Kdy musíte platit daň z příjmů z peněz získaných prodejem nemovitosti

Daň z příjmu a daň z prodeje nemovitosti jsou naprosto odlišné pojmy, navíc daň z prodeje nemovitosti již neexistuje, byla nahrazena daní z nabytí nemovitosti, kterou naopak hradí kupující, nikoli prodejce. A právě ohledně této daň se ještě nedávno vlekly na půdě parlamentu, senátu a vlády vleklé spory, které byly nakonec ukončeny potvrzení povinnosti kupující platit tuto daň. Byl však rozšířen okruh kupujících, kteří jsou od ní osvobozeni.

V každém případě platí, že prodej nemovitosti vždy představuje příjem a proto podléhá dani z příjmů. Ovšem existuje řada případů, kdy je prodávající od této daně osvobozen. Kdy tedy daň z příjmů nemusíme platit a kdy naopak ano? Podmínky, za jakých jste povinni zaplatit z prodané nemovitosti daň z příjmu a kdy jste od ní naopak osvobozeni, definuje §4 a § 10 Zákona o dani z příjmu.

• Vlastníte nemovitost minimálně 5 let, jde o takzvaný časový test (doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti přesáhla 5 let).
• Máte v prodávané nemovitosti po dobu minimálně dvou let bydliště (nemusí být totožné s trvalým bydlištěm). Pojem bydliště je definován § 2 odst. 4 ZDP. Bydlištěm poplatníka na území ČR se rozumí místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, ze kterých lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat (definici stálého bytu navíc doplňuje pokyn GFŘ D-6). Pokud jste měli v prodávané nemovitosti bydliště bezprostředně před jejím prodejem, lhůta (časový test) se tedy zkracuje na 2 roky.
• Při převodu členských práv k družstevnímu bytu, pokud máte tato členská práva po dobu minimálně 5 let. Zde je to tedy shodné s vlastnictvím nemovitosti a pojem bydliště není zohledně, čili časový test nemůže být u převodu členských práv zkrácen na 2 roky.
• Pokud využijete získané peníze pro účely uspokojení vlastní bytové potřeby. Daň tedy nemusíte platit, pokud podle §4 ods. 1 písm. b) zákona o dani z příjmu do jednoho roku od přijetí peněz z prodeje nemovitosti použijete tuto částku na uspokojení svých bytových potřeb, nebo jste odpovídající částku vynaložili na řešení svých bytových potřeb v předcházejícím roce. Je však třeba oznámit přijetí peněz z prodeje nemovitosti včas finančnímu úřadu. Platí přitom, že při prodeji starého a nákupu nového bydlení můžete oproti příjmům z prodeje nemovitosti uplatnit nabývací cenu nové nemovitosti. Z rozdílu pak zaplatíte daň z příjmu, pokud vám z prodávané nemovitosti nějaké peníze zbudou.
• Pokud jde o dědictví a časový test doby alespoň pěti let vlastnictví nemovitosti splnil zůstavitel (pokud ten byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem či manželkou, příbuzenství v řadě přímé definuje občanský zákoník v § 117, přímými příbuznými jsou například prarodiče a vnuci, rodiče a děti apod.).

U pětiletého či dvouletého testu navíc platí pro podnikatele, že nemovitost po celou dobu trvání příslušné lhůty (2 nebo 5 let) nesmí být zahrnuta v obchodním majetku.

Jestliže však nesplňujete ani jednu z podmínek pro osvobození od daně z příjmu, jste povinni státu příjem přiznat a zdanit. Učiníte to v rámci řádného termínu pro přiznání daně z příjmu, čili do konce března následujícího roku po prodeji nemovitosti (je-li poslední den března sobota nebo neděle, je posledním dnem následující pondělí). Jako výdaj oproti příjmu z prodeje nemovitosti uvedete vámi zaplacenou kupní cenu, čili daň z příjmu budete hradit pouze z případného kladného rozdílu. Daň z příjmu z prodeje nemovitosti tedy platit nebudete, pokud tuto nemovitost prodáte se ztrátou. Zaevidovat lze též finanční prostředky investované do rekonstrukce nemovitosti a náklady spojené s prodejem nemovitosti.

Zdroj: finance.cz, ČESKÉSTAVBY.cz, shutterstock.com