Proč banky nechtěly jít s úrokovou mírou hypoték do letošního září dolů?

Předčasné splacení hypotéky je skvělé rozhodnutí, tedy pokud jsme toho schopni, pokud máme k dispozici dostatek finančních prostředků. Ušetříme tak na úrocích a budeme bydlet rychleji skutečně ve svém. Jenže od 1.9. 2024 již není možnost předčasného splacení hypotéky samozřejmostí, kterou ušetříte. Po novu zaplatíte až jedno procento ze zbývající jistiny. A že například 1 % z pěti miliónů korun je 50 tisíc? To je už pořádný poplatek! Respektive pokuta.

Některé banky dosud nabízely jako jeden z benefitů předčasné splacení hypotéky zdarma, stejně tomu bylo u mimořádných splátek. Jiné banky naopak požadovaly takzvaný manipulační poplatek, čili předem domluvenou fixní částku, která představovala řádově několik stovek až tisíců korun. Takže předčasné splácení hypoték vlastně nebylo problematické a hlavně drahé. A to se mění.

Nová legislativa přichází s poplatkem za předčasné splacení hypotéky, jehož výše je 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý rok až do konce fixace. Poplatek ale nesmí celkově překročit 1 %, původní návrh dokonce uváděl dvě procenta, což by bylo 100 tisíc korun z pěti miliónů. A proč se banky nehrnuly do snižování úrokových sazeb? Špitá se, že z jednoduchého důvodu, nová pravidla se totiž vztahují na úvěrové smlouvy sjednané až po 1. září 2024. U běžících smluv budou nová pravidla aplikována jen na ty klienty, kteří hypotéku splatí předčasně během fixace, která bude sjednána až po 1. září 2024.

Kladná odpověď na tuto otázku by byla velmi spekulativní, ale bylo by to taktéž logické. Banky si totiž mohou klienty díky nové legislativě pevněji přivázat. Chcete ušetřit na změně bankovního domu, protože ten druhý nabízí lepší podmínky? Fajn, ale připravte se na zaplacení pokuty ve výši nejméně desítek tisíc korun (u hypoték v řádech miliónů), na uhrazení administrativních nákladů nové bance a pravděpodobně také na uhrazení nového odhadu nemovitosti. Že se vám to sakra prodraží? No jasně, měnit banku nemá smysl!

Anebo ještě jinak, bude záležet na bankách, jestli se skutečně budou ohánět novelou zákona a začnou požadovat poplatek za předčasné splacení hypotéky, i když ho dosud nepožadovaly. Předpokládá se, že některé banky si možnost předčasného splacení hypotéky (či jiného úvěru) zdarma pravděpodobně ponechají jako konkurenční výhodu. Jiné ale naopak ne. Bude proto třeba pořádně počítat, aby se vám přechod na výhodnější hypotéku u jiné banky nakonec naopak neprodražil.

I přes docela velkou změnu v pravidlech však zákon počítá se situacemi, kdy budete moci hypotéku nadále předčasně splatit, aniž byste museli bance platit jakékoli poplatky. Jde konkrétně o následující případy:

• Blíží se vám konec fixace.
• Nejste spokojeni s novou výši úrokové sazby (je třeba reagovat do 3 měsíců od oznámení bankou).
• Ocitli jste se v tíživé životní situaci (např. ztráta jednoho z partnerů či manželů, se kterým jste měli společnou hypotéku).
• Jednou za rok je možná mimořádná splátka ve výši až čtvrtiny zbývající jistiny, konkrétně vždy měsíc před výročím smlouvy.
• Plnění z pojištění určeného k zajištění splacení úvěru.
• Prodej nemovitosti, na níž se hypotéka váže (nejdříve však po dvou letech nebo později od její koupě).
• Vypořádání společného jmění manželů, pokud do něj patří nemovitost financovaná hypotékou.

Podle bank sice novela zákona neřeší ztráty, které bankám nastanou ve chvíli, kdy budou kvůli lepším úrokům chtít refinancovat klienti, kteří si vzali hypotéky v posledních “drahých“ hypotečních letech. Nabídne však bankám lepší výchozí situaci při poskytování nových úvěrů (od 1. 9. 2024), proto by údajně mohla přispět k poklesu úrokových sazeb. A pokud by klient splatil úvěr třeba už po prvním roce, pomůže nová klientská sankce bankám pokrýt případně vzniklou ztrátu. Jak se tedy skutečně tato zásadní změna projeví? Vesměs všichni říkají, že se uvidí, a že se také čeká na vývoj inflace a na reakce ze strany ČNB (České národní banky). Uvidíme… Banky totiž tvrdí, že nově nastavené sankce jsou i tak nedostatečné pro krytí případných úrokových ztrát. Nebo jsou až tak nenasytné?

V každém případě by snížení úroků napovídal ještě jeden fakt, klienti bank totiž mohli dosud přecházet se svým hypotečním úvěrem mezi bankami téměř bez omezení. To ale vedlo ke zrušení dlouhodobých fixací bankami na šest a více let, zároveň banky kalkulovaly riziko předčasného odchodu klienta právě do úrokové sazby. A vlastně všem klientům. Což již nyní (možná) nebudou u nových úvěrů muset. Ale budou i chtít? A jak si to spočítají?

Zdroj: Bezrealitky, idnes.cz, finance.cz, ovb.cz, zakonyprolidi.cz