Jak si vybrat byt a neprodělat v 8 krocích

Při výběru bytu samozřejmě vycházíme ze svých finančních možností, jsou zde však další kritéria, která nás ovlivňují a která musíme sledovat. Nakonec se možná přece jen rozhodnete pro dražší byt, ale v lepším stavu, v lepší lokalitě, ve zděném bytovém domě místo panelového a podobně. Běžný zájemce o byt nemá s jeho koupí prakticky žádné zkušenosti. Mnoho lidí navíc pořizuje byt třeba i jen jednou za život. Přitom platí, že první věc, která neznalého kupce mnohdy napadá - cena, není zrovna tou nejdůležitější, respektive nemusí být. Pokud samozřejmě máte na byt jen omezené finanční prostředky a musíte hledat to nejlevnější, není často mnoho bytů na výběr, je-li však možné si připlatit za kvalitu, udělejte to, neprohloupíte, investujete přece do nemovitosti a to se vždy vyplatí. Ještě můžete své prostředky vložit třeba do zlata, ale kdo řeší vlastní bydlení, zlato či jiné cennosti nepotřebuje. Potřebuje byt či dům.

1. Na prvním místě je vždy lokalita

Lokalita a tedy místo, kde budeme bydlet, odkud budeme cestovat do zaměstnání, děti do školy, kde budeme potřebovat nakupovat a mít dostupnou co nejširší paletu služeb. Kde bude dokonce krásně, čisto a bezpečno. Lokalita je vždy skutečně důležitější než kupní cena. Lokalitu si každý vybírá podle svých představ a potřeb. Někdo vyžaduje klidné místo, jiný co nejlepší dostupnost do centra města. V místě, kde jste již dlouho doma, je výběr lokality hračkou, pokud se však stěhujete do zcela nového prostředí, je vhodné nejprve si byt na krátkou dobu pronajmout a získat určité zkušenosti. Snadno vám může realitní agent nabídnout byt v problémové lokalitě, vy to však zjistíte až po nastěhování. A pokud budete kvůli pořízení bytu žádat o hypotéku, bylo by v budoucnu problematické byt prodat a pořídit jiný a jinde. Je také velmi důležité, aby lokalita splňovala vše, co řešíme nyní, ale i to, co budeme řešit v nejbližší době – například blízkost mateřské školky či školy.
Rozvážný kupec si bude vybrané lokality procházet v různou denní dobu a získá si o nich co nejvíce informací. Zajde třeba do hospody a poptá se lidí, jak se jim v daném místě žije a podobně. Určitě se nevyplácí výběr lokality uspěchat. Pro rodiny s dětmi a starší lidi je určitě vhodnější klidná lokalita. Pro mladé lidi a páry středních let, kterým již děti vyletěly z hnízda, zase blízkost centra města. Potřeby jsou prostě individuální. Dokonce doporučujeme nahlédnout do územního plánu na stavebním úřadu. Například můžete zjistit, že vám přímo pod okny vyroste v brzké domě hypermarket a příjemné zelené plochy kolem se změní na šeď nekonečně velkých parkovišť. Nebo se dozvíte, že je zde plánována výsavba průmyslového komplexu a to by pro vás mělo výhodu jen jedinou – blízkost, pokud se tam necháte zaměstnat. Pokud je zde však plánována například výstavba sportovního komplexu či výsadba stromů a budování parku, může to být pro mnohé dobrou zprávou.

2. Technický stav domu a bytu

Už jen stav nemovitosti – domu mnohé napoví. Například, že budeme i my sami muset v brzké době vložit nemalé finanční prostředky do jeho rekonstrukce, byť samotný byt již rekonstruován byl. Do ošklivého a sešlého domu se prostě mnoha lidem stěhovat nechce. A stejné je to samozřejmě i se samotným bytem. Je dobré byt prozkoumat nejen opticky, ale vše si takříkajíc osahat, vyzkoušet funkčnost, nakouknout do různých zákoutí, podívat se, v jakém stavu jsou stoupačky a podobně. Prostě vše vyzkoušejte, otevírání oken a dveří, digestoř, v jakém stavu jsou veškeré rozvody a instalace (mohlo by jít o velmi vysokou investici), systém vytápění, ale i klimatizace, pokud byla instalována – prodejce bude při určení ceny určitě přihlížet k veškerým investicím do vybavení – to však musí být funkční. Stejně tak je důležitý funkční výtah.
V souvislosti s technickým stavem domu a bytu v něm se také rozhodujeme, zda raději pořídíme byt v novostavbě či ve starším domu, byť již rekonstruovaném. Novostavby mají nesporně své výhody, například záruční lhůtu, ovšem je pravdou, že v nejzajímavějších lokalitách již nejsou dostupné stavební pozemky a zástavba je zde již starší. Pokud pak chcete byt přesně podle svých představ a jste proto ochotni starší byt sami rekonstruovat, směle do toho, lepší řešení pro vás neexistuje. Pokud bude prodávající v bytě nechávat některé jeho vybavení, měl by předložit doklady o koupi a říci, co je ještě v záruce a co ne. No a nakonec není vůbec od věci přizvat k prohlídce bytu zkušeného stavaře. Už jen hrubým odhadem vás upozorní na případná budoucí rizika.

3. Materiál, ze kterého byl dům postaven

V zásadě jde o dva základní materiály – bytový dům může být zděný či konstruovaný z panelů. Všeobecně platí, že jedinou známou výhodou bytů v panelových domech je jejich cena. Jinak panel přináší jen samé problémy. Do stěn nezatlučete hřebíček, náročné je i vrtání otvorů pro hmoždinky do panelu a podobně. Poptávka po bytech ve zděných domech je prostě vyšší, ovšem tradiční česká sídliště mnohde nic jiného než panel nenabídnou. Panelové bytové domy se začaly stavět v 60. letech minulého století a jejich životnost byla dimenzována na cca 40 let. Většina jich však stojí dosud. Zděné domy mají lepší zvukově izolační vlastnosti a komfort vnitřního prostředí, prostě se v nich budete cítit lépe, navíc je u většiny cihlových bytových domů méně bytů v jednom poschodí. Cihlové bytové domy přitom najdeme v lepších lokalitách a často jsou to novostavby. Rozhodnutí je prostě na vás.

4. Roli hraje i podlaží a technický stav výtahu

Někomu prostě vadí bydlet ve vyšším podlaží. V domě bez výtahu to pak může být opravdu vážný problém. Úraz v rodině a zřejmě se budeme muset stěhovat. Svou roli hraje také věk kupujících. Kdo však chce dobrý výhled z výšky a v domě je zcela nový výtah, koupí bytu ve vyšším podlaží určitě neprohloupí. Kupující se také mnohdy bojí bytů přízemí a v prvním podlaží – jsou jako první na ráně zlodějům a vadit jim může i ruch na schodišti. V případě bytu v posledním podlaží se zase bojí stavu izolací, horka v létě, tepelných úniků v zimě a případného zatékání stropem. Podlaží prostě vybíráme opět podle svých potřeb, ale i obav a mnohdy dokonce předsudků.

5. Energetické nároky domu

Byty v bytových domech bývají vytápěny dálkově (nejčastěji na sídlištích), centrálním kotlem v domě či zdroji tepla přímo v bytě. Dálkové vytápění je určitě tím nejdražším, vytápění centrálním kotlem či topidly na pevná paliva v bytě zase nejpracnějším. Vždy nám ale záleží na výdajích za teplo a tedy i tepelných únicích. Domy musí být nově označovány štítkem, kde je vyjádřena jejich energetická náročnost. A tomu by pak také měla odpovídat cena nemovitosti – prostě se nenechte napálit. Pokud je prostě fasáda domu dobře zateplena, vyměněna okna za izolační a je provedeno i zateplení střechy, máte vyhráno. Nejméně jsou přitom energeticky náročné byty uprostřed domu, kdy máme kolem sebe nájemníky – shora, zdola i ze stran. A roli hraje i orientace vůči světovým stranám a přítomnost jiných stínících budov – čím více slunečního záření, tím lépe. No a co do způsobu vytápění bytu – ten není mnohdy možné měnit, proto je i toto kritérium dobré ke zvážení. Určitě se vyplatí vyžádat účty za vytápění za uplynulé období alespoň jednoho roku. Vyúčtování si lze společně s prodejcem vyžádat i u příslušné energetické společnosti.  

6. Provozní náklady

V tomto případě jde především o výši plateb do fondu oprav a informaci, zda bude dům v brzké době rekonstruován. Platby do fondu oprav a jiné související provozní platby by neměly přesáhnout v závislosti na velikosti bytové jednotky a počtu osob v bytě 3 tisíce korun.

7. Vaše emoce

Emoce prostě musíte zvládnout, je nutné jim nasadit ohlávku a ostruhy. Koupě bytu je sice silně emocionální záležitostí, zvítězit by však měla výše zmíněná kritéria racionální. Na druhou stranu jsou však emoce vhodné v případě, že potřebujete získat informace o svých sousedech. Neváhejte zaklepat, přeptat se i na majitele bytu a otypovat si, jací ti vaši budoucí sousedé, minimálně ti na vašem poschodí, jsou. Běžné jsou případy, kdy musí kupec byt brzy prodat – právě kvůli sousedůmn a on sám se dostane do situace, v jaké byl původní prodejce: jak to udělat, aby se budoucí kupec nedozvěděl, co jsou ti lidé vlastně zač.

8. Kupní cena bytu

Jde o jedinou položku, kterou můžete při koupi bytu změnit. Pokud zjistíte jakékoli zásadní nedostatky, jednejte o ceně, žádejte její rozumné snížení. Cena bytu by navíc měla odpovídat aktuální situaci na trhu, není však výjimkou, že leckteří prodejci cenu příliš nadsadí a čekají, kdo se vlastně chytne. Na druhou stranu je však nutné přistupovat k ocenění nemovitosti individuálně. Statistické průměry zde nemusí vůbec platit. Za luxusní byt ve výborném stavu a ve vyhlášené lokalitě si prostě připlatíte bez ohledu na aktuální tržní průměry. Cenu určuje lokalita, stáří domu, velikost bytu, jeho poloha v domě, technický stav a vybavení. Určitě se vyplatí prohlédnout více nemovitostí. Důležité je také „to pravé místo – umístění v dané lokalitě,“ aniž by to nutně muselo zásadně ovlivnit cenu. Samozřejmě si nenecháme vnutit byt za vyšší cenu včetně nábytku, ten ať si prodejce odveze, třeba i do bazaru. No a nakonec cenu ovlivní rychlost transakce. Určitě získáte slevu, pokud řeknete: „Jsem schopen složit finanční prostředky na účet realitní kanceláře do týdne a v hotovosti, požaduji však slevu za rychlé jednání.“ Mnohdy je prodávající ve finanční tísni a váš přístup ocení. A nakonec – buďte vlídní a citliví, prodejce může mít k bytu hluboký osobní vztah a dokonce může ve svém nitru požadovat, „aby se do něj nenastěhoval jen tak někdo.“ I v tomto případě může být nakonec výsledkem citlivého jednání dokonce i nižší cena.

Zdroj použitých fotografií: www.shutterstock.com