Co přinese zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, je opravdu reálné a jak pomůže k získání vlastního bydlení? Proč může naopak zdražit hypotéku? A kdo na něm může a dokdy vydělat?
Zrušení daně z nabytí nemovitosti ještě musí projít legislativním procesem
Takzvaná koronavirová krize, vyhlášení nouzového stavu a „velké zastavení života“ společenského i ekonomického přinesly mnoho ekonomických problémů a nyní se hledají cesty, jak z nich ven. Kromě jiného i různá podpůrná opatření, jako třeba přerušení taktéž kritizovaného EET, zrušení takzvané „účtenkové loterie“ apod. A na řadu právě nyní přišlo i zrušení dlouho diskutované a především pak kritizované daně z nabytí nemovitých věcí. Právě ta totiž patří ze všech daní k nejdiskutabilnějším a nejspornějším.
Současná výše daně z nabytí nemovitých věcí je 4 %, platí ji kupující a je splatná do 3 měsíců od nabytí nemovitosti. Dříve se platila daň z převodu nemovitosti a tu hradil prodávající. Ovšem vzhledem k rostoucím cenám nemovitostí a snižování dostupnosti vlastního bydlení jde dnes o částku fatální, která sahá u konkrétních nemovitostí až do výše několika set tisíc korun.
A právě zrušení této daně je nyní ve fázi schváleného vládního návrhu zákona. Ten ale ještě musí projít celým legislativním procesem. Ve vládním návrhu je zakotveno také zrušení daně z nabytí nemovitých věcí i zpětně pro každého, kdo nabyl nemovitost do svého vlastnictví ještě v prosinci 2019 a později. A ten, kdo tuto daň již zaplatil, si bude moci požádat o vrácení přeplatku. Tedy vlastně celé výše daně.
)
Proč může zrušení této daně zdražit z dlouhodobého hlediska hypotéku a proč ne každému?
Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí je ve vládním návrhu spojeno se zrušením možnosti uplatňovat si úroky zaplacené z úvěrů na bydlení jako nezdanitelnou část základu daně. Prostě si nebude možné odečíst ze základu pro výpočet daně objem úroků zaplacených na úvěrech na bydlení, což může ale v praxi představovat i vyšší částky, než je výše samotné daně z nabytí nemovitých věcí.
Například při koupi nemovitosti za 5 milionů korun sice kupující ušetří na dani okamžitě 200 tisíc korun, ovšem prostřednictvím odečtů úroků by během následujících třiceti let splácení úvěrů ušetřil okolo cca 300 tisíc korun na dani z příjmu. Vlastně je takto zrušení daně z nabytí nemovitých věcí z dlouhodobého hlediska nevýhodné. Ovšem právě jednorázová úspora na začátku, kdy chceme bydlet co nejrychleji, je pro volbu vlastního nového bydlení zásadní.
Ve vládním návrhu je též zakotveno takzvané přechodné období, po které bude ponechána možnost odečtu úroků i přes zrušení daně z nabytí. Pokud jste totiž investovali do vlastního bydlení v období od prosince 2019 až do konce roku 2021, neměli byste platit čtyřprocentní daň a přesto si budete moci po celou dobu splácení úvěrů odečítat zaplacené úroky z daňového základu. Cílem je evidentně zvýšit zájem o vlastní bydlení do konce roku 2021 a nastartovat tak stavebnictví. Současně se předpokládá i mírné snižování úrokových sazeb ze strany bank. Určitě pak nelze očekávat ještě před koronavirovou krizí předpokládané postupné zvyšování úroků.
)
Čili pokud vše projde bez problémů legislativou, měli by být zvýhodněni všichni, kteří si pořídili, pořizují a nebo pořídí vlastní bydlení od prosince 2019 až do konce roku 20121. Předpokládat však lze poměrně bouřlivé reakce.
Zároveň se též zvyšuje šance dosáhnout na hypotéku, která se před koronavirovou krizí naopak snižovala. A to právě díky úspoře na dani, díky které kupující dosáhnou na vyšší financování. Skutečně se stávalo, že právě úhrada této daně neumožnila dosáhnout na nejvýhodnější hypotéky do 80 procent zástavní hodnoty. Prostě neměli dostatečný objem vlastních finančních prostředků. Mnoho lidí si prostě muselo brát úvěr na samotné uhrazení daně. Žadatelům o hypotéku by též mělo pomoci uvolnění dříve zavedených pravidel ze strany ČNB, týkajících se poměru výše úvěru vůči zástavní hodnotě nemovitosti (LTV) a poměrových ukazatelů příjmů a zadlužení (DTI i DSTI). Paradoxně komerční banky dosud plošně neuvolnily nedávno zpřísněné parametry LTV, DTI a DSTI, což ale odpovídá potřebné opatrnosti s ohledem na rizika.
A pokud si pak stihnete pořídit nemovitost do konce roku 2020, bude pro vás platit takzvaný časový test ještě dle stávajících pravidel. Čili při prodeji nemovitosti za déle jak 5 let nebudete muset platit z případného zisku daň z příjmu. Od příštího roku totiž bude časový test prodloužen na 10 let.
Nehodnoťme nyní spravedlnost a koncepčnost nových návrhů, v každém případě jde o kroky, které mají být impulzem pro trh s nemovitostmi jak ze strany investorů, tak kupujících.
Prostor je zde pak i pro spekulace. Pokud například chcete investovat vlastní prostředky do koupě nemovitostí na pronájem, je na zváženou, zda se nevyplatí financovat i větší část investice hypotečním úvěrem za současně velmi nízkých úrokových sazeb, které se opět blíží ke 2%. Uspořené vlastní prostředky si pak lze držet jako finanční rezervu.
