Jak financovat stavbu rodinného domu

Využít lze služeb hypotečních bank nebo stavebních spořitelen. Předem je však dobré vědět, co potřebujeme, jaká je naše situace a na co se musíme při vyřizování úvěru připravit. V zásadě je možné situaci běžného stavebníka shrnout do následujících bodů:

• Investor má dostatečný příjem i počáteční hotovost a dokonce i dobrý odhad nemovitosti.
• Investor má dostatečný příjem, nedisponuje však počáteční hotovostí, má však dobrý odhad nemovitosti.
• Investor nemá dostatečný příjem, nemá dostatečnou počáteční hotovost, ale má dobrý odhad nemovitosti.
• Investor má vedle příjmových negativ a nízkých úspor i nízký odhad nemovitosti.
• Investor má negativní záznam v registru úvěrů nebo v jiných registrech závazků.

Přitom platí, že řešit lze jakýkoli problém. V zásadě platí, že na vlastní bydlení může teoreticky dosáhnout každý. Jaká je ale praxe? Záleží na konkrétních finančních produktech a kromě možností stavebníka i na jeho přístupu.

Jak s výběrem finančního produktu začít?

Za prvé je vhodné promyslet, jaký produkt (hypoteční úvěr nebo úvěr od stavební spořitelny) využijeme a od kterého hypotéčního ústavu. Nedůvěřiví investoři si dokonce mohou jednotlivě oběhnout všechny finanční ústavy, které u nás úvěry na bydlení nabízejí, případně si poskládají mozaiku z informací, které tyto ústavy poskytují na internetu. Počítejte však s tím, že informace umístěné na www stránkách finančních ústavů nemusí být ucelené, přece jen – jde o marketing. 
Proto je doporučována návštěva nezávislého finančního poradce. Ten by měl zhodnotit naše potřeby i možnosti a nabídnout produkt, který nám bude nejlépe vyhovovat. Při výběru finančního poradce je dobré vyjít z referencí. Poptejte se přátel a známých, zhodnoťte kulturu reklamního projevu daného subjektu, a to nejen na internetu. Dobrý finanční poradce se prezentuje jasně, srozumitelně, střídmě a prakticky.

Dejte navíc pozor, aby nebyla nabídka finančního poradce omezená, takový člověk nám zřejmě nabídne (vnutí) pouze produkt, kterým disponuje, nebo produkt, ze kterého má nejvyšší provizi. A zaplatíte to právě vy. Vůbec nemusí brát ohled na výši úrokové míry, právě pro vás optimální fixaci a dobu potřebnou pro vyřízení úvěru.

Seznam finančních ústavů poskytujících půjčky na bydlení v ČR:

Hypoteční banky: Hypoteční banka, Wüstenrot, Citibank Europe, Česká Spořitelna, Československá obchodní banka, Ge Money Bank, ING Bank N.V., mBank, Komerční banka, LBBW Bank, Oberbank, Poštovní spořitelna, Raiffeisenbank, Volksbank, UniCredit Bank, Waldviertler Sparkasse von 1842

Stavební spořitelny: Wüstenrot stavební spořitelna, Českomoravská stavební spořitelna, Modrá pyramida stavební spořitelna, Raiffeisen stavební spořitelna, Stavební spořitelna ČS

S jakými pojmy se při vyřizování úvěru na stavbu domu setkáte?

Úvěr: V jakékoli formě dočasně poskytnuté finanční prostředky.Stavební spoření: Účelové spoření, které spočívá v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření a v poskytování státního příspěvku účastníkům stavebního spoření (fyzickým osobám).
Úrok: Odměna věřitele za zapůjčení peněz svému dlužníkovi.
Úroková míra (sazba): Výše odměny za půjčení peněz, která je stanovena určitým procentem z dlužné částky za určité období (nejčastěji za rok).
Fixace úrokové sazby: Doba v letech, na kterou se banka zavázala, že svému klientovi (dlužníkovi) nezmění úrokovou sazbu. U 5 leté fixace tedy máte garantovánu stabilní úrokovou sazbu po dobu 5 let a stejnou výši pravidelné měsíční splátky. Fixace se nejčastěji sjednává na 1 až 5 let, některé banky ale nabízejí i 10 či 15 let nebo dokonce i neměnnou sazbu po celou dobu splácení úvěru.
Zástava: Majetek, který slouží jako záruka pro případ nesplacení dluhu (u hypotečních úvěrů je to vždy nemovitost, na jejíž pořízení si finanční prostředky půjčujeme, nebo i jakákoli další nemovitost).
Zástavní právo: Slouží k zajištění pohledávky v případě, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splacen.
Zajištění úvěru: Zahrnuje všechna opatření banky, která vedou k řádnému splacení její pohledávky. U hypotečních úvěrů je to nečastěji zajištění nemovitostí (zástavní právo k nemovitosti ve prospěch banky), setkáme se ale i s jinými způsoby, třeba s ručitelským závazkem.
Čerpání hypotečního úvěru: Uvolnění finančních prostředků pro sjednaný účel ze strany banky, která úvěr poskytuje.
Bonita klienta: Schopnost žadatele o úvěr dostát svým závazkům a včas splaácet pravidelnou splátku (nejčastěji měsíční). Při výpočtu bonity se zohledňuje příjem domácnosti žadatele a jeho volné peněžní prostředky ve vztahu k výši pravidelných splátek všech jeho úvěrů včetně požadované hypotéky.
Jistina: Výše poskytnutého úvěru – tedy celá půjčená částka. Do jistiny se nezahrnuje úrok - odměnou bance za poskytnutí jistiny. Postupně se výše jistiny splácením úvěru snižuje (je umořována).
Mimořádná splátka: Taková splátka, kterou je možné splatit část nebo úplně doplatit celý hypoteční úvěr. Lze ji bez jakýchkoli sankcí provést v období změny fixace úrokové sazby. Snadno tak snížíme zůstatek jistiny (dluhu) nebo zkrátíme dobu splatnosti úvěru při zachování stejné výše měsíčních splátek.
Refinancování: Splacení stávajícího úvěru novým úvěrem poskytnutým stejnému žadateli. Může jít i o refinancování vlastních prostředků již dříve vložených do koupě či výstavby.
Splátkový kalendář: Přehled jednotlivých splátek, jimiž je úvěr postupně splácen – přesné výše a data splátek.
Splatnost úvěru: Dohodnutá doba (v letech či v měsících), během které musí dlužník zcela splatit úvěr i s jeho příslušenstvím - s úroky.

Zdroj encyklopedických údajů: Hypoteční slovník

Co vás v hypotečním ústavu či u finančního poradce čeká

Nejprve je posouzena vaše aktuální situace: kolik potřebujete finančních prostředků, k čemu a jak si myslíte, že budete schopni úvěr splácet. Následně je navrženo nejlepší řešení. Finanční poradce by měl vybrat několik případových řešení právě pro vás. Jedno z nich je nakonec zvoleno s ohledem na nejvýhodnější poměr doby splácení a finální částky včetně úroku. Poté jsou s hypotečním ústavem vyjednané podmínky. A pozor, nepodepisujeme formulář, ale dojednáváme podmínky smlouvy, kterou uzavřeme. Sjednané podmínky by pro vás měly být co nejvýhodnější. Ještě před uzavřením smlouvy jako finálním krokem vyjednávaných podmínek podáváme žádost o úvěr, ke které je nutné doložit potřebné doklady: ověřená kopie platného občanského průkazu a doložení dalšího průkazu totožnosti (ŘP, rodný list, cestovní pas), doklad o pravidelném měsíčním příjmu (zaměstnanec, OSVČ, …). A pozor, musíte dosáhnout věku 18 let a musíte být občanem ČR. 
A ještě jedno pozor – finanční poradce nemůže ovlivnit rozhodnutí hypotečního ústavu o přijetí a schválení hypotečního úvěru, může pouze kvalitně zpracovat podklady potřebné ke schvalování poskytnutí úvěru. V případě poskytnutí úvěru dochází k jeho čerpání, které je zakotveno ve smluvních podmínkách. Ty se standardně nemění po celou dobu platnosti hypoteční smlouvy. Pokud budete jednat s hypotečním ústavem sami, nese to svá rizika a omezení. Zřejmě se na finančním trhu nevyznáte. Porovnání podmínek jednotlivých hypotečních ústavů tedy nebude fundované. Navíc se mohou vyskytnou různé právní kličky, ale a kdyby, kterých si nemusíte všimnout.

Pokud jste zaměstnáni a nejste ve zkušební době nebo výpovědní lhůtě, vystačíte si k žádosti o poskytnutí úvěru s potvrzením o výši příjmu za poslední tři měsíce. Státní zaměstnanci mohou mít pracovní smlouvu sjednánu dokonce na dobu určitou, zaměstnanci v soukromém sektoru musí mít od zaměstnavatele doklad o prodloužení smlouvy na dobu určitou. Osoba samostatně výdělečně činná (OSVČ) musí doložit daňová přiznání za poslední dva roky, doklad o zaplacení daně z příjmu nebo potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu, sociální správě a zdravotní pojišťovně. V některých případech ale stačí i jen čestné prohlášení. Do příjmu žadatele se nezapočítávají sociální dávky s výjimkou rodičovského příspěvku (mateřské).

Banka či stavební spořitelna zjišťuje po doložení příjmů, jestli je žadatel nebo přistupitel schopný úvěr skutečně splácet. V praxi odečte od doložených příjmů výdaje na zabezpečení chodu domácnosti podle konkrétní situace žadatele (ženatý, svobodný, počet dětí, …) a podle tabulek. Do výdajů žadatele navíc započítá i splátky dalších půjček, leasingových smluv a podobně. A počítejte s tím, že pokud jste v minulosti měli nějaké problémy se splácením půjček, jste registrováni jako nedůvěryhodní. Můžete však bance předložit dostatečné vysvětlení, jistá šance na získání úvěru zde potom je. Pokud jste se však v minulosti pokusili o podvod (třeba při předložení nepravdivé výše příjmů) a máte záznam v mezibankovním či jiném registru, je už problém velmi těžko řešitelný – úvěr zřejmě nedostanete.

Stavba svépomocí či na klíč

Jestliže chcete stavět svépomocí, vyžaduje finanční ústav navíc i předložení stavebního povolení s nabytou právní mocí a podrobný harmonogram stavby společně s podrobným rozpočtem. Odhadce stanoví cenu nemovitosti na základě předložené projektové dokumentace, která je přílohou stavebního povolení (zhodnotí současnou cenu nemovitosti a její cenu po dokončení stavby). Nový odhad je navíc proveden poté, co žadatel prostaví určitou část peněz, kdy banka hodnotí, jestli byly finanční prostředky investované v zájmu stavby a v rozumné míře. Poté rozhodne, kolik peněz ještě uvolní. Vedle toho banka proplácí faktury, které žadateli vystavují subdodavatelé. Toto vše odpadá, pokud stavbu realizuje stavební firma. Banka vyžaduje pouze informace o zahájení a ukončení výstavby podle uzavřené smlouvy o dílo mezi žadatelem a realizační stavební či developerskou firmou. Klient pouze potvrzuje a doručuje do banky dokumenty, podle kterých jsou stavební firmě proplácené faktury. I při výstavbě firmou jsou však prováděné aktualizace znaleckého odhadu ceny nemovitosti.

Flexibilita finančního produktu

Je dobré, aby byl zvolený finanční produkt co nejflexibilnější a počítal i s možnými problémy – se změnou vašich příjmů, krátkodobou neschopností splácet, potřebou vybavení interiéru nemovitosti, pořízením pozemku a poté až s výstavbou (lze financovat zároveň či odděleně), možností delší fixace a tedy vaší potřebou jistoty a také se složitějšími (problematičtějšími) požadavky klientů (vypořádání spoluvlastnických a dědických podílů, splacení dříve čerpaných úvěrů na nemovitost a podobně). 

Jako velmi zajímavá novinky se v Evropě a tedy i v ČR objevila například takzvaná AMERICKÁ HYPOTÉKA. Tento produkt vznikl v USA jako nenáročný a bezúčelový zdroj financí. Vysoké hypoteční částky s ní lze rozložit do dlouhého časového období bez potvrzování účelu. Lze tak proto financovat dokonce i nákup výrobních a zemědělských strojů, náročného vybavení a dalších produktů, na které se hypotéky běžně neposkytují. Produkt však právě proto nese i svá rizika a předpokládá rozumný přístup ze strany zákazníka.

A co takhle celý proces obejít, respektive se mu vyhnout?

Ekonomické stavby nabízejí kromě typových a individuálních projektů a výstavby rodinných domů na klíč i unikátní formy financování stavby. Na jednom místě tak můžete vyřešit vše, podle vašich potřeb a možností. Přitom jednoduše, srozumitelně a s co nejnižšími časovými náklady. Dobře nastavené financování vám ušetří statisícové částky, přitom platí, že neexistují neřešitelné problémy. Ekonomické stavby zajistí pro své klienty co nejvýhodnější podmínky získání úvěru pro financování vašeho domu či pozemku. Přitom vycházejí z pravidla, že kvalitní příprava úvěru je stejně důležitá, jako dobře postavený dům. Aktuálně nejnižší úrok je u Ekonomických staveb 3,4% (údaj je platný k datu vydání článku).

Financování staveb je nabízeno prostřednictvím konkrétních programů, které byly Ekonomickými stavbami nastavené a vycházejí z jednání a dohodnutých podmínek s konkrétními bankami. Názvy těchto programů (balíčků) hovoří za vše: Jistota, Kvalita, Plus, Excelent, Génius, Mladá rodina, Nulová hotovost, Úvěr na pozemek, Maximální služba, Rychlé řešení, Nízkoenergetický dům, Zlaté ručičky. Z názvů programů je patrné, že nabídka Ekonomických staveb počítá s jakoukoli situací a potřebou svého klienta.

Zde najdete bližší informace o nabídce financování staveb Ekonomickými stavbami.