Jak stanovit cenu nemovitosti. Víte, jak určit cenu svého domu či bytu?

Mnoho lidí na tuto otázku odpoví kladně. Samozřejmě, že vím, jakou cenu má moje nemovitost, vždyť vím, za kolik jsem ji koupil a kolik mě stála její rekonstrukce…

Nejčastější důvod, proč se pídíme po ceně nemovitosti je ten, že chceme svou nemovitost prodat, nebo že chceme nějakou nemovitost koupit. Dalšími důvody může být například nějaké vypořádání mezi spoluvlastníky, vložení nemovitosti do podnikání, zástava nemovitosti pro získání úvěru, nebo například řešení dědictví. 

Každý tento důvod může mít jiný pohled na výslednou cenu nemovitosti, a to se projevuje na zkreslení tohoto pohledu na věc. Ani bych nedokázal spočítat kolikrát jsem jako odhadce nebo jako realitní makléř slyšel: „Potřeboval bych, aby ten odhad vyšel co nejnižší, abych neplatil tak vysoký poplatek za dědictví…“, nebo naopak: „Na koupi potřebuji úvěr co nejvyšší, tak ať ten odhad vyjde také co nejvíc…“. 

Jenže: jako první a zásadní poučku při stanovení tržní ceny nemovitosti musíme konstatovat, že potřeby klienta nejsou správnou veličinou, kterou při oceňování nemovitostí máme používat.

Nejprve se tedy podívejme na to, jaké nejčastější chyby dělají klienti, kteří chtějí znát reálnou tržní cenu nemovitosti. 

Vlastnický pohled

Jedná-li se o vlastníka, který uvažuje o prodeji své nemovitosti, je nejčastější chybou vlastnický pohled. Vlastník nemovitosti má zpravidla pohled zkreslený svou oblibou nemovitosti, ve které nějakou dobu žije a kterou si třeba roky přizpůsoboval k obrazu svému. Jenže ne každý má o nemovitosti, ve které chce bydlet, stejnou nebo alespoň podobnou představu. 

Tržní cena nemovitosti nemůže reflektovat vliv vlastníka a jeho představy, ale musí se opírat o standardy trhu. Navíc: pro zjištění ceny nemovitosti nestačí nahlédnout do nabídky na internetových portálech a zjistit si nabídkové ceny nemovitostí ve stejné oblasti.

Je třeba se srovnáním zabývat trochu podrobněji. Ale o tom později. Nyní se vrátíme k dalším vlivům, které mohou ovlivnit chybnou představu o ceně nemovitosti. Například u klientů, kteří chtějí nemovitost koupit.

Představa kupujícího

Takový kupující klient, který potřebuje hypoteční úvěr, může narazit, pokud se o odhad nemovitosti začne starat až ve chvíli, kdy po něm chce tento odhad banka. 

Klient, který se do své vysněné nemovitosti zamiloval a rozhodl se jí bez dalšího zkoumání koupit, nechce pochopit, že reálná tržní cena je o tolik nižší, že banka jeho požadavku na výši hypotečního úvěru prostě vyhovět nemůže. Zvláště v dřívějších dobách, kdy se hypoteční úvěry poskytovaly až do výše 90 %, někdy i 100 %, docházelo k takovým problémům velmi často.

Jak se těmto omylům a chybám vyhnout? Je zřejmé, že ne každý chce hned na počátku úvah o koupi či prodeji nemovitosti platit nemalé prostředky za odborný odhad nemovitosti odhadcem nebo znalcem. 

Částka, za kterou lze takový odhad či znalecký posudek pořídit je například u rodinného domu okolo 5 000,-Kč a více. Existují i různé internetové portály, které nabízejí online odhad nemovitosti, někdy zdarma a někdy za mírný poplatek. 

Je však třeba mít na paměti, že tyto portály pracují většinou s cenovými mapami, které shromažďují informace o uskutečněných realitních obchodech, ale nemusí být úplně správně vypovídající. Navíc myslete na to, že tyto online aplikace pracují s vámi zadanými informacemi. 

A jste si jisti, že potřebné informace zadáváte správně? Víte například, jak správně určit užitnou plochu nemovitosti a jaké standardy jsou směrodatné pro určení provedení nemovitosti? Právě tyto údaje, které jsou tak potřebné pro správné určení ceny nemovitosti můžou být často ovlivněny neznalostí parametrů, které by měly být použity a také již zmíněnými subjektivními vlivy.

Pojďme se podívat na to, jak má probíhat správné stanovení tržní ceny nemovitosti, ať ho připravuje odhadce, znalec, nebo třeba i realitní makléř.

Nejprve si řekněme, jaké metody se pro stanovení tržní ceny používají. Jsou to metoda nákladová, administrativní, výnosová a porovnávací. Poté se zaměříme podrobněji na posledně jmenovanou, protože je pro běžné nemovitosti nejrelevantnější.

Metody stanovení tržní ceny nemovitostí:

• Nákladová metoda - používá se spíše v pojišťovnictví a určuje náklady na obnovu nemovitosti po pojistné události. Počítá se z tabulkových hodnot, vycházejících z tzv. „obestavěného prostoru“, jednoduše řečeno objemu nemovitosti.
• Administrativní metoda - vychází z tabulek cen nemovitostí, které se často aktualizují vyhláškou o cenách nemovitostí (je tedy částečně podobná cenové mapě)
• Výnosová metoda - používá se zejména u komerčně využitelných nemovitostí a opět jednoduše řečeno nám může říci, jaká je návratnost investice do dané nemovitosti 
• Porovnávací metoda - nejrelevantnější metoda pro běžné nemovitosti, jako jsou rodinné domy, byty a pozemky.

Porovnávací metoda stanovení tržní ceny je založená na srovnání se stejnými nebo podobnými nemovitostmi, obchodovanými ve stejné nebo podobné lokalitě. 

Možná se ptáte, proč se z toho tedy dělá taková věda? A proč jsem tedy v první části tolik kritizoval přístup prodávajících, kteří si najdou podobné nemovitosti v inzerci a podle nich si určí reálnou cenu své nemovitosti lusknutím prstu? 

Je to právě proto, že bez určení správných veličin to dělat nelze. I při takovém porovnání totiž musíme správně určit veličiny, které máme porovnávat a jejich výpočet. A jedinými relevantními veličinami pro takové porovnání jsou poloha, provedení a užitná plocha. Pojďme si tyto veličiny více přiblížit.

Poloha nemovitosti

První z nich je poloha. Pokud si myslíte, že pro porovnání polohy stačí hledat nemovitosti ve stejném městě, vězte, že tomu tak není. Někdy nestačí ani porovnání ve stejné čtvrti. V každém městě jsou z různých důvodů lokality oblíbenější a ty méně oblíbené, a právě jejich oblíbenost či neoblíbenost je velmi rozhodujícím faktorem. 

Není výjimkou, že vzdálenost pouhých 100 metrů může v porovnání polohy hrát velkou roli, například kvůli umístění rušné silnice, továrny s hlučným provozem a podobně. 

Naopak u nemovitostí na vesnicích je často problém najít dostatek nemovitostí pro porovnání a je potřeba se pohybovat ve větším okruhu, někdy i třeba 20 km. O to více se pak musí dbát na určení podobnosti porovnávaných lokalit.

Provedení nemovitosti

Provedením se rozumí nejenom stavba a její konstrukce, ale i vnitřní vybavení, technické vybavení včetně přípojek energií a služeb a v neposlední řadě se do provedení schovává i velikost a využití pozemku, včetně venkovních úprav. 

A aby toho nebylo málo, pokud jde o velikost pozemku, nemusí být vždy znamenat čím více, tím lépe. Standardní velikost pozemku je cca od 600 do 1200 m². Větší pozemek, například 4000 m², již může být spíše na škodu, protože sebou přináší hodně práce při údržbě. Zde tedy vidíme další prostor k možným chybám a nepřesnostem.

Užitná plocha

Tato hodnota by sice mohla být tou nejjednodušší a snadno definovatelnou, ale opak je pravdou. Problém zde nastává hned z několika důvodů. Prvním je vlastní určení užitné plochy nemovitosti, jejíž cenu zjišťujeme. Nejedná se o plochu zastavěnou, kterou můžeme zjistit na listu vlastnictví či odměřením z katastrální mapy. 

Nejedná se ani o plochu, kterou určíme součtem plochy všech podlaží po odečtení plochy, kterou zabírají stěny domu. 

Jedná se o plochu, která je určena k užívání, tedy k bydlení. Do té se částečně započítává i plocha balkonů, teras apod., plocha garáže a dílny a plocha sklepů či skladů. Neobytné místnosti se však započtou pouze z poloviny nebo třetinou. 

Porovnávat musíme shodné veličiny

Pozor na určení užitné plochy u nemovitostí, které porovnáváme s tou naší. Často vidíme, že jsou v inzerci zastavěná a užitná (obytná) plocha shodné, nebo že u dvoupodlažních domů je užitná plocha dvojnásobkem zastavěné plochy a podobně. 

Chceme-li užitnou plochu určit alespoň v přibližně reálné velikosti, musíme se začíst do popisu nemovitosti a zadané údaje si překontrolovat či přepočítat.

Užitnou plochu, kterou jsme vypočetli, musíme mít čím vynásobit. Proto si vypočteme u porovnávaných nemovitostí cenu za 1 m² užitné plochy a získáme nějaké obchodovatelné rozmezí (nemovitosti pro porovnání by měli být alespoň tři). 

Potom přistoupíme k vlastnímu porovnání a zjistíme, jestli porovnávané nemovitosti jsou lepší, horší, či podobné té naší oceňované a podle toho se přikloníme k nižší hodnotě, vyšší hodnotě nebo průměrné hodnotě tohoto rozmezí. Tuto hodnotu vynásobíme užitnou plochou.

Možná to na první pohled vypadá snadné, na druhý už tolik ne. Pokud si na to netroufáte, můžete oslovit odborníky.

Jak už jsme si řekli, nabízí se přizvání nezávislého odhadce, ovšem tato variante není zrovna nejlevnější. Další možností je přizvat ke spolupráci realitního konzultanta nebo makléře, a to nejlépe takového, který zpracování alespoň orientační ocenění provede za nás. 

Ideální je v takovém případě kombinace realitního konzultanta, který je zároveň odhadcem. Odhad tak může být součástí jeho služeb doprovázejících prodej nemovitosti. 

Realitní konzultant by měl prodávajícímu být schopen poskytnout kompletní konzultaci jeho obchodního záměru. Mimo kvalifikovaného odhadu tržní hodnoty jeho nemovitosti i základní posouzení záměru, vhodnosti v daném období a v neposlední řadě také návrh prodejní strategie s cílem dosažení maximální možné ceny u prodávané nemovitosti. 

Taková služba by měla být realitním standardem a klienti by ji sami měli vyžadovat, což mohou udělat tím, že budou správně vybírat svého realitního makléře. To totiž v našich zeměpisných šířkách není úplně standardem. 

Nadpoloviční většina realitních obchodů stále vzniká tím stejným způsobem. Prodávající klient si zadá soukromou inzerci na prodej své nemovitosti a očekává zájem kupujících. Avšak v prvních dnech se mu dostává telefonátů od desítek realitních kanceláří a makléřů, kteří se „zaručenými poptávajícími klienty“ lámou tohoto vlastníka k tomu, aby právě jim zadal svou zakázku. 

Ti drzejší si dokonce stáhnout fotografie nemovitosti a inzerují nabídku bez předchozí domluvy s klientem a volají mu až když se jim nějaký zájemce ozve. To je bohužel stále ještě častý obraz našeho realitního trhu.

Lék na tento nešvar je v podstatě jednoduchý. Stejně tak, jako si necháváme rohlíky péct od pekaře a auto opravit v autoservisu, nechme i realitní makléře provozovat svou práci odborně a sami si vybírejme, který z nich je pro nás tak dobrý, že mu chceme svěřit prodej své nemovitosti. 

Vyžadujme kvalitní služby a smiřme se s tím, že za všechny služby se platí a plaťme za ty dobré služby s úsměvem. Potom i náš realitní trh bude zdravý, budou na něm působit profesionálové a my nebudeme muset přemýšlet nad tím, jak správně stanovit cenu nemovitosti a jak ji správně prodat za co nejvíce peněz.

Autor Michal Škola, MBA je projektový a investiční manažer, realitní konzultant a odhadce nemovitostí.