Na co jste se ptali ve stavební poradně?: 42. díl

Dotaz na téma: Kolaudace bytů v bytovém domě

Dotaz: Situace: Stavebník postavil bytový dům a rozprodal bytové jednotky a garáže v suterénu (až na 4, které zatím stále vlastní) individuálním vlastníkům. Vlastníci tak mají se stavebníkem uzavřenou standardní kupní smlouvu na příslušné jednotky a dále mu někteří dali plnou moc na zastupování ve všech právních úkonech souvisejících s kolaudačním řízením. V průběhu rozprodávání jednotek dostal stavebník od SÚ povolení k předčasnému užívání stavby a následně požádal o kolaudaci. Ta se ale v důsledku závad, na které mj. poukázali sami vlastníci jednotek, přerušila do jejich odstranění. Problém: SÚ tvrdí, že vlastníci „vstoupili do práv stavebníka“, stali se tak také dalšími stavebníky ve smyslu SZ a jsou tak odpovědní za kolaudaci domu. Vlastníci jednotek očekávají, že SÚ bude aktivně zasahovat do kolaudačního řízení v jejich prospěch, když už povolil předčasné užívání stavby. Zatím ale SÚ stále jen přerušuje řízení do odstranění závad a čeká, až stavebník prodá zbývající garáže a z jeho pohledu se tak vlastníci jednotek stanou jediným stavebníkem, který pak pochopitelně bude mít zájem na kolaudaci přes setrvávající závady. Je postup SÚ správný? Jak se my, vlastníci jednotlivých bytů, můžeme bránit? Pozn.: stavební povolení bylo vydáno v 2006/02 a tedy i kolaudace probíhá podle předchozího znění stavebního zákona. ZD

Naše odpověď: Stavební úřad nemůže zkolaudovat stavbu se závadami bránícími jejímu užívání. Proto přerušil kolaudaci do doby, než budou tyto závady odstraněny. Nový vlastník stavby na sebe přebírá práva a povinnosti spojené s jejím vlastnictvím. Takže se pro stavební úřad stává i jejím stavebníkem. Z tohoto důvodu bude stavební úřad požadovat odstranění závad bránících užívání stavby i po nových vlastnících jednotlivých jednotek. Pokud původní stavebník vůči novým vlastníkům stavby nesplnil své závazky vyplývající z kupní smlouvy, tedy nedodal nemovitost ve stavu (kvalitě), ke které se touto smlouvou zaručil, budou muset noví vlastníci stavby splnění těchto závazků vymáhat občanskoprávní cestou.

Další dotazy a odpovědi na téma "Kolaudace staveb pro bydlení" najdete ZDE.

Dotaz na téma: Prodej rozestavěného koncového řadového RD

Dotaz: Dobrý den, jsem majitelem koncového řadového domku, ke kterému jsem jako pokračování přistavěl další řadový domek. Nyní chci tuto přístavbu prodat a zajímá mě, jestli můžu prodat domek o jen třech zdech, protože sousední zeď mezi domky je koncová zeď původního domku? A případně jestli si nový majitel může postavit novou čtvrtou zeď vedle koncové zdi mého původního domku? Děkuji. JP

Naše odpověď: Pokud se jedná o stavbu, která je samostatně vedena v katastru nemovitostí a je schopna samostatné existence (nezávisle na stavbě sousední), neměl by být problém bránící jejímu prodeji. Otázkou je, zda stavba byla realizována v souladu s povolením stavebního úřadu. Z hlediska samostatného fungování řadových staveb a jejich dalších změn (např. nástaveb) je samozřejmě vhodné, aby každá stavba měla své samostatné obvodové zdivo. Stavba nové samostatné obvodové zdi bude totiž přestavovat poměrně velký stavební zásah do stávající stavby a bude vyžadovat schválení stavebního úřadu.

Další dotazy a odpovědi na téma "Staveb pro bydlení" najdete ZDE.

Dotaz na téma: Stavební úpravy nebytovývh prostor na byt

Dotaz: Dobrý den, ráda bych se zeptala na můj složitý případ. Pokusím se jej v krátkosti popsat. V minulosti jsem zakoupila provozovnu. V katastru je vedená jako objekt občanské vybavenosti. V menší části je provozována hospoda. Zbytek plochy je veden jako kanceláře a sklady. V těchto prostorách si chci pomocí příček vybudovat byt o jedné (nebo dvou) bytových jednotkách. Vyměnit okna, místo dvou oken by měly být dveře, překlady zůstanou stejné. Protože je objekt vytápěn pouze elektřinou, chci vybudovat topení na tuhá paliva a postavit nový komín. Dále vybudovat na vlastním pozemku septik na vyvážení. Chtěla bych se zeptat, co z těchto prací podléhá stavebnímu povolení? Celý objekt je ve firemním majetku. Co hrozí v případě této stavby bez povolení? Děkuji. VP

Naše odpověď: Popsanými úpravami a změnou užívání části stavby, se ze stavby občanské vybavenosti stane stavba pro bydlení s provozovnou restaurace (jelikož více než 50 % půdorysné užitné plochy stavby bude sloužit pro bydlení). Protože jsou se změnou užívání stavby spojeny i její stavební úpravy, podléhá realizace tohoto záměru vydání stavebního povolení. Realizace žumpy na pozemku stavby podléhá vydání územního souhlasu. V případě, že by popsaný záměr byl realizován bez schválení stavebního úřadu, vystavuje se jeho stavebník postihu podle stavebního zákona (sankce viz § 178 až § 183 stavebního zákona).

Další dotazy a odpovědi na téma "Povolování staveb pro bydlení a staveb pro podnikání" najdete ZDE a ZDE.

Dotaz na téma: Výklad pojmu „stavba pro lesnictví"

Dotaz: Dobrý den, potřebovala bych poradit ohledně definice pojmu "stavba pro lesnictví"- dle § 18 stavebního zákona. Jsem přesvědčena, že vyhláška č. 433/2001 Sb., kterou se stanoví požadavky pro stavby pro plnění funkcí lesa, se nedá na pojem "stavba pro lesnictví" - dle § 18 stavebního zákona, vždy aplikovat. Např. pokud se jedná o "stavby na jednom pozemku mimo zastavěné území obce" např. zázemí pro obhospodařovávané lesní pozemky jako jsou třeba objekty pro skladování postřiků na lesní porost, sklady pro uskladnění oplocenky lesních pozemků a hlavně objekt, kde je zázemí pro osoby, které příležitostně lesní pozemky obhospodařují. Ale je pravda, že nikde konkrétnější definici nemůžu nalézt. Ani na stránkách ministerstva pro místní rozvoj. Děkuji za odpověď. RP

Naše odpověď: Dle mého názoru je skupina staveb pro lesnictví (pro plnění funkce lesa) „širší“ než skupina staveb, kterou vymezuje vyhláška č. 433/2001 Sb. Například v ustanovení § 103 stavebního zákona, který vymezuje stavby, které nevyžadují stavební povolení a ohlášení, jsou uvedeny stavby pro plnění funkce lesa do 70 m², do 5 m výšky, které nejsou podsklepeny. U stavby uvedených parametrů je jasné, že se nejedná o žádnou ze staveb uvedených ve vyhlášce č. 433/2001 Sb. Mezi tyto stavby bych tedy řadil i další stavby, které přímo souvisí s plněním funkce lesa např. oplocení lesních školek, sklady nářadí a materiálu pro lesnické práce a podobně. Skutečnost, že se výklad stejného pojmu v jednotlivých platných předpisech liší, nebo je v nich nedostatečně vymezen a nemá návaznost na jiné platné předpisy, bohužel vypovídá o úrovni těchto předpisů a o kvalitě práce jejich zpracovatelů …

Další dotazy a odpovědi na téma "Drobných staveb" najdete ZDE.