Skryté vady nemovitosti. Jak je řešit a jak jim při prodeji či koupi bydlení předcházet

Za skrytou vadu považujeme takovou, která existovala ještě před převzetím prodané nemovitosti, přičemž najevo vyšla až později. Jinak řečeno, kupující si existující vady nevšiml a zjistil ji až následně. Typickým příkladem může být plíseň na zdivu, která je za skříní nebo špatný stav vodovodních trubek. 

• Odstranitelné skryté vady. Tento druh vady je možné opravit nebo zahladit. Pokud se na nemovitosti vyskytne, kupující má právo na její opravení nebo smí požadovat slevu. 
• Neodstranitelná vada. Jedná se o vadu podstatnějšího rázu, kterou nelze odstranit. Pokud se vyskytne, má kupující právo požadovat slevu nebo dokonce odstoupit od kupní smlouvy a nechat si proplatit celou zaplacenou částku. 

Makléř by se měl prodávajícího vyptat na všechny vady, o nichž ví. Důležité je také poučit klienta, že v žádném případě nemá smysl něco kamuflovat, zakrývat či jinak schovávat. Takové jednání se totiž rozhodně nevyplatí a ten, kdo se ho dopustí, si zadělává na pěkný problém. Maximální obezřetnost přichází na řadu tehdy, pokud je zjevné, že na nemovitosti někdo něco amatérsky “kutil” a snažil se například zakrýt opadávající omítku a podobně. 

Důležité je také uvést do kupní smlouvy ustanovení, že nemovitost odpovídá opotřebením svému stáří a také uvést do předávacího protokolu větu, že kupující měl možnost se dostatečně s nemovitostí seznámit. V neposlední řadě by mělo být v kupní smlouvě uvedené, že kupující shledává nemovitost v takovém stavu, jaký je uvedený v kupní smlouvě. 

Nikdy nepředávejte nemovitost před zápisem do katastru. Proč? Jednoduše proto, že kupující může sám způsobit skryté vady na nemovitosti a následně se po vás “vozit”. Stát se také může, že si kupující bydlení v nemovitosti rozmyslí (třeba kvůli špatným sousedům nebo objeví lepší nemovitost) a bude hledat záminku, proč od smlouvy odstoupit.

V souladu s ustanovením § 2129 odst. 1 občanského zákoníku činí lhůta, do které je kupující povinen oznámit skrytou vadu, 5 let od nabytí vlastnického práva. Jedním z důvodů, proč může být v případě soudního sporu stížnost zamítnuta, pokud prodávající namítne, že skrytá vada nebyla oznámena včas. 

Povinností kupujícího je tedy prokázat, že se jedná o skrytou vadu. Pokud se prokáže, že se jedná o odstranitelnou vadu, má kupující právo požadovat po prodávajícím plné odstranění této vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. 

Dále tu máme oblíbenou kouzelnou formulku, která říká, že “kupující přebírá nemovitost, jak stojí a leží” nebo jiné znění: “kupující se před podpisem smlouvy seznámil se stavem nemovitosti”. Zodpovědnosti za skryté vady se nezbavíte ani tehdy, pokud do kupní smlouvy uvedete, že „kupující byl seznámen se stavem nemovitosti a přebírá ji tak do vlastních rukou" nebo "prodávající se s kupujícím dohodl, že kupující nebude uplatňovat nároky na odškodné v případě, že se objeví skrytá vada".

Asi jedinou možností, která je v rámci zákona přípustná, je získat písemný souhlas kupujícího. V praxi se s tímto souhlasem můžeme setkat tehdy, pokud se jedná prakticky o úplnou ruinu, která je určená k demolici nebo ke kompletní rekonstrukci. V takovém případě si mohou strany vzájemně stvrdit, že kupující přebírá zodpovědnost za skryté vady a že nebude požadovat odškodnění. 

Takže, na scénu přicházejí:

Ustanovení § 2106 říká, že: 

(1)   Je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo

a)      na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci,

b)      na odstranění vady opravou věci,

c)      na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo

d)      odstoupit od smlouvy.

Ustanovení § 2107: 

(1)   Je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

(2)   Dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady.

(3)   Neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

Další oblast skrytých vad řeší nový občanský zákoník: respektive ustanovení § 2099 – § 2112 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.

Vady kryté zárukou mívají dvou- či tříleté období a musí být výslovně sjednány mezi prodávajícím a kupujícím. Dalším rozdílem je, že vady kryté zárukou mívají širší okruh vad a vztahují se také na vady, které na nemovitosti teprve vzniknou. Důvodem je, že v rámci poskytnuté smluvní záruky ručí prodávající kupujícímu za to, že nemovitost bude mít po stanovenou dobu takové vlastnosti, které měla nemovitost v době prodeje a že se její stav nezhorší. 

Pokud se ukáže, že na nemovitosti vázne opravitelná vada do částky 100.000,- Kč, pak se situace obvykle řeší slevou. 

Problém nastává v momentě, kdy se jedná o těžko opravitelnou a skrytou vadu. V takovém případě se obvykle přistupuje k tomu, že si strany nechají vypracovat znalecký posudek. Podle jeho výsledku se pak volí další postup. V nejkrajnějším případě se může stát, že kupující požaduje odstoupení od smlouvy a vrácení kupní ceny. 

“Se skrytými vadami mám zkušenosti ze dvou stran. Jedna z nich je taková, kdy ty skryté vady se na nemovitosti skutečně objevily. Druhou stranou je, že v Čechách existuje specializovaná firma, která skryté vady přímo hledá,” říká Jakub Vedral z CZ REALITY a potvrzuje tím úsloví, že kdo chce psa bít, hůl si vždy najde. “Jinak řečeno, tato firma se skrytými vadami dokonce obchoduje. A není to jediná firma, existuje jich hned několik.”

“Moje zkušenost je taková, že se velmi mnoho klientů na skryté vady vůbec neptá, ale měli by. Proto každému svému klientovi říkám, že pokud o nemovitosti vážněji uvažují, měli by si s sebou vzít stavaře nebo někoho, kdo s nimi stav nemovitosti probere. Zdá se mi, že mnoho lidí vůbec netuší, že jim něco jako skryté vady může hrozit a pak jsou hodně překvapení, když naběhne stavební firma a ukáže se, že laicky předpokládané náklady na rekonstrukci vzrostou několikanásobně. Pak si také lidé neuvědomují, že se jinak nemovitost chová v létě a jinak v zimě. Konkrétně já jsem se setkal s takovou skrytou vadou, že se odhalily nějaké křivé povrchy, podruhé to byla chybná informace, že elektřina je nově udělaná. Ani za to jsem nemohl, protože vždy beru šroubovák a do elektřiny se dívám. Neměli jsme však šanci tuto skrytou vadu odhalit, protože ta zásuvka, do které jsem se díval, byla skutečně v mědi, ale jenom ten kousek u zásuvky.” 

A co si Vedral myslí o vrácení provize? Pokud dojde k odstoupení od smlouvy, měl by makléř vrátit provizi? “To záleží na tom, kdo provizi platí a zda makléř mohl o skryté vadě vědět. Pokud ji platí prodávající, který o skrytých vadách měl vědět a měl o nich říci makléři i kupujícímu, tak spíše ne. Pokud však provizi platí kupující, tak by ji makléř vrátit měl. Záleží tedy na hodně okolnostech.”

• Původní článek Markéty Mazancové (publikováno se svolením): Noční můra zvaná skryté vady. Jak je řešit a jak jim přecházet?
• Občanský zákoník