Česko není zdaleka jedinou zemí, která hledá recept na řešení bytové krize. V menších i větších problémech s nedostatečnými kapacitami a přístupností bydlení se trápí zrovna tak Francouzi, Britové nebo třeba Američani.
Ta správná odpověď, návod k řešení, zatím na své objevení teprve čeká. Popíšeme jen jednu ze slepých cest, kterou je po zkušenostech ze zahraničí lepší se nevydávat. Tím je nápad na proměnu/úpravu kancelářských prostor na prostory obytné. Což se – alespoň na první pohled – jeví být docela rozumným řešením. Jenže na pohled druhý a třetí už to zdaleka tak nadějně a slibně nevypadá.
Nejprve ale pár těch důvodů – které se docela pravidelně v debatách na téma objevují - proč rušení kancelářských prostor vypadá tak slibně. Asi nejčastěji zaznívá, že doba kanceláří už minula, a stále větší procento zaměstnanců preferuje „flexibilitu“, tedy mix práce z domu, s řekněme jedním dnem týdně brífinků v zázemí firmy.
)
Dvojkou v pořadí je argument, že nahloučení kanceláří škodí životu města, infrastruktuře, architektuře. Zkrátka, že čtvrti se smíšeným využitím jsou lepší, než bloky administrativních budov. Zajímavým pohledem na „neprospěšnost“ takových kancelářských čtvrtí je, že vlastně svou existencí ruinují rozpočet města. Stojí totiž na ekonomicky vysoce hodnotných parcelách, často přímo v centru – na kterých by města mohla slušně vydělávat - ale protože požívají daňové zvýhodnění, správa města si na nich tolik nevydělá.
A samozřejmě nesmí chybět ani ta finální tečka: to, že proměna kancelářských prostor na bytové by městům mohla pomoci regionálně vyřešit ten palčivý problém s bytovou krizí.
)
Proti a pro argumentů
Jak potom vypadají ty proti-argumenty? Dlouhodobá čísla ukazují, že obsazenost kanceláří vlastně nedělá nic moc jiného, než že setrvale kolísá. Jako na houpačce. Období, kdy kancelářské domy nejsou v módě a jsou poloprázdné, opakovaně střídají období, kdy jsou naopak přeplněné a je jich nedostatek. Že nás zrazuje paměť - pamatujeme spíš tu poslední kapitolu – je jen k naší škodě.
Je sice pravdou, že obsazenost kanceláří se v období covid-19 razantně propadla, ale teď už je skoro na těch samých číslech, jako před pandemií. Za posledních osmdesát let se ve světě realit – ne nutně v malém českém rybníčku - takových skoků odehrálo, většinou v důsledku finančních krizí, nejméně pět. Ani jedna ale poptávku po kancelářských prostorách nadobro neukončila.
Zaměstnanci si sice žádají více flexibility (a přibližně 16 procent z nich činí kroky k tomu, aby mohli pracovat nastálo z vlastního domu), ale to pořád neznamená nic jiného, že těch dalších 84 procent zaměstnanců dává stále přednost kancelářské robotě. Běžně je až pětina kancelářských prostor neobsazená, ale tohle je to „místo navíc“, které vykrývá to periodické zhoupnutí vzhůru.
)
Kanceláře jsou práce. A peníze do rozpočtu
Druhý argument pak dojíždí na to, že ty kancelářské budovy ve městech vytváří docela solidní prostor pro plošnou zaměstnanost. V hrubém průměru vytváří jedno pracovní místo na každých šest až deset obyvatel města. To je vlastně skvělý poměr. Pokud by místo těch odpudivých administrativních bloků vznikly například restaurace, nemocnice, muzea – asi by to vypadalo lépe a bylo to živější – ale tolik lidí by to na dané ploše nezaměstnalo.
Pak je tu samozřejmě ta otázka ekonomické „výnosnosti“ kancelářských bloků pro města. Pravdou je, že v průměru tolik skutečně nenesou. Ale taky je pravdou, že daňový zisk z nich je pořád ještě větší, než z obyčejných rezidenčních čtvrtí.
A teď ještě ta poslední kapitola - řešení bytové krize transformací kancelářských prostor.
)
Tahle čtvrť není na bydlení
Prvním zádrhelem jsou omezení, vycházející z územního plánování. V komerčních oblastech je prioritou komerční výstavba, nebo rekonstrukce. Aby se tedy komerční/administrativní prostory mohly přeměnit na obytné, musela by se změnit územní omezení. Jenže to je trochu moc nebezpečná Pandořina skříňka, kterou je lepší neotevírat. Proč?
Stačí domyslet ten šťastný konec, v němž se skutečně kanceláře na byty promění. A co bude dál? Čtvrť, charakteristická svou administrativně-komerční zástavbou není z hlediska celkové obslužnosti stavěná na to, aby hostila stálé obyvatele. Nejsou tu běžné obchody, běžně dostupné služby, školky, parky a hřiště. To vše by bylo třeba vytvořit též, aby se ta upravená zóna skutečně stala obyvatelnou.
Nová střecha nad hlavou je sice fajn, ale co naplat, když leží v neobyvatelné (bývalé kancelářské) čtvrti. Obyvatelé by odtud museli za službami migrovat, což by jim bydlení prodražovalo. Není to cesta k ekonomicky udržitelnému nebo kvalitnímu bydlení.
)
Úprava v ceně novostavby
Druhým zádrhelem je „strukturální komplexnost“ původních staveb. Ať už jde o kancelářské budovy stavěné v 70. letech, anebo ty moderní ocelově-skleněné krabice dnes, byly designovány pro kancelářský provoz. Svou plochou a výměrou místností, koridory chodeb, světlostí - výškou stropů, provedením izolací, požárními předpisy, celkovým pojetím interiéru.
Udělat z něčeho takového něco úplně jiného není snadné ani laciné. Ne že by to nešlo. Prakticky to ale obnáší úplnou reorganizaci instalatérské sítě a kanalizace/odpadů; proměnu osvětlení - prostup přirozeného denního světla je většinou minimální, musí se nahrazovat umělým osvětlením - úpravou vedení elektřiny.
)
K tomu samozřejmě patří možné strukturální zásahy – zesílení konstrukce, protože přidáním předělů a stěn se zvýší zátěž na strukturu budovy. Je to „stavění nanovo“ ale v plánu staré budovy. Chce to velmi chytrý a citlivý architektonický postup, aby nevzniklo nějaké nízkorozpočtové ghetto. Nedá se to řešit klasickou „developerštinou“ s nasekanými přepážkami podél někdejších kukaní open-office.
Vedlejším výsledkem těchto opatření je pak nemalá cena celé realizace, a samozřejmě, nemalá cena takto vytvořeného bytu nebo apartmánu.
Těžko říct, zdali je zrovna město New York dobrým příkladem. Ale dostupná čísla z téhle metropole naznačují, že opravdu slušný apartmánový byt (s výměrou 160 metrů čtverečních) v přetvořené kancelářské budově přijde na 2 miliony dolarů. A to tam průměrný plat činí 87 000 dolarů ročně. Jinými slovy, není to zrovna cenově dostupné bydlení.
)
Tohle řešení v krizi nepomůže
Což nás vlastně vrací na začátek – náklady na úpravu a proměnu kancelářské budovy na obytnou, rezidenční – jsou často tak vysoké, že se blíží nákladům na novostavbu bytového domu.
Vzít kancelářské budovy a udělat z nich něco jiného znamená, že místo krize s bydlením budeme brzo řešit krizi s nedostatkem kancelářských prostor. Ani v Perníkové chaloupce si z hladu nesníte střechu nad hlavou. A ani tak ta proměna kancelářských prostor neprospěje k řešení problému dostupnosti bydlení.
Kvalita je totiž obecně drahá a těm, co akutně shání bydlení, cenou nedostupná. Přeměna kancelářských prostor na byty zkrátka bytovou krizi nevyřeší, je to slepá cesta. Zprvu vypadá svůdně, vábivě, jako zajímavé řešení. Ale k úspěchu nevede. Teď ještě najít tu správnou cestu, co vede k cíli.
Zdroj: LATimes.com, StreetSense.com, taradigm.com, Bussiness.Cornell.edu, NowBam.com, theConversatiom.com, Brookings.edu
