Kupní cenu nemovitosti platíte včetně DPH (DPH je součástí kupní ceny) pouze v případě, že kupujete nemovitost od developera a nebo od jiného subjektu, který se zabývá realitní činností. Pozor, v případě koupě nemovitosti přes realitní kancelář, kdy je tato kancelář pouze zprostředkovatelem, DPH neplatíte.
A co víc, i když zaplatíte DPH jako součást kupní ceny nemovitosti, DPH pak již netvoří součást základu daně z nabytí nemovitosti. Právě tímto stanoviskem zaujala před dvěma lety Finanční správa a Nejvyšší správní soud. Čili daň z nabytí nemovitých věcí se vypočítá z kupní ceny bez DPH. A to vždy, pokud není nabyvatel nemovité věci plátcem DPH!
Co doporučuje finanční správa
V kupní ceně nemovitosti musí být vždy jednoznačně vyčísleno DPH. Pak se totiž nemůže stát, že by byl základ k výpočtu daně z nabytí nemovité věci o DPH navýšen. Je to prostě v zájmu dalšího jednoduchého výpočtu sjednané ceny. Pro nabyvatele nemovité věci, který není v konkrétním případě plátcem DPH, a zároveň je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí, je tato informace nezbytná pro vyplnění daňového přiznání. Pouze tak může být správně stanoven základ daně z nabytí nemovité věci, případně zálohy na tuto daň.
Pokud je tedy prodávající plátce DPH, uvede tuto skutečnost ve faktuře nebo ve smlouvě a zároveň vyčíslí přesnou výši DPH. Přičemž nezáleží na tom, zda je kupující plátcem DPH či nikoli. Pokud prodávající není plátcem DPH, daň z přidané hodnoty se nikde nevyčísluje. Čili ani na daňovém dokladu, ani ve smlouvě. Na veškerých dokumentech, které souvisí s prodejem nemovitosti, bude v tomto případě uvedena pouze jedna částka. A právě ta poslouží jako základ pro výpočet daně z nabytí nemovitosti.
Osvobozené plnění
K osvobozenému plnění pak dochází v případě, kdy prodávající sice je plátcem DPH, ale na konkrétní případ se vztahuje výjimka daná zákonem (např. prodej vybraných nemovitých věcí, mezi které patří inženýrské sítě či práva stavby).
Sazby DPH
Ke stavbám pro trvalé bydlení se jinak vztahuje sazba DPH 21 %, pro ostatní stavby a pro stavby pro sociální bydlení pak sazba DPH 15 %.
Povinnost daňového přiznání
Tříměsíční lhůta na podání daňového přiznání začíná běžet vždy od prvního dne měsíce, který následuje po měsíci, ve kterém byl proveden vklad nemovitosti. Jak to tedy vypadá v praxi? Katastr (Katastrální úřad) zapsal nemovitost například 10. března. Tříměsíční lhůta tedy začíná běžet 1. dubna a daňové přiznání musí být podáno do 30. června.
Co když došlo k omylu, chybě?
Jestliže se vám stalo, že v kupní smlouvě nebylo samostatně vyčísleno DPH a vy jste odvedli státu vyšší daň z nabytí nemovitosti, přeplatek vám bude vrácen. O jeho vrácení však musíte požádat formou dodatečného daňového přiznání s novým nižším základem daně. Částka vám pak bude poukázána na váš bankovní účet. Na podání dodatečného daňového přiznání máte dokonce tři roky, přičemž tato lhůta začíná běžet dnem, kdy uplynula lhůta pro podání řádného daňového přiznání.
