Při prodeji nemovitosti se jedná o statisíce či miliony korun. Proto by se do přepisu nemovitosti na „vlastní triko“ neměl pouštět nikdo, pro koho není svět realit denním chlebem. Při svých prvních pár převodech nejlépe uděláte, pokud celou záležitost svěříte specializovanému právníkovi či realitní kanceláři. V následujícím článku vás provedeme kroky, které vás ke zdárnému přepisu dovedou.
První krok. Ujasněte si, o jaký převod nemovitosti se jedná. Zda o:
- Úplatný – probíhá nejčastěji na základě kupní smlouvy. Doporučujeme oslovit právníka a využít advokátní úschovu. Rizik je zde mnoho.
- Bezúplatný (darování) – nejčastěji probíhá mezi příbuznými na základě písemné darovací smlouvy. Ačkoliv se zde daňovou politikou nebudeme zabývat, jen okrajově zmíníme, že darováním se od placení daní osvobodíte jen v některých případech – obecně se jedná o okruh blízkých příbuzných. Lze ho zvládnout i bez právníka. Rizik je zde méně.
)
Nabytí nemovitosti kupní smlouvou
Už dávno jsou pryč ty časy, kdy si smluvní strany potřásly rukou, předaly si kupní cenu v hotovosti a šly společně nemovitost přepsat na katastr. S takovým postupem se dnes už prakticky nesetkáte. Za prvé, lidé jsou mnohem opatrnější a raději využívají „mezikroků“ při předávání peněz – nejčastěji se jedná o advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu.
Navíc celý proces se mnohem více zformalizoval po administrativní stránce. Komplikace často vyvstanou, když se katastr začne zabývat detaily vkladových dokumentů. Ten mnohdy změnu nezapíše jen kvůli drobnému „překlepu“ v kupní smlouvě.
)
Příprava kupní smlouvy
Kupující (či zprostředkovatel) by se nikdy neměl spoléhat na to, co mu říká prodávající, a vždy by si měl zajistit aktuální výpis z katastru. Někdy totiž ani sám prodávající nemá ponětí o některých skutečnostech. Mezi nejčastější zdroje nejasností patří například:
- Zda předmětná nemovitost spadá do společného jmění manželů (SJM), či nikoliv.
- Liší se vlastníci pozemku od vlastníka nemovitosti – např. zatímco pozemek spadá do SJM, budova patří jen jednomu z manželů.
- Na nemovitosti vázne nečekané věcné břemeno (služebnost) – např. věcné břemeno dožití babičky, která se již odstěhovala do domova důchodců. Přečtěte si více o věcných břemenech (služebnostech) a o tom, jestli je problém hypotéka a věcné břemeno.
- Příjezdová cesta – zejména u rekreačních objektů bývají cesty často ve vlastnictví soukromé osoby, což v budoucnu může způsobit komplikace s přístupem na pozemek.
- Zástavní práva – v dnešní době na prodávané nemovitosti často vázne zástavní právo smluvní zřízení bankou kvůli poskytnutí hypotéky.
Všimněte si, že „právních vad“ na nemovitosti může váznout opravdu mnoho. I to je jeden z důvodů, proč je lepší oslovit kvalitního právníka a nepouštět se do vyplňování nějakého vzoru kupní smlouvy stažené z internetu!
Někdy si právník vystačí s aktuálním výpisem z katastru nemovitostí. Pro lepší identifikaci nemovitosti mu může pomoci nabývací titul aktuálního vlastníka (kupní smlouva, darovací smlouva aj.). Ten navíc může upozornit na všechny nemovité věci, které mají být převedeny na nového vlastníka.
Náležitost kupní smlouvy
Potřebovat budete požadovaný formulář. Ten je volně ke stažení na internetu nebo si jej můžete vyzvednout na každé pobočce katastrálního řadu. Tento formulář není nutné úředně ověřit a postačí, pokud jej podepíše alespoň jedna ze stran. Až se vydáte na katastr, připravte si:
- 2 x formulář návrhu na vklad (nemusí být úředně ověřený) – jednu kopii si ponechá katastrální úřad a na jednu kopii dostanete „razítko“ potvrzující, že dokumenty byly podány.
- 1 x vkladová listina – tím nejčastěji bývá kupní či darovací smlouva.
- Všechny další případné přílohy (např. geometrický plán, prohlášení vlastníka aj.).
- 1.000,-Kč – administrativní poplatek.
Všechny tyto náležitosti lze na katastrální úřad doručit také elektronicky prostřednictvím datové schránky (nutný elektronický podpis) nebo poštou.
)
Co se děje dál?
Ihned po doručení zmíněných dokumentů vyznačuje katastrální úřad na nemovitosti tzv. plombu. Tu můžete prakticky ihned pozorovat na cuzk.cz (elektronický volně přístupný katastr). Samotný zápis proběhne nejdříve po 20 dnech a nejdéle po dnech 30. Během této doby obesílá úřad vlastníky nemovitosti poštou, aby je informoval, že na jejich nemovitosti dochází ke změně.
Co dělat, pokud katastr vklad zamítne?
Nejčastějším důvodem bývají "překlepy" v kupní smlouvě. Nejrychlejším způsobem, jak chybu napravit, je návrh stáhnout, opravit chyby či doplnit jiné vážné nedostatky a podat vše znovu.
)
Proč si k převodu přizvat právníka?
Pokud prodáváte či kupujete nemovitost přes realitní kancelář, téměř vždy proces zpracuje advokát. Jestli jste se však pustili do prodeje na vlastní triko, rozhodně doporučujeme investovat pár tisícikorun do zaplacení nákladů za advokátní služby. Konkrétní doporučení zní:
- Prodej nemovitosti je vždy riziko, a to i přesto, že katastrální úřad klade na účastníky stále vyšší administrativní nároky směřující k jejich ochraně.
- Oslovte specializovaného (!) právníka na převody nemovitostí. Je to jako s lékaři. Také si nenecháte operovat koleno od obvodního lékaře, i když i on je lékař. Váš známý, který se zabývá např. rodinným právem, je sice také kvalifikovaným právníkem, ovšem převodům nemovitostí nemusí úplně rozumět. S tím stoupá pravděpodobnost vzniku fatální chyby.
- Advokátní úschova (případně bankovní či notářská). Funguje jako pojistka pro obě strany.
Stručně o průběhu advokátní úschovy:
- podepíše se kupní smlouva,
- kupující pošle peníze do advokátní úschovy (AÚ),
- po připsání peněz se podá návrh na vklad na katastr,
- po provedení vkladu se fyzicky předá nemovitost a sepíše se zápis o předání nemovitosti,
- na základě tohoto zápisu advokát vyplácí uložené peníze kupujícímu.
