Jak si pořídit nemovitost co nejlevněji? Jděte do dražby, exekutoři se zbavují zabaveného majetku.

Portál dražeb Exekutorské komory ČR nabízí stovky zabavených movitých i nemovitých věcí. A právě ty můžete získat skutečně levně! Domy, byty, pozemky, zahrady, chaty, chalupy. Možností, do čeho investovat, se nabízí mnoho a prakticky v jakýchkoli lokalitách. Důležité je však dát si dobrý pozor na to, zda se draží celá nemovitost a nebo pouze vlastnický podíl. Jako spoluvlastníci byste mohli mít vážné problémy. Ovšem rizik je více, byť nabídka je lákavá.

Musíte si také dát pozor, zda již dlužník exekuci nestihl doplatit, nebo zda není prodej konkrétní nemovitosti odročen. Ovšem tyto informace jsou vždy přehledně uvedené v titulku nabídky, přehlédnout je nelze! Majetek se zabavuje stále a proto je nabídka dražených nemovitostí stále doplňována. Není tedy třeba panikařit, pokud vám konkrétní dražba zrovna nevyjde, stačí počkat.

Zabaven bývá majetek nejčastěji lidem, kteří nechají problémy zajít příliš daleko, těm, kteří se snaží svou situaci řešit, zabavován nebývá a do dražeb se nedostává. Nakonec tito lidé často řeší svou situaci právě prodejem majetku a nebo vyhlášením osobního bankrotu. Pokud je však dlužníkovi majetek zabaven, obvykle putuje do dražby. A právě zde lákají kupce ceny, které jsou často výrazně nižší než ceny tržní.

A jak dražba probíhá? Jakmile se nemovitost objeví v dražební nabídce, je třeba si zjistit, kdy se koná její prohlídka. Určitě nemá smysl dražit nemovitost, kterou jste neviděli na vlastní oči. Nakonec i v případě koupě přes realitní kancelář či přímo od konkrétního vlastníka, musíte znát stav nemovitosti, musíte ji navštívit a důkladně prohlédnout, prozkoumat. Stav uvedený v popisku dražené nemovitosti nemusí odpovídat skutečnosti. Před každou dražbou jsou přitom běžné dvě návštěvy dané nemovitosti. Ideální je být u obou, abyste měli dostatek času nemovitost prohlédnout, ale také si otypovat ostatní zájemce. A nakonec možná i osobu, které byl majetek zabaven. Může se stát, že vás její chování, je-li přítomna, odradí.

Dražby se může zúčastnit každý, kdo je oprávněn nabýt v České republice nějakou nemovitost. Za účast v dražbě se nic neplatí, je však třeba složit před dražbou takzvanou dražební "jistotu". Tu lze uhradit až do samotného zahájení dražby. Času je tedy dost. Samozřejmě musíme vědět, zda máme k dispozici finanční prostředky na doplacení kupní ceny. Pokud byste totiž nebyli schopni doplatek uhradit v plné výši, propadne vám složená dražební jistota. A samozřejmě nemovitost nezískáte.

Výši jistoty stanovuje exekutor, obvykle je to 10 % vyvolávací ceny dražené nemovitosti, ale i věci movité. Před dražbou je též třeba důkladně prostudovat dražební vyhlášku, abyste znali svá práva a povinnosti. Nejlepší je dokonce konkrétní vyhlášku konzultovat s právníkem. Mohlo by se stát, že něco nepochopíte správně a je zaděláno na problém.

U exekučních dražeb je nejnižší cena takzvaným nejnižším podáním. Jde tedy o cenu vyvolávací. Obvykle tato cena představuje dvě třetiny výše znaleckého odhadu hodnoty nemovitosti. Pokud se však nemovitost nepodaří vydražit napoprvé, její vyvolávací cena pro druhou dražbu klesne až na polovinu odhadní hodnoty. Z toho je patrné, že nemá smysl jednat zbrkle. Naopak je výhodné nechat nemovitost, o kterou máte zájem, propadnout do další dražby. Zabere vám to více času, ale touto spekulací výrazně ušetříte.

Pokud vytipovanou nemovitost úspěšně vydražíte, jste povinni zaplatit bezprostředně částku, za kterou jste nemovitost vydražili. Poté exekutor oznámí změnu vlastnického práva na katastrální úřad a po zapsání do listu vlastnictví se stáváte majitelem vydražené nemovitosti.

Ovšem nemusí vždy jít o výhodnou koupi. Problematický je totiž již samotný odhad ceny nemovitosti. Odhadce nemusel mít dostatek času na prověření nemovitosti, majitel mu nemusel umožnit její důkladné prohlédnutí. Exekuce bývají spojovány s přehršlemi emocí a násilnými reakcemi. V takových případech odhadce určí cenu podle nabídkových cen, nikoli těch tržních. Navíc může uplynout mezi dobou odhadu a dražbou mnoho času a hodnota nemovitosti může klesnout. Stává se též, že majitelé majetek, který je jim nedobrovolně odebírán, poškodí, minimálně pak rychle odvezou vše, co jen lze. V konečném důsledku se pak může vyvolávací cena vyrovnat té tržní, ale může být dokonce i vyšší. Proto pozor!

Je třeba se předem informovat, jak si stojí ceny podobných typů nemovitostí v konkrétní lokalitě. Dalším rizikem je jednání původního majitele nemovitosti. Berete mu „střechu nad hlavou“ a on to nevnímá racionálně, jde o osobní záležitost. Msty formou poškození majetku jsou zcela běžné, stejně jako osobní útoky. Při převzetí nemovitosti může být její stav zcela odlišný oproti prohlídkám. Je proto třeba počítat s případnou rekonstrukcí, mít k dispozici rezervu finančních prostředků. Navíc se může rychle měnit i stav neobydlených nemovitostí, třeba popraskané radiátory a rozvody vody po zimě, kdy nebylo uvnitř vytápěno.

Je také třeba zkontrolovat, zda nebylo na nemovitost uvaleno věcné břemeno (služebnost či reálné břemeno)! Přešlo by automaticky na vás. A nejde jen o poměrně běžné věcné břemeno chůze a jízdy, v extrémním případě to může být i cizí člověk pohybující se po bytě, do kterého se chcete nastěhovat. Práva těchto osob totiž zůstanou převodem vlastnictví v důsledku dražby nedotčena!

Je též třeba znát rozdíl mezi pojmy dražba a aukce. Dražba probíhá podle podmínek stanovených zákonem, přičemž vlastnictví draženého předmětu přechází na vydražitele, tedy kupce s nejvyšší nabídkou, v den zaplacení celé částky. Zatímco na aukci se určuje její pořadatel, a odcházíte z ní s písemnou kupní smlouvou s ověřenými podpisy. Z dražby odcházíte s dražebním protokolem a po uhrazení částky získáte potvrzení o nabytí vlastnictví a právě to slouží k zápisu změny vlastníka v katastru nemovitostí. Účast na dražbě potvrdíte složením dražební jistoty, pokud nemovitost nevydražíte, jistota je vám vrácena, pokud však nemovitost vydražíte a nejste schopni cenu doplatit, jistota vám propadá!

Na draženou nemovitost je dokonce možné si vzít hypotéku, ovšem je třeba vlastnit jiný majetek odpovídající ceny, který bude bance sloužit jako zástava. Tato zástava bude pro banku zárukou řádného splacení hypotéčního úvěru. Zástavní právo pak lze sejmout z původně zastavěné nemovitosti a přenést jej na nemovitost vydraženou. Ale až po skončení dražby a přechodu vlastnictví nemovitosti ve prospěch vydražitele. Chcete si zkusit vydražit nemovitost? Pak vám přejeme hodně štěstí.

Zdroj: ČESKÉSTAVBY.cz, portaldrazeb.cz, novinky.cz, wikipedia.org, shutterstock.com, pixabay.com