Naprostá většina nemovitostí je dnes již na našem trhu nabízena realitními kancelářemi. Transakcí, které probíhají přímo mezi kupujícím a prodávajícím, je minimum a v případě koupě namovitosti na hypotéku se s takovými transakcemi již většinou nesetkáme. Proto je nutné vědět, jaký postup při pořizování nemovitosti na hypotéku realitní kanceláře preferují. Realitním kancelářím jde především o získání rezervační zálohy, repsketive „jejich zisku“ hned na začátku obchodu a tomuto postupu dávají přednost i banky. Prodávající (nezpochybnitelný majitel nemovitosti) s nimi tak uzavírá zástavní smlouvu. (Uzavření zástavní smlouvy s kupujícím není časté a banky to dělají nerady.) Pro kupujícího je zde však riziko ztráty rezervační zálohy, pokud by k obchodu nakonec nedošlo.
Jak postupovat při pořizování nemovitosti na hypotéku
1.) Prvním krokem je získání informací, zda a která banka nám poskytne hypotéční úvěr v potřebné výši a zda jej budeme podle stanovené výše splátek schopni splácet. V této fázi je vhodné oslovit finančního poradce (makléře), který vám porovná nabídky jednotlivých finančních ústavů a srovná podmínky získání úvěru v potřebné výši a za rozumné měsíční splátky.
2.) Pokud již vyberete finanční ústav a produkt, vybíráte nemovitost. Samozřejmě je postup často opačný – nejprve si vyhlédneme nemovitost a poté až řešíme způsob jejího pořízení.
3.) Dalším krokem je příprava všech podkladů nutných k získání úvěru a zároveň uzavření rezervační smlouvy a složení rezervační zálohy. Přitom nezapomeňte, že existují pojistné nástroje, které vás ochrání před ztrátou rezervační zálohy v případě neuzavření obchodu – celou transakci je prostě možné pojistit.
4.) Poté uzavřete s realitní kanceláří smlouvu o budoucí kupní smlouvě a zároveň požádáte banku o úvěr (tento krok za vás může učinit finanční poradce, kdy vy sami pouze podepíšete příslušné dokumenty a zajistíte potřebné podklady) – samozřejmostí je doložení všech bankou požadovaných podkladů.
5.) Po schválení hypotéky (či překlenovacího úvěru) bankou podepisujete úvěrovou smlouvu. A pozor, ta musí být podepsána dříve než zástavní smlouva na pořizovanou nemovitost. Právě při podpisu úvěrové smlouvy dostanete od banky návrh zástavní smlouvy a také návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí – tyto dokumenty podepisuje prodávající. Prodávající zároveň podepíše společně s kupujícím i kupní smlouvy, přičemž platí, že zástavní smlouvy se podepisují před podpisem smluv kupních, případně ve stejný den. To platí i v případě, kdy podepisuje zástavní smlouvu kupující, nikoli prodávající. Návrh na vklad zástavního a práva a zástavní smlouvy pak musí být podány na katastr nemovitostí až po podání návrhů na vklad vlastnického práva a podepsání kupních smluv.
Bytová výstavba
6.) Na katastrální úřad se tedy podávají zástavní a kupní smlouvy a návrhy na vklad zástavního práva. Vždy platí, že zástavní smlouvy a návrhy na vklad zástavního práva musí být na katastru nemovitostí podány dříve než kupní smlouvy a návrhy na vklad vlastnického práva. Mají tedy nižší jednací číslo. Můžete se setkat i s tím, že banka požaduje prodlevu alespoň jeden den, ale i více.
7.) Dalším důležitým krokem je pojištění kupované nemovitosti a pojištění úvěru. Banky mohou namísto pojištění úvěru či zároveň s ním požadovat také uzavření životní pojistky na odpovídající cílovou částku.
8.) Není vyloučeno, že bude banka požadovat ještě další doklady, které vám přesně specifikuje, aby finanční prostředky vůbec uvolnila.
9.) Pokud předložíte bance veškeré potřebné doklady k uvolnění finančních prostředků z hypotéky pro prodávajícího, ta peníze uvolní v jeho prospěch. Určitě po vás bude vyžadován doklad o pojištění nemovitosti, návrh na vklad zástavního práva opatřený razítkem podatelny katastrálního úřadu, případně i kupní smlouvu a návrh na vklad vlastnického práva opatřený razítkem z podatelny katastrálního úřadu. Dalším dokladem může být i dokument o úhradě vlastních zdrojů, pokud hypotéka kryje jen část potřebných finančních prostředků.
10.) K uvolnění peněz bankou ve prospěch prodávajícího dojde tak, že kupující podá v bance pokyn k jejich uvolnění z hypotéčního úvěru. Pokud přitom hradíte část peněz z vlastních zdrojů, počítejte s tím, že bude banka požadovat jejich uhrazení ještě před uvolněním prostředků z úvěru.
11.) Finanční prostředky mohou být dokonce uvolněné i před podpisem kupních smluv, pokud se tak s prodávajícím dohodnete a banka s tím bude souhlasit.
Rodinný dům
12.) Hypotéku pak začnete splácet až následující měsíc po měsíci, kdy byly prostředky uvolněné a počítejte s tím, že první splátka nebude celá, ale pouze ve výši úroků za všechny dny ode dne čerpání úvěru až do konce měsíce, kdy byly prostředky uvolněné. Čili plnou splátku (anuitní) uhradíte až další měsíc (druhý měsíc od čerpání úvěru).
13.) Nakonec je vhodné zkontrolovat na finančním úřadu, jestli prodávající uhradil daň z převodu nemovitosti (aktuálně jsou to 3% z kupní ceny a politici mají zálusk na zvýšení procentní sazby). Kupující totiž ručí za uhrazení této daně prodávajícím.
14.) Posledním krokem je převedení smluv na odběr elektřiny, plynu, vody, tepla (u dálkových teplovodů) či smlouvy, která nám ukládá povinnost vkládat pravidelně prostředky do fondu oprav.
15.) Majitelem nemovitosti se stáváte na základě kupní smlouvy orazítkované katastrálním úřadem, kterou obdržíte do několika týdnů. Zdroj použitých fotografií: www.shutterstock.com
