Pozor na znění smlouvy o stavbě domu

Smlouvě předchází výběr stavební firmy

Ještě před vypracováním smlouvy o dílo a jejím podpisem je samozřejmě nutné vybrat vhodnou stavební firmu. Tomu by mělo předcházet malé výběrové řízení. Jeho nezbytnou součástí jsou reference stávajících zákazníků jednotlivých stavebních firem, které nám prošly hrubším výběrovým sítem. Od stavebních firem si vyžádejte alespoň několik referenčních staveb a slušně poproste jejich majitele, aby vám sdělili své zkušenosti s danou stavební firmou. Řešením může být internetová komunikace, případně přímo návštěva, pokud budou vstřícní. Mnohé stavební firmy pak vystavují na svých www stránkách referenční stavby včetně uvedení lokality, i odsud pak lze čerpat. Mnohdy je vhodnější nahodilý výběr, samotná stavební firma vám může dát odkazy pouze na referenční stavby, kde nenastaly žádné problémy. Výběr stavební firmy provádíme nejméně 2 měsíce před plánovaným zahájením výstavby.

Dále stavební firmu požádejte o hrubou nabídku ceny za realizovanou stavbu v provedení, jaké požadujete (hrubá stavba, stavba na klíč, případně stavba na klíč včetně vynitřního vybavení). Nejlepší je již při výběru firmy spolupracovat s nezávislým odborníkem, který vám později bude provádět stavební dozor, nebo s rozpočtářem. Nezávislá osoba je plně zainteresována na spokojenosti svého zákazníka a nebude ignorovat případné nedostatky a nesrovnalosti ze strany stavební firmy. Navíc rozpozná už při výběru firmy, že něco prostě není v konkrétních případech v pořádku. Důležité je nejen provnání cen, ale především konkrétních nabízených služeb. Rozpočtář pak snadno pozná, co důležitého v nabídce chybí a co která položka znamená. A nezapomeňte – svá práva a povinnosti mají v dobré a vyvážené smlouvě obě smluvní strany!

Vybrali jste firmu, následuje uzavření smlouvy

Návrh smlouvy o dílo je nutné důkladně prostudovat, návrh smlouvy připraví stavební firma, vy však nepodepisujete jakýsi „formulář,“ ale svou „budoucnost.“ Obzvláště důležité je také sladění smlouvy o stavbě domu se smlouvou, kterou uzavíráme s hypotéčním ústavem, případně stavební spořitelnou. I v případě smlouvy s finanční institucí je nutné důkladně prostudovat všechny její body (ustanovení), včetně smlouvy o zástavě nemovitosti. Vůbec není od věci požádat o pomoc zkušeného právníka, který vás upozorní na úskalí jednotlivých smluv. Finanční instituce mívají tendence chovat se jako úřad, který vám předkládá formulář, to však není pravda. Velmi pomůže i spolupráce s dobrým finančním poradcem, který by měl v ideálním případě dokonce vybrat vhodný hypotéční produkt a konzultuje za vás jeho podmínky.

Sladění smlouvy s úvěrovými podmínkami

Úvěr je většinou čerpán postupně a musí tedy navazovat na dílčí kroky (etapy) výstavby a postupné hrazení nákladů. Špatně uzavřená smlouva s finančním ústavem může stavbu načas dokonce i zastavit a ohrozit tak termín jejího dokončení a předání. Peníze prostě musí být uvolňovány bankou tak, aby postupně hradily faktury vystavované stavební firmou. V praxi se to provádí tak, že stavební firma navrhne v souladu s etapami výstavby termíny splatnosti dílčích faktur, banka je zhodnotí a případně navrhne jejich úpravu, pokud je přímo neschválí. A nezapomeňte na takzvané „zádržné,“ čili částku, která bude bankou uvolněna až po řádném převzetí díla investorem. Nezapomeňte, že i banka se bude chovat jako majitel nemovitosti, protože ta bude až do uhrazení hypotéky včetně úroků bance zastavena. Zádržné činní cca 10% celkové ceny výstavby. Také nezapomeňte, že kvůli uzavření úvěrové smlouvy musíte uzavřít i životní pojistku, což bude další nemalý náklad. Hovoříme o takzvaných doprovodných nákladech, kam patří třeba i poplatek za vyřízení úvěru, pojistka pro případnou neschopnost úvěr splácet a další položky včetně poplatků na stavebním úřadu. V případě pojistky pro neschopnost splácet je pak nutné důkladně prostudovat její podmínky a pokud se vám pak tato „nemilá situace“ skutečně stane, včas to pojišťovně nahlašte, aby mohla včas začít plnit své závazky vůči bance.

Pozor na položkový rozpočet

Nezbytnou přílohou smlouvy o stavbě domu (nejčsatěji smlouvy o dílo) je kromě projektové a technické dokumentace právě „položkový rozpočet.“ Rozpočet přesně specifikuje dílo, respektive nám říká, co všechno má stavební firma a za jakou cenu postavit. Ve smlouvě pak hovoříme především o „rozsahu díla,“ který je zde popsán a doplněn projektovou dokumentací a právě položkovým rozpočtem. Tento postup maximálně zamezuje možným nesrovnalostem a astronomickému růstu více nákladů. A pozor, položkový rozpočet musí samozřejmě zkontrolovat odborník v oboru stavebnictví, nejlépe nezávislý rozpočtář, který tak bude protiváhou práce rozpočtáře stavební firmy.

Termíny prováděných prací a termín dokončení stavby

Každý zásadní krok výstavby musí mít definovaný rozsah prací v čase a termín dokončení a tedy dodání stavby investorovi. Bez ohledu na to, jak se navzájem vůči sobě posunou dílčí kroky výstavby a vybavování domu, je termín jejího dodání skutečně klíčový. Bývá na něj a následnou kolaudaci či kolaudační souhlas vázáno čerpání značné části prostředků z hypotéky (doplatek stavební firmě), ale i ukončení nájemní smlouvy v předchozím bydlišti a potřeba stěhování „do nového.“ Proto musí být termín dodání stavby vázán i na případné sankce (smluvní pokuty) vůči stavební firmě, které nám pokryjí s jeho nedodržením vzniklé náklady. A co je smluvní pokuta? Paušalizovaná náhrada škod za každý den zpoždění, případně každý započatý týden nebo měsíc. A její výše je skutečně stanovena dle našich reálných nákladů spojených s „bydlením jinde,“ včetně případných předpokládaných energetických úspor v novém bydlišti. Dalším vícenákladem může být zdvojené stěhování, uskladnění movitých věcí za úplatu, platba hotelového pokoje, zvýšení nákladů na dopravu a podobně. Náhrada škod je nejčastěji stanovena v % z celkové ceny výstavby za konkrétní dobu opoždění s předáním díla (např. 0,5% z celkové ceny díla za každý započatý den zpoždění).

Pojištění škod a úhrada poplatků

Důležité je také pojištění škod, které mohou na stavbě vzniknout a tedy určení, kdo a za jaké škody nese zodpovědnost. Nezapomeňte ani na to, kdo má při výstavbě ještě před předáním díla hradit spotřebu elektřiny a vody a kdo zajistí povolení pro jejich odběr. Pokud nepokryjete tento detail, může se třeba stát, že vám dodavatel vody naúčtuje astronomickou sumu a vy přitom nebudete schopni dokázat, že voda byla „čerpána a odvážena jinam“ a její objem vůbec neodpovídá potřebám stavby. Stejně tak bude problém, pokud zapomenou stavební dělníci vypnout kohoutek a za víkend nám z pozemku odteče „potok.“

Sledujte průběh výstavby

Průběh výstavby by měl kontrolovat nezávislý stavební dozor (je to zakotveno i jako povinnost ve Stavebním zákoně). Pokud si stavební dozor vymíní sama dodavatelská firma, může to být problém –platí jej a „on jim půjde na ruku.“ Pokud však služby nezávislého stavebního dozoru hradíte vy sami a ten nemá se stavební firmou očividně nic společného, je to váš „kůň na šachovnici“ a skutečně ochrání vaše práva. Přesto však kontrolujte výstavbu i vy sami, vždy se to vyplatí.

Postavit můžete ještě letos

Pokud se rozhodnete o montovanou stavbu, můžete bydlet ještě do konce letošního roku, byť je už konec září. Vyhnete se tak zcela zvýšení DPH na výstavbu. O to důležitější je však v tomto případě výběr vhodného dodavatele „typového domu“ - individuální výstavbu už zřejmě nestihnete. Nabídka montovaných staveb, nejčastěji dřevostaveb, je dnes již u nás poměrně široká, když si ale prohlédnete katalogy, zjistíte, že se provedení a celkové ceny zásadně liší a to dokonce až v řádech. Pozor tedy především při výběru dodavatele.