží jako kontrolní mechanismus během realizace stavby, umožňuje porovnávat skutečné náklady s předpokládanými a případně identifikovat případné odchylky. Je klíčovým prvkem pro správné plánování a řízení finančních prostředků v průběhu celého stavebního procesu rodinného domu.

Cena individuálního projektu je jiná pro každou zakázkou, a liší si i vzhledem k rozsahu poptávaných a následně realizovaných služeb.

V případě zájmu Vám nezávazně připravíme cenovou nabídku pro Váš stavební záměr. Své poptávky zasílejte se stručnou specifikací představy o rodinném domě na email: poptavka@arch-krivka.cz. V předmětu emailu, který nám zašlete do 30.6.2024 a uvedete „IRD CESKESTAVBY“ a získáte 10% slevu na zpracování studie-návrhu stavby.