Mnoho rodičů chce darovat svým dětem dům či byt již za svého života, ale často se jedná o jejich jedinou nemovitost, v níž chtějí důstojně žít i nadále. Tato situace se snadno vyřeší tím, že do samotné darovací smlouvy zakotví i tzv. služebnost dožití dárce, případně také reálné břemeno. Jak vše probíhá v praxi a jaký je rozdíl oproti běžnému nájmu?
Služebnosti a reálná břemena v novém občanském zákoníku nahrazují dřívější pojem věcná břemena. Služebnost znamená povinnost vlastníka věci, aby zůstal ve vymezených případech vůči oprávněnému ze služebnosti pasivní. Jinými slovy, aby strpěl nebo se zdržel určité činnosti, kterou by bez existence služebnosti tolerovat nemusel. Oproti tomu reálná břemena předpokládají aktivní jednání vlastníka - tedy něco dát či vykonat.
Služebnost si můžeme ilustrovat na příkladu, kdy pan Karel vlastní pozemek, po němž vede příjezdová cesta k domu paní Magdy. Tento Karlův pozemek je ovšem zatížen služebností cesty ve prospěch pozemku, na kterém stojí Magdin dům. Výsledkem je, že má paní Magda právo průjezdu ke svému domu a pan Karel musí strpět, že tudy Magda jezdí. To samé lze upravit k přívodu vody, elektřiny nebo třeba práva pastvy stáda ovcí.
Zákon zná i řadu dalších služebností, jako je: opora cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, služebnost rozlivu, služebnost stezky atd. Je však možné si zřídit i služebnosti jiné, které zákon nepopisuje. Nesmí to však být se zákonem v rozporu, a tedy i s dobrými mravy a veřejným pořádkem.
)
Typickým příkladem služebnosti pak může být právě služebnost dožití či jinými slovy užívací a požívací právo k nemovitosti, kdy si například původní majitel zajistí doživotní bezplatné užívání pokoje, jednoho patra nebo i celé nemovitosti. Služebnost tedy byla zřízena ve prospěch konkrétní osoby a zaniká smrtí této oprávněné osoby.
Naopak reálné břemeno je pak vlastně taková služebnost naruby. Jak jsme již uvedli, jeho obsah spočívá v tom, že vlastník určité věci musí něco aktivně dát nebo konat. Jako příklad reálného břemene můžeme uvést situaci, kdy povinná osoba poskytuje oprávněné osobě nejen bydlení, ale také jí poskytne výživu nebo osobní péči.
Když se vrátíme k našemu úvodnímu příkladu s darováním nemovitosti dětem, bude to vypadat asi následovně: Paní Žertová daruje svému synovi Jirkovi byt. Ve smlouvě si vymíní, že má právo v bytě doživotně bydlet a Jirka jí musí pomáhat s úklidem, nakupovat a až bude nemohoucí, tak se o ni i postarat.
Zákon obecně umožňuje relativně širokou paletu možností, jak si lze obsah konkrétních práv a povinností na základě služebnosti či reálného břemene upravit dohodou stran. Nesmí se však zapomínat na to, že základem stabilních vztahů mezi oprávněným a povinným je dobře sepsaná smlouva, kterou je třeba zapsat do katastru. Jedině ta dává právní jistotu a ochrání před budoucími problémy. Proto se vyplatí využít služby advokáta.
)
Služebnost (či reálné břemeno) vs. nájem
Služebnost bytu a reálné břemeno je věcné právo, zatímco nájem je pouze smluvní závazek. Z tohoto rozdílu vyplývá posílená ochrana oprávněného ze služebnosti, která je podobná ochraně vlastnického práva (právo na vydání věci, předpoklad oprávněnosti užívání bytu bez dalšího apod.).
Zřízení služebnosti dožití je zapisováno do katastru nemovitostí, takže vylučuje případnou „dobrou víru“ osoby, která by tvrdila, že o právu oprávněného ze služebnosti nevěděla a tím by mohlo pro oprávněného docházet k právním komplikacím při dispozicích s nemovitostí nebo dokonce ke svévolnému zrušení nájemní smlouvy. Zapsat do katastru nemovitostí lze sice nově i nájemní smlouvu, zápis je ovšem podmíněn souhlasem vlastníka bytu.
