Nejprve je třeba zdůraznit, že jde o novelu, nikoli o nový stavební zákon. Změny zasahují nejprve do přípravy staveb, která se týká i územního plánování (zde se výrazně zkracují lhůty a zjednodušují změny, dochází k zjednodušeným postupům a společným řízením). Dalšími významnými změnami jsou přenos pravomocí na speciální stavební úřady, změna okruhu účastníků řízení - vyloučení spolků, závazná stanoviska dotčených orgánů a nakonec i užívání staveb.
Poslanecká sněmovna opětovně hlasovala 27. 6. 2017 o návrhu novely stavebního zákona, který jí byl vrácen senátem s pozměňovacími návrhy. Poslanci setrvali na původním návrhu a pozměňovací návrhy senátu odmítli. Následně zbýval jen podpis prezidenta republiky (novelu podepsal prezident Miloš Zeman v pátek 14. července 2017, načež byla ve sbírce zákonů vyhlášena 31. července 2017). Účinnosti tato novela nabyla 1. ledna 2018. Co novela přináší a na jaké změny se bude v praxi potřeba připravit?
1. Zjednodušení změn územně plánovací dokumentace
Pro umísťování a povolování staveb je klíčové předchozí územní plánování. V jeho rámci kraje a obce stanovují základní koncepci rozvoje svého území a rozhodují o tom, jaké typy záměrů budou v té které ploše přípustné a které naopak nikoli. Ovšem právě pořizování územních plánů obcí a zásad územního rozvoje jednotlivých krajů a jejich změn je velmi složité a časově náročné. A pokud investor potřebuje k uskutečnění svého záměru nejprve dosáhnout změny příslušného územního plánu, může se realizace jeho záměru oddálit i o mnoho let. Tedy podle stávajícího stavebního zákona. A právě jeho novela se snaží tyto postupy zásadně zkrátit.
Novela stavebního zákona totiž zavádí zjednodušený postup při pořizování změn územně plánovací dokumentace, který lze využít, pokud návrh změny neobsahuje varianty řešení. Zjednodušení spočívá v tom, že odpadá společné jednání s dotčenými orgány a také projednání zadání. Zkrácený proces zahrnuje rozhodnutí zastupitelstva obce nebo kraje o pořízení, následně bude zpracován návrh územně plánovací dokumentace pro veřejné projednání s dotčenými orgány i veřejností. Ta bude mít možnost podat námitky a připomínky, načež dojde ke schválení změny územně plánovací dokumentace. Tento zjednodušený postup by měl přinést zkrácení procesu pořizování změn územních plánů.
Zkráceny jsou též lhůty pro napadení územního plánu ze současných tří let na pouhý jeden rok. Na druhou stranu však novela umožňuje získat pro zpracování nových územních plánů více času. Konkrétně jde o významné prodloužení lhůty pro pořízení nových územních plánů o dva roky, čili do konce roku 2022. Až po tomto datu ztratí původní územní plány pořízené podle předchozího stavebního zákona platnost. Uvítají to především velká města, která doposud nové územní plány nemají (například Praha a Brno).
Bytový dům
Novela navíc přináší obcím zajímavou možnost, aby ve svém územním plánu rovnou stanovily detailnější regulaci pro určitou část svého území, která by doposud byla pro přílišnou podrobnost nepřípustná a musela by být vymezena formou samostatného regulačního plánu. Nově je totiž možné vymezit přímo část územního plánu s prvky regulačního plánu. Toto řešení však bude muset být výslovně uvedeno již v rozhodnutí zastupitelstva obce o pořízení územního plánu či jeho změny nebo v zadání územního plánu.
2. Zjednodušené postupy a společná řízení územního a stavebního řízení
Novela tedy urychluje a zjednodušuje povolovací procesy v oblasti územního plánování a stavebního řádu, čímž přispívá k urychlení výstavby v České republice. Pro zjednodušení a urychlení výstavby novela využívá dva základní mechanismy:
rozšiřuje okruh záměrů, pro které lze využít zjednodušené postupy (tedy územní souhlas a ohlášení) na stavby pro bydlení a pro rodinnou rekreaci bez ohledu na jejich výměru (doposud byly omezeny výměrou do 150 m2), skleníky, bazény apod.
slučuje jednotlivé povolovací procesy, čímž by mělo dojít k odstranění duplicitních postupů
3. Přenos pravomocí na speciální stavební úřady
V případě společného územního a stavebního řízení dojde nově v některých případech k přechodu příslušnosti z obecních stavebních úřadů na takzvané speciální stavební úřady (tj. vodoprávní úřady, silniční správní úřady apod.). Ty pak budou řešit i otázky spadající nyní do územního řízení, se kterými však neměly doposud zkušenost. Může proto nějakou dobu trvat, než se speciální stavební úřady obeznámí se svou novou kompetencí.
Novostavby rodinných domů
4. Změna okruhu účastníků řízení - vyloučení spolků
Okruh účastníků územního a stavebního řízení mění novela prostřednictvím změny § 70 zákona o ochraně přírody a krajiny. Právě toto ustanovení dosud umožňovalo spolkům, jejichž předmětem činnosti je ochrana přírody a krajiny, aby se přihlásily do územních a stavebních řízení jako jejich účastníci. Nově se však mohou účastnit jen řízení podle zákona o ochraně přírody a krajiny, nikoliv tedy řízení upravených ve stavebním zákoně. Nicméně se i environmentální spolky budou moci nadále účastnit územních a stavebních řízení za stanovených podmínek, konkrétně v případě záměrů vyžadujících posouzení vlivů na životní prostředí EIA (například v případě významných silnic nebo velkých průmyslových staveb).
5. Změna v posuzování souladu s územním plánem
Novinkou je též závazné stanovisko orgánu územního plánování k souladu stavby s územním plánem a úkoly a cíli územního plánování. Nově tedy nebude soulad s územním plánem posuzovat stavební úřad, který řízení vede, ale úřad územního plánování, čili zpravidla jiný odbor téhož úřadu, který vydá stanovisko, jehož obsahem bude stavební úřad vázán. Problematická je však obtížnější přezkoumatelnost takového stanoviska a také skutečnost, že stanovisko má omezenou platnost 2 roky, načež musí být opět prodlouženo. Pokud dojde podle novely k vydání nové územně plánovací dokumentace, musí úřad územního plánování ověřit, zda záměr není s touto novou dokumentací v rozporu a případně z moci úřední nahradit předmětné stanovisko novým závazným stanoviskem.
Novostavby
6. Závazná stanoviska dotčených orgánů
Zásadní jsou též změny v možnostech přezkumu závazných stanovisek dotčených orgánů. Závazná stanoviska představují závazný podklad pro správní rozhodnutí. V případě rozhodnutí vydávaných podle stavebního zákona musí stavebník předložit celou řadu závazných stanovisek (např. stanoviska dotčených orgánů z hlediska krajinného rázu, ovzduší, vod, veřejného zdraví či odpadů, formou závazného stanoviska se vydává také souhlas s odnětím půdy ze zemědělského půdního fondu apod.). Jestliže dotčený orgán vydá nesouhlasné závazné stanovisko, nelze žádosti stavebníka o umístění či povolení stavby vyhovět.
A právě novela zavádí speciální úpravu přezkumu závazných stanovisek, která jsou vydávána jako podklad pro řízení podle stavebního zákona. Nově nebude možné přezkoumat závazná stanoviska v rámci přezkumného řízení. Nezákonné závazné stanovisko bude možné zrušit nebo změnit pouze v rámci odvolacího řízení proti výslednému rozhodnutí. Pokud tedy stavebník například obdrží nesouhlasné stanovisko některého z dotčených orgánů s jeho záměrem nebo stanovisko, které sice bude souhlasné, avšak dotčený orgán v něm bude stavebníkovi nezákonně ukládat určité omezující podmínky, nebude se moci proti takovému stanovisku stavebník bránit přímo podnětem k přezkumnému řízení, ale bude si muset nechat stavebním úřadem nejprve svou žádost zamítnout a následně proti tomuto negativnímu rozhodnutí podat odvolání. Až v rámci odvolání bude moci uplatnit argumentaci vůči nezákonnému závaznému stanovisku. Odvolací orgán postoupí odvolání orgánu nadřízenému dotčenému orgánu, který vydal stanovisko. Ten bude poté moci nezákonný akt změnit nebo zrušit. Paradoxně lze právě v tomto případě hovořit o složitějším a zdlouhavějším postupu, než jaký stanovovala stávající právní úprava. Pokud tedy bylo cílem novely urychlení a zjednodušení výstavby, právě řešení „závazných stanovisek dotčených orgánů“ tomuto faktu odporuje.
7. Užívání staveb
Novela také významně mění proces schválení užívání staveb. Stavby, které bylo dosud možné začít užívat po oznámení stavebnímu úřadu, bude moci nově stavebník začít užívat bez jakéhokoli dalšího aktu. Oznámení stavebnímu úřadu tedy odpadá, ovšem u staveb, k jejichž užívání je nyní potřeba kolaudačního souhlasu, zůstává proces kolaudace zachován. Ovšem s jednou změnou: novela totiž zavádí dva typy aktů, které jsou výsledkem kolaudace - kolaudační souhlas a kolaudační rozhodnutí. Rozdíl mezi nimi je především ve způsobu vydávání. U kolaudačního souhlasu se nevede samostatné řízení, kolaudační rozhodnutí je vydáváno ve správním řízení se samostatným okruhem účastníků.
