Hlavním problémem je, že věcné břemeno (nově služebnost) odhadci nemovitostí vnímají jako právní vadu. Jinými slovy řečeno, existence služebností snižuje odhadní cenu. V extrémním případě i na 0,-Kč, např. při užívacím právu s možností dožití. Jaké jsou druhy věcných břemen? A která jsou slučitelná s poskytnutím hypotéky?
Za prvé: Co musí nemovitost pro banku splňovat, aby mohla být zástavou?
V zásadě věcná břemena způsobují jeden hlavní problém a tím je nemožnost použití kupované nemovitosti jako zástavy. Pokud nemovitost není možné použít jako zástavu, je tu ještě jedna možnost: ručení jinou nemovitostí. Tou může být např. byt rodičů, chata aj. Ne každý však takovou, jinou, nemovitost má. Další možností je, v případě že odhadce poníží odhadní cenu nemovitosti, dofinancovat tuto poníženou částku z jiných zdrojů.
Věcné břemeno doživotního užívání
Tohle je největší problém. Pokud má objekt pouze jednu bytovou jednotku, pak ho banka do zástavy nikdy nevezme, protože by ho v případě potřeby nemohla prodat a uspokojit tak své potřeby. Jeho odhadní cena bude pro potřeby banky (nikoliv pro účely jiné!) prakticky nulová. Než však začnete věšet hlavu, zjistěte, zda se situace nedá změnit. Třeba oprávněný prakticky bydlí jinde a za úplatu by byl ochoten souhlasit se zrušením věcného břemene doživotního užívání.
Problémem je také, pokud věcné břemeno chybí
Jedná se o opačný případ. Nejčastěji jde o to, že k nemovitosti, kterou máte zájem koupit, nevede oficiální přístupovou cestu. Respektive, všechny možné přístupy vedou přes pozemky soukromých vlastníků. Pak přichází možnost pokusit se zřídit věcné břemeno. Většinou je to ale běh na dlouhou trať – než se podaří kontaktovat vlastníky nemovitosti, domluvit se s ním, připravit smlouvu, podepsat ji a nakonec i vložit na katastr. Zřízení takového břemene může mít úplatný nebo bezúplatný charakter. V případě, že se služebnost sjednává na určitou dobu, banka většinou požaduje, aby se jednalo o dobu delší než trvání hypotéky.
Pozor! Zřizovaná služebnost nesmí být vázaná na konkrétní osobu, ale na nemovitost. Pokud by se vázala na konkrétní osobu, neměla by pro banku žádnou hodnotu.
Oceňování nemovitostí s věcnými břemeny
I věcné břemeno se dá ocenit. Potřebujete služebnost zřídit a nevíte, na jaké úplatě se s vlastníkem pozemku máte dohodnout? Pak můžete požádat odhadce nemovitostí, aby vám cenu akceptovatelnou oběma stranami, vypočítal.
Nyní následuje zestručněný výčet i s příklady věcných břemen. Dozvíte se, která jsou „škodlivá“ a která jsou - tak říkajíc - pro hypotéku v pohodě.
Tabulka: věcná břemena (služebnosti) slučitelná s hypotékou:
| Popis | Slučitelnost s hypotékou | |
| Užívací právo | Dříve známé pod pojmem věcné břemeno, příkladem je možnost dožití původního majitele | Může být velký problém |
| Požívací právo | Oprávněná osoba smí brát výnosy a užitky, např. trhat ovoce | Záleží na formě, může a nemusí být problém. |
| Služebnost bytu | Oprávněný smí sdílet domácnost | Může být velký problém. |
| Nezbytná cesta | Dříve nazývané věcným břemenem chůze a jízdy. Povoluje přístup na pozemek bez jiného přístupu | Může snížit odhadní cenu. Nejspíše se bude jednat o případ s hypotékou slučitelný. Pravděpodobně se pouze sníží odhadní cena nemovitosti. |
| Služebnost stezky, průhonu a cesty | Oprávněný smí komunikaci využít pro pěší průchod, hnaní zvířat nebo průjezd motorového vozidla | Záleží na mnoha okolnostech. Může a nemusí být problém. |
| Služebnost inženýrské sítě | Přes pozemek vede např. vodovod | Nejspíše nebude problém. |
| Opora cizí stavby | Sousedé se dělí o opravy stěny na hranici dvou pozemků | Nejspíše nebude problém. |
| Služebnost okapu | Podílení se na nákladech na provoz okapu. | Nejspíše nebude problém. |
| Právo na vodu | Např. právo využívat studnu | Spíše nebude problém. |
| Právo pastvy | Právo využívat cizí pozemek jako pastvu | Záleží na mnoha okolnostech. Může a nemusí být problém. |
Zdroj: ČESKÉSTAVBY.cz, cuzk.cz, shutterstock.com
