Chybějící stavební dokumentace především ke starším budovám je problém, který se může prodražit. Médii ale poslední rok prolétává s opakovanou razancí zpráva o pokutě ve výši až 400 000 korun. V žádném případě však nečekejte, že by vám mohla být až tak vysoká pokuta vyměřena. Při vyměřování pokuty je předně třeba brát ohled na finanční možnosti vlastníka nemovitosti. Platí přitom, že na malých stavebních úřadech (takzvaných vesnických) pokuty zůstávají obvykle nízké (v řádech tisíců až nejvýše desítek tisíc korun). A pokud nemovitost bez stavební dokumentace vlastní firma či instituce, určitě si její vedení zajistí ve vlastní prospěch takzvanou pasportizaci nemovitosti. A po problémech pak mají i úředníci. Nějaký dokument existuje a není co řešit, od 1.1. 2024 musí dokonce takzvaný pasport stačit.
Nečekejte hony na čarodějnice
Informace, že za chybějící stavební dokumentaci mohou úřady požadovat pokutu ve výši až 400 000 Kč je sice pravdivá (vlastně jde o navýšení z max. 200 tisíc na max. 400 tisíc) a pramení v novele stavebního zákona č. 283/2021 Sb. platné od 1.1. 2024. Vlastně jde o nejdražší položku mezi pokutami, neočekávejte však hon na čarodějnice s cílem naplnit státní kasu. V zásadě platí, že pokud není žalobce, není soudce a v tomto smyslu je třeba ještě doplnit, že pokud často není udání, není žaloby. Podle portálu Deník dokonce téměř 80 % starších nemovitostí neodpovídá v realitě tomu, co je nakreslené v projektové dokumentaci, pokud vůbec nějaká existuje. Kdy vlastně stavební dokumentaci starší stavby potřebujeme? Proč je lepší si ji dodatečně pořídit a jak ji získat?
)
V §245 zákona č. 283/2021 Sb. se dočteme: „Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy se dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu a stavba byla povolena nebo povolení podle právních předpisů platných při provedení stavby nevyžadovala, je vlastník stavby povinen pořídit pasport stavby.“
Povinnost mít aktuální dokumentaci se vztahuje na všechny vlastníky nemovitostí
Ať již tedy máte nový rodinný dům, nebo jste zdědili starou nemovitost, povinnost mít aktuální dokumentaci se vztahuje na všechny vlastníky, dokonce bez ohledu na stáří objektu. A právě u starších domů přitom platné “dokumenty“ často opravdu chybí. Navíc tyto domy mnohdy procházely postupnými úpravami a rekonstrukcemi, ke kterým již neexistuje dokumentace vůbec žádná.
)
Určitě je třeba v těchto případech dokumentaci dodatečně zajistit. Nejenže se tím vyhneme riziku pokuty (i když nebude až tak vysoká, kolik až úřadům zákon umožňuje), ale také uspokojíme stavební úřad (má přehled) a navíc tím získáme řadu výhod:
- Pokud se rozhodneme pro rekonstrukci budovy, máme pro projektanta v ruce aktuální podklady, projektování i samotná rekonstrukce se tak urychlí. To samé platí i pro přestavbu a demolici.
- Pasport je nezbytný pro návrh technických zařízení budov i návrh interiéru.
- Pasport je nezbytný pro vypracování průkazu energetické náročnosti budovy (PENB) z důvodu prodeje nebo pronájmu.
- Vyhotovením pasportu stavby zvýšíme hodnotu nemovitosti, kupující může neexistující dokumentaci považovat za právní vadu.
- Splníte zákonnou povinnost (narovnáte právní stav na stavebním úřadě) a vyhnete se pokutě (ta může v ojedinělých případech činit až 400 tisíc korun), jakmile se totiž úřední šimlové dozvědí, že se po své stavební dokumentaci pídíte, může vám uložit povinnost ji doložit, případně nahradit pasportem. Až teprve v případě, že byste nereagovali, že byste ignorovali úřední požadavky, hrozí pokuta.
Nově musí stavebním úřadům stačit pasport stavby
Dobrou zprávou je, že dříve stavební úřad mohl podle své svévole chtít pouze úplnou stavební dokumentaci, nyní však musí postačit pasport, což je určitým způsobem náhrada originální (původní) projektové dokumentace.
Pasport stavby je dokonce od začátku roku 2024 nezbytným dokumentem pro všechny majitele nemovitostí, a to bez ohledu na typ objektu nebo jeho stáří.
Zákon č. 283/2021 Sb. v ustanovení § 245 doslova říká:
Pasport stavby
1.) Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy se dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu a stavba byla povolena nebo povolení podle právních předpisů platných při provedení stavby nevyžadovala, je vlastník stavby povinen pořídit pasport stavby.
2.) Nejsou-li zachovány doklady, z nichž by bylo možné zjistit účel, pro který byla stavba povolena, platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním určena.
3.) Neplní-li vlastník stavby povinnost podle odstavce 1, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil pasport stavby. Rozhodnutí o nařízení pořízení pasportu stavby se vydává jako první úkon stavebního úřadu v řízení. Není-li třeba pasport stavby doplnit, změnit nebo jinak přepracovat, stavební úřad jej ověří.
Pokud tedy nemáte k dispozici aktuální dokumentaci ke své nemovitosti (například z důvodu stavebních úprav v minulosti), nebo se aktuální dokumentace domu nedochovala, zákon vám ukládá povinnost nechat si vyhotovit právě pasport stavby.
)
Co by měl obsahovat pasport stavby?
Pasport stavby je vlastně identický s dokumentací skutečného stavu objektu, proto obsahuje i totožné části. Jde o soubor dokumentů, které popisují základní údaje o nemovitosti a její současný stav. Konkrétně se náležitosti pasportu řídí vyhláškou č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb (příloha 14), která stanoví, že součástí dokumentace má být:
- Průvodní zpráva: Průvodní zpráva obsahuje základní identifikační údaje o nemovitosti (tj. název a umístění, přesná adresa, katastrální území, číslo parcely aj.), jejím současném vlastníkovi a zpracovateli dokumentace. Najdete zde také informace o stavu technické dokumentace a důležitých rozhodnutích.
- Souhrnná technická zpráva: Tato část dokumentace se věnuje samotnému popisu stavby. Najdete zde údaje o použitém materiálu, zastavěné ploše, účelu využití, údaje o územní ochraně (např. památkové oblasti nebo inženýrských sítích), energetické náročnosti atd.. Technická zpráva navíc obsahuje i údaje o samotném měření, např. použité přístroje, technické postupy a dosaženou přesnost měření.
- Zjednodušený situační výkres: Jedná se o výkres, v němž je stavba zakreslena do katastrální mapy. K náležitostem výkresu patří i vyznačení vzdálenosti stavby od hranice pozemku a okolních staveb nebo zobrazení inženýrských sítí.
- Zjednodušená výkresová dokumentace: Stejně jako v případě dokumentace skutečného stavu objektu, i v pasportu stavby najdete půdorysy, řezy a pohledy – byť mohou být pro potřeby úřadu zjednodušené. Většinou se výkresová dokumentace vyhotovuje v měřítku 1 : 50 a v papírové (pro úřady) i elektronické (pro projektanty) podobě.
)
Jak se dělá pasport stavby?
Vyhotovení pasportu stavby není nic složitého, trvá v řádu dnů až týdnů podle složitosti objektu. Ke sběru dat se nejčastěji využívá metoda laserového skenování, díky které je zaměření budovy rychlé, přesné a neomezuje provoz v budově. Na základě získaných dat (tzv. mračna bodů) je pak možné vytvořit širokou škálu různých výstupů s přesností na milimetry.
Vzhledem ke spektru různých objektů a účelů, k nimž se pasport stavby vyhotovuje, závisí jeho finální podoba na konkrétní situaci. Získat můžete jak zjednodušený pasport stavby určený ke splnění zákonné povinnosti, tak komplexní dokumentaci skutečného stavu objektu v případě, že chystáte rekonstrukci či jiné stavební zásahy do nemovitosti. A že dokonce chcete žádat o dotace.
Zdroj: gisonline.cz, stavimbydlim.cz, denik.cz, visionplan.cz, zakonyprolidi.cz
