Nový stavební zákon má zjednodušit přípravu a povolování staveb

Čeho se týkají nejdůležitější změny stavebního zákona:

1. Změny v projednávání územních a regulačních plánů
2. Změny v územním rozhodování (např. více možností vedení řízení podle povahy záměru, doručování účastníkům řízení, …)
3. Úpravy v možnostech uzavírání veřejnoprávních smluv na umístění a povolení stavby
4. Rozšíření výčtu staveb, které nevyžadují rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas (např. doplňkové stavby do 25 m², bazény do 40 m² na pozemku rodinného domu ve vzdálenosti alespoň 2 m od hranice pozemku)
5. Upřesnění postupů společných řízení a souhlasů a také zjednodušených řízení
6. Změny vydávání územních souhlasů a ohlášení staveb (např. souhlasy a doručování majitelům sousedních pozemků, nemožnost vydání souhlasu mlčky)
7. Úpravy v povolování, užívání a odstranění staveb
8. Změny v prováděcích předpisech (probíhají postupně), mimo jiného by mělo dojít k zjednodušení obsahu formulářů žádostí
9. Změny některých souvisejících zákonů, výraznou změnou prošel např. zákon č. 634/2004 Sb. o správních poplatcích

Znění novely stavebního zákona najdete například ZDE.

Schvalování a užívání staveb

Rozšíření okruhu staveb, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu: např. stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m² zastavěné plochy a do výšky 5 m na pozemku rodinného domu, oplocení, reklamní a informační zařízení atd. (tyto stavby však zpravidla vyžadují územní rozhodnutí, jestliže nepostačí územní souhlas).

Nově může stavebník projednat se sousedy svůj stavební záměr, tento záměr stvrdit podpisem dotčených osob, čímž může stavební odbor upustit od ústního jednání.

Nově je upraveno vydání certifikátu o kontrole projektované stavby autorizovaným inspektorem způsobem, který omezuje možnosti zneužití. Certifikát musí být zveřejněn na úřední desce úřadu po dobu 30 dnů, aby mohl kdokoli zjistit, že se bude příslušná stavba na území obce realizovat.

Zrychlí se užívání staveb. Pro stavby, které vyžadují kolaudační souhlas, je novelou zákona stanovena šedesátidenní lhůta od podání žádosti, do které musí stavební úřad provést závěrečnou kontrolní prohlídku stavby. Pro stavby, které nevyžadují kolaudační souhlas, platí, že stavebník může stavbu užívat od následujícího dne po kontrolní prohlídce stavby, při které stavební úřad do protokolu zaznamená ověření splnění podmínek, které zkoumá při uvádění stavby do užívání (např. zda stavba byla provedena v souladu s rozhodnutím o umístění, zda je stavba v souladu se stanovisky nebo závaznými stanovisky, zda jsou dodrženy obecné požadavky na výstavbu a podobně).

Územní a regulační plány, územní plánování a rozhodování

Novela výslovně stanoví, že se souhlasem nadřízeného orgánu územního plánování může územně plánovací dokumentace obsahovat i regulaci, která by jinak systémově náležela nadřazené dokumentaci. Územní plán tedy může zahrnout i plochy či koridory nadmístního významu, které nejsou upraveny v zásadách územního rozvoje. Zásady územního rozvoje přitom mohou zahrnout i záměry republikového významu, které nejsou převzaty z politiky územního rozvoje.

Novela rozšiřuje okruh staveb, ke kterým není třeba územní rozhodnutí ani územní souhlas: např. sjezdy a nájezdy na pozemní komunikace, které slouží k připojení sousední nemovitosti, informační a reklamní zařízení o celkové ploše do 0,6 m², která jsou umisťována mimo ochranná pásma pozemních komunikací.

Nově se vrací povinnost stavebního úřadu informovat písemně dotčené osoby o zahájení územního řízení. Stavebník přitom musí navíc vyvěsit na místě stavby informaci, že podal žádost o vydání územního rozhodnutí. Konkrétní místo, kde bude tato informace umístěna, určí úřad, nikoli stavebník dle své libovůle.

Novela rozšiřuje účast veřejnosti při územním plánování. Občané budou moci předkládat své připomínky například ke zprávě zásad územního rozvoje kraje, územního plánu obce a podobně.

Nově je upraven institut tzv. dohody o parcelaci. Ta bude vyžadována již v územním plánu jako podmínka pro realizaci záměrů v určitém území. V každé konkrétní dohodě o parcelaci musí dotčení vlastníci pozemků a staveb vyjádřit souhlas se záměrem v území a dohodnout se na rozdělení nákladů a prospěchů spojených s realizací záměru.

Zcela je zrušen institut konceptu v procesu pořizování územního plánu a jeho změny. Proces se tak zjednoduší a zrychlí (dle minulé právní úpravy mohl proces trvat i celé roky). Určitou náhradou za koncept je možnost zpracování návrhu územního plánu ve variantách.

Nově je zřízena také možnost zrušení územního plánu nebo jeho části. Pokud k tomu dojde, je obec povinna rozhodnout bezodkladně o pořízení územního plánu nebo jeho změny a přitom naváže v tomto procesu na poslední úkon, který nebyl zrušujícím rozhodnutím zpochybněn.

Možnost, že regulační plán nahrazuje ve schváleném rozsahu územní rozhodnutí, je nově pouze fakultativní. Přímo v regulačním plánu přitom musí být jasně vymezeno, jaká územní rozhodnutí se regulačním plánem nahrazují.

Novelou zákona je prodloužena platnost územních plánů vydaných před rokem 2007 (za účinnosti starého stavebního zákona) až do roku 2020. Obce se tak mohou vyhnout časové tísni při schvalování nových územních plánů na konci přechodného období. Nevýhodou tohoto rozhodnutí je však fakt, že rezidua minulých a předminulých právních úprav budou v územně plánovací dokumentaci přetrvávat ještě hodně dlouho (do roku 2020).

Náhrady za změny v území

Mění se způsob výpočtu náhrady za změnu nebo vydání nového územního plánu, regulačního plánu, nebo stavební uzávěry. Nový koncept respektuje i újmu v souvislosti s přípravou výstavby (prokazovanou investorem v obvyklé výši) včetně nákladů spojených s pořízením pozemku, vynaložených na projekční přípravu, nebo dokonce dodatečných úvěrových nákladů v důsledku snížení hodnoty případného zajištění.

Nově stavební zákon stanoví omezení pro přiznání náhrady v případě nečinnosti vlastníka. Ovšem jen v případě, že možnost zastavitelnosti pozemku trvala před změnou územního plánu alespoň pět let.

U opětovné změny, která umožňuje zastavitelnost pozemku, zavádí novela stavebního zákona dvě výjimky z pravidla vrácení náhrad. Za prvé je tato povinnost ohraničena pěti lety od vydání změny, na jejímž základě byla náhrada vyplacena. Za druhé nemusí náhradu vracet ten, kdo při projednávání návrhu územně plánovací dokumentace, kterou se opětovně umožňuje zastavitelnost pozemku, uplatnil námitku nebo připomínku.

Změny v předkupním právu obce, kraje a státu

Předkupní právo obce, kraje a státu k nemovitostem určeným územním nebo regulačním plánem pro veřejně prospěšnou stavbu nebo prostranství je doplněno o preferenci zřízení věcného břemene k zajištění tohoto účelu před realizací předkupního práva. Doba, po kterou může být předkupní právo realizováno, je zkrácena z šesti měsíců na tři. Navíc je tato úprava výslovně vztažena pouze na úplatné převody.

Podrobně je též upraven proces realizace předkupního práva: Při záměru úplatného převodu oznámí převodce záměr oprávněné osobě. Ta může nechat na své náklady vypracovat znalecký posudek určující obvyklou cenu nemovitosti. Do tří měsíců od oznámení záměru pak písemně sdělí zájem realizovat předkupní právo s návrhem takto určené kupní ceny. Jestliže převodci nevyhovuje takto navržená cena, může nechat na své náklady vyhotovit další znalecký posudek a jím určenou cenu navrhnout oprávněné osobě. Pokud bude oprávněnou osobou odmítnuta druhá kupní cena, měla by podat návrh na určení kupní ceny soudu, nebo zaslat převodci potvrzení o zániku předkupního práva. Uplynutím šesti měsíců od podání protinávrhu předkupní právo zaniká, jestliže nebylo využito. Zánik předkupního práva však není platný, pokud je zahájeno soudní řízení k určení obvyklé ceny nemovitosti. Z toho je patrno, že může naopak dojít k výrazným průtahům v důsledku soudního přezkumu, nikoli k proklamovanému zrychlení procesu.

Nařízení odstranění staveb

Novela zavádí zákonnou třiceti denní lhůtu od zahájení řízení o nařízení odstranění stavby. Po jejím uplynutí je nutné očekávat nepříznivé výsledky tohoto řízení, k jejichž zmírnění má sloužit povinnost upozornit na běh třiceti denní lhůty v oznámení o zahájení řízení o odstranění.

Novela také nově vymezuje účastníky řízení o nařízení odstranění stavby. Kromě vlastníků pozemku a oprávněných z věcných práv k němu je účastníkem řízení též povinný k odstranění stavby a vlastníci sousedních pozemků (vč. oprávněných z věcných práv), kteří by mohli být odstraňováním stavby přímo dotčeni.

Změny ve správních poplatcích

Poplatky ve stavebním řízení jsou zásadně navýšené. Vydání stavebního povolení pro rodinný dům stojí od 1.1. 2013 5000 Kč, u staveb pro bydlení s více než třemi byty pak 10000 Kč. Za změnu stavby hradí investor 1000 Kč.

Stinné stránky novely stavebního zákona

Cíl této novely usnadnit procesy (zpřesnit a zjednodušit jednotlivé postupy) a upravit smlouvy mezi stavebníkem a úřadem (odstranit odchylky od správního řádu a celkově snížit administrativní náročnost postupů plánování) s sebou přináší i řadu komplikací a rizik. Patří mezi ně:

• nadměrné prodlužování procesu schvalování stavby
• nedostatečné definice pravomocí projektantů a investorů
• nejvíce zpomalujícím faktorem je rozšíření účasti veřejnosti na další kolo schvalovacího procesu či prodloužení lhůty pro vyjádření úřadů (až o 2 měsíce – 60 dnů)
• pro stavebníky je zase komplikací rozšíření účasti tzv. dotčené veřejnosti (právě pro ni je typické obstrukční jednání při povolování staveb)
• třeba u dopravních staveb může dojít k prodloužení schvalovacího řízení až na 10 let
• riziko negativního dopadu na zmírňování recese ve stavebnictví, novela ji naopak může prohlubovat
• z novely nejsou patrné například definice pozic dozorujícího (stavební dozor) na stavbě a jeho povinností
• taktéž není novelou ustanovena definice technického dozoru investora a autorského dozoru projektanta
• novelou jsou negativně dotčeny veřejné zájmy ve výstavbě - ochrana života, zdraví, životního prostředí a také bezpečnost práce

Zdroj: www.cfoworld.cz