Nový zákon o realitním zprostředkování přináší mnoho nového

Aktuální znění zákona je vyústěním mnohaletých diskuzí. Většina realitních makléřů jej kvituje s radostí. Ačkoliv stále vyvstávají debaty o jeho nedokonalostech, většina realitních zprostředkovatelů se shoduje na jednom: ještě že konečně nějakou zákonnou úpravu máme! Slibují si, že na trhu zůstane co nejvíce kvalitních zprostředkovatelů, kteří budou dělat čest makléřskému řemeslu, a naopak vymizí „garážové“ realitky.

Nově se za realitního zprostředkovatele považuje každý, kdo jako podnikatel poskytuje služby s cílem zprostředkovat uzavření tzv. realitní smlouvy. Mezi tyto smlouvy se řadí kupní smlouva, nájemní smlouva či smlouva o převodu práva k užívání (týkají se družstevních bytů). Takovéto vymezení se týká i právnických osob.

Za realitní zprostředkování se považuje nejen „vyhledávání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem“, ale také další činnosti, jako jsou např. zajišťování prohlídek, marketing, poskytování inzertních služeb, zprostředkování poskytnutí právních služeb, obstarávání stavebně technické dokumentace, zprostředkování související úschovy aj. 

Nadále vykonávat činnost realitního zprostředkovatele (či s ní nově začít) mohou pouze osoby v první řadě bezúhonné. Nesměly se tedy v minulosti dopustit nedbalostního či úmyslného trestního činu souvisejícího s realitním zprostředkováním. 

Povinné pojištění

Každý realitní zprostředkovatel musí mít po celou dobu výkonu své činnosti uzavřenou pojistku pro případ, že by musel klientům nahradit újmu způsobenou s výkonem realitní činnosti. Pojištění přitom musí být uzavřené na minimální částku 1.750.000,-Kč (resp. 3.500.000,-Kč pro případ dvou a více pojistných událostí v jednom roce). V případě, že daný zprostředkovatel působí pod křídly realitní kanceláře, postačí mu pojištění na polovinu. 

Realitní činnost bude nově živností vázanou

Nově musí realitní makléři splnit potřebnou kvalifikaci. 

Realitní zprostředkovatelé budou muset splnit některou z následujících variant:

• Dosažené vysokoškolské vzdělání nebo vyšší - uplatnit je možné pouze z některých oborů, např. oblasti práva, ekonomických oborů či stavebnictví.
• Vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu v kombinaci  s roční praxí a absolvováním kurzu.
• Jiné vysokoškolské vzdělání, vyšší odborné a střední s maturitou v kombinaci s tříletou praxí.
• Profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele zakončená zkouškou pro kvalifikaci „Obchodník s realitami“.

Smlouvy pouze písemně

Zastoupení při prodeji bytu již nebude možné pouze na základě ústní dohody. Než se makléři pustí do prodeje klientova bytu, vždy s ním budou muset uzavřít písemnou smlouvu o realitním zprostředkování. Zároveň tato smlouva musí splňovat zákonné požadavky. Pokud by tomu tak bylo, může se klient dovolat jejího zneplatnění (nikoliv však zprostředkovatel). Zákon také udává další parametry, např. smlouva nesmí být  uzavřená na dobu delší 6 měsíců. 

Makléř má povinnost předat klientovi výpis z katastru nemovitostí k předmětu zprostředkování, tj. bytu, domu, pozemku aj. Musí tak učinit nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování a přiložit ho jako přílohu ke smlouvě o zprostředkování.  Výpis by neměl být starší 3 dnů. Pokud tento dokument u smlouvy chybí, klient smí od smlouvy do 14 dnů odstoupit. 

Respektive o závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, které může vyčíst z katastru nemovitostí. Zároveň klienta musí informovat o všech dalších závadách, které by mohl zjistit jinou cestou vzhledem ke své odborné způsobilosti. 

Zároveň má makléř povinnost informovat o výši své provize – a to jak prodávajícího, tak kupujícího (resp. pronajímatele i nájemce).

Jedná se zejména o úschovu kupní ceny nemovitosti během samotného právního převodu.  Snahou zákona (zdá se) je, aby zprostředkovatelé neposkytovali úschovu peněz v rámci své činnosti. Proti úplnému zákazu úschovy peněz zprostředkovateli se však zvedla vlna nevole. Dopadlo to následujícím způsobem.

Zákon zprostředkovatelům zakázal, aby úschovu peněžních prostředků u sebe (jakožto realitních zprostředkovatelů)  klientům nabízeli. Přesto ji mohou realizovat, ale pouze na v případě, že o to klient sám písemně požádá v samostatné listině. Navíc to má poměrně přísná pravidla:

• O úschově musí být sepsána písemná smlouva.
• Peníze musí být uloženy na samostatný bankovní účet vedený na jméno zprostředkovatele.
• Banka, u které je účet veden, musí být informována o tom, že finanční obnos je majetkem třetí strany.
• Zprostředkovatel si musí vést evidenci o úschovách.

Aby nedošlo k mýlce: nic nebrání tomu, aby realitní kancelář i nadále zprostředkovávala úschovu u advokáta či notáře (tzv. advokátní či notářská úschova). 

Provizi si i nadále může zprostředkovatel sjednat jak u kupujícího, tak i u prodávajícího (resp. nájemce i pronajímatele). Podmínkou však je, že o výši dohodnuté provize musí vždy vědět i strana třetí. Jinak řečeno, pokud si klient chce vzít provizi od obou stran, musí říct prodávajícímu, jak velkou provizi si bere od kupujícího a naopak. 

Kontrolu nad činností realitních zprostředkovatelů převzal živnostenský úřad. Pokud dojde k porušení zákona o realitním zprostředkování, zprostředkovatel může být sankcionován pokutou až do výše jednoho milionu korun. Projednání přestupků provádí živnostenský úřad.