Jak si naplánovat stavbu domu

Pořízení pozemku a stavba rodinného domu značně zatíží rodinný rozpočet, a to na velmi dlouhou dobu. Navíc je třeba i průběžně počítat s dalšími možnými výdaji při užívání stavby a zahrady, často ne zrovna malými. Na prvním místě je tedy finanční plánování, se kterým přímo souvisí ekonomie samotné výstavby. Musíme proto promyslet všechny konkrétní části stavby včetně pořízení pozemku a zhodnotit dopad těchto investic a zároveň i závazků na aktuální finanční situaci rodiny, ale i tu budoucí. Je dobré položit si základní otázky:

• Máte k dispozici vhodný pozemek, nebo je nutné jej pořídit?
• Upřednostňujete klidnou lokalitu nebo raději rušné místo (město, venkov, samota)?
• Jak velký pozemek pořídíte, respektive potřebujete?
• Jak daleko by měl být pozemek od vašeho zaměstnání a jakou požadujete občanskou vybavenost lokality?
• Jaký je váš finanční strop (kolik peněz máte k dispozici a kolik si můžete vypůjčit)?
• Jak budete stavbu financovat (výběr finančních produktů)?
• Kdo všechno bude v domě bydlet, jak velkou plánujete rodinu?
• Chcete, aby u vás našly děti dostatek soukromí i v dospělosti?
• Uvažujete, že by s vámi později mohli bydlet i vaši rodiče (stáří, nemoc, …)?
• Jaký typ rodinného domu je vhodný právě pro vás?
• Chcete bydlet v jedné rovině (bungalov) bez vertikálního pohybu po schodech, nebo budete stavět dům patrový (na malých pozemcích je to často nutností)?
• Umožňuje váš pozemek výstavbu samostatně stojícího domu?
• Chcete ušetřit na typovém projektu, nebo vyžadujete individuální návrh a projekt domu?
• Z jakých materiálů budete stavět? Jakou zvolíte technologii výstavby (souvisí i s požadavkem na rychlost výstavby)?
• Co všechno souvisí s výběrem stavebních materiálů a technologií výstavby?
• Kde budete skladovat stavební materiál, kde stavební suť a kde ornici strhnutou před vyhloubením základů?
• Jak budete dům stavět? Svépomocí, na klíč od jednoho dodavatele, nebo budete postupně využívat dílčí řemeslníky a stavební firmy?
• Pokud na klíč – pouze hrubou stavbu nebo dokončenou stavbu, dokonce včetně některého vybavení?
• Prostě zapřemýšlejte, co všechno budete požadovat od stavební firmy a které dokončovací práce si jste schopni a ochotni zajistit jinak.
• Co všechno bude souviset se získáním stavebního povolení?
• Kolik bude třeba investovat do terénních úprav na zahradě (nebývá součástí rozpočtu stavby, s výjimkou vyhloubení jam či spár pro základy)?
• Jaký budete preferovat plot a jak bude finančně náročný?
• Jaké technické vybavení domu požadujete - vytápění, klimatizace, venkovní rolety, pohony bran a vrat, vedení sítí (souvisí s provozem a komfortem bydlení)?
• Kolik bude stát návrh a realizace zahrady?
• Jak náročná je kolaudace stavby?
• Chcete trvalý stavební dozor, nebo jen občasný?
• Jaké garance budete požadovat od stavebních firem a řemeslníků, jaké jsou vůbec běžné a jaké se nabízejí nadstandardy?

Váš finanční strop

Nový rodinný dům lze ve skutečnosti pořídit už i jen za cenu běžného většího bytu, nemusí stát milióny. Dokonce je možné začít už jen se statisíci, je možné i stavět a přistavovat postupně. Platí však, že čím máte menší (skromnější) rozpočet, tím je důležitější důsledné plánování stavby. Při plánování nového domu je třeba mít na začátku jeho budoucí vizi (představu o něm). Finanční strop pak tuto představu možná srazí do kolen, v každém případě ale určitě najdete nějaké kompromisy. Pečlivé plánování a alokace finančních zdrojů velmi pomohou zdárnému dokončení projektu a vy budete konečně bydlet ve svém. Můžete využít půjčky na bydlení a usnadnit i zrychlit si tak cestu k němu.

Pokud si vystačíte s domem o zastavěné ploše do 150 m², nezapomeňte, že podléhá pouze ohlášce na příslušném stavebním úřadu, což vám rozváže ruce a urychlí schvalovací proces výstavby. 

Výběr vhodného pozemku

Při výběru pozemku se nespoléhejte pouze na internet a případně pouliční vývěsky realitních kanceláří. Vytypované pozemky je nutné navštívit, navíc je nezbytné zjistit na místních obecních či městských úřadech, zda je na pozemku možné stavět a zda není výstavba nějak omezena (omezení typem domu, výškou, typem střechy, …). Obzvláště v historických památkových zónách (a může jít i o parcely za domy kolem náměstí maloměsta, kde se rozkládá původní výstavba) může být dokonce zakázáno stavět, byť jsou tyto pozemky vedené na katastrálním úřadu jako „parcely (pozemky stavební, určené k výstavbě).“ Často může jít i o zájem developera, který chce stavět jen o kousek dál a nepotřebuje vedle svých pozemků konkurenci. Při osobní návštěvě pozemku navíc poznáte jeho skutečný tvar (fotka či půdorys zkreslují), zda nemá nerovný povrch, špatnou dostupnost (např. příjezdová cesta patří sousedovi, nebo prostě neexistuje), zda není extrémně zamokřený a podobně.

Při obhlídce parcely si vysledujte orientaci vůči světovým stranám a stinná a slunná místa pozemku. Důležité jsou i větrné podmínky parcely, stav půdy a podloží, hlučnost okolí pozemku, dostupnost služeb a institucí, vzdálenost do zaměstnání. Na katastrálním úřadu si zase ověříte, zda není na pozemek uvaleno věcné břemeno (dožití, spoluvlastnictví, exekuční příkazy, cesty, vedení plynu, elektřiny, vodovodu, …). A je-li pozemek poblíž vodní plochy či toku, je dobré si vyžádat od příslušného povodí potvrzení, že je na pozemku možné stavět. Jsou známé i případy, kdy byla povodňová zóna vymezena bez ohledu na vrstevnice (nadmořské výšky parcel, respektive jejich výškové polohy nad vodním zdrojem).

Pozemek si můžete pořídit od soukromé (fyzické) osoby, realitní kanceláře či developerské firmy. Velkou výhodou je zasíťovaný pozemek, se zasíťováním se nepojí jen značné finanční náklady, ale často i legislativní potíže. Nejlevněji lze pozemek pořídit od fyzické osoby, jsou s tím však spojena značná rizika. Od developerské firmy zřejmě pořídíme pozemek již zasíťovaný nebo s příslibem zasíťování v pořizovací ceně (zde je nutné dát si pozor na ošemetnosti smluv). Od realitní kanceláře zpravidla koupíme jakýkoli typ pozemku v jakémkoli stavu a připlatíme si, jistotou by však mělo být korektní jednání a vyřízení veškerých úředních formalit. I když – i zde je nutné být obezřetný. V poslední době se objevily časté případy, kdy realitní kancelář prodala majetek zatížený exekucí a následky nakonec nesl nový majitel, byť řádně uhradil pořizovací cenu.

Velice výhodné jsou koupě pozemků přímo od obcí. Garance možné výstavby i zasíťování je zde zajištěna, ceny formou dražby nebo obálkové metody jsou nízké. Sledujte proto www stránky obecních a městských úřadů v lokalitě, která vás zajímá. 

Budeme stavět rodinný dům

Stavby rodinných domů jsou v každé době ovlivněné jistými trendy. Je možné se jimi řídit, ale nutné to často není. Tím neaktuálnějším dobovým trendem je výstavba nízkoenergetických a pasivních rodinných domů, kterou preferuje EU, potažmo i naše vlády. Mediální masáž kolem nízkoenergetických a pasivních domů byla poslední dobou značná, zesíleno bylo povědomí o tomto způsobu výstavby projektem Zelená úsporám, který nízkoenergetickou a pasivní výstavbu kromě jiného podporoval, bohužel už nepodporuje. EU schválila směrnici, podle které bude od roku 2021 možné stavět pouze domy s energetickou spotřebou blízkou nule a tedy domy pasivní nebo dokonce aktivní.

Trendy ve výstavbě rodinných domů se však odrážejí i v používaných materiálech (tradiční plnou pálenou cihlu dnes v novostavbách najdete jedině jako lícový obklad), v uspořádání místností, ale i ve způsobu užívání rodinných domů (trávíme většinu čásu v zaměstnání a na cestách, domov je pak místem odpočinku a zábavy, jiní z nás naopak pracují doma – často u počítače a pak nastupuje další role domu – je z části pracovištěm).

Určitě se už dnes příliš často nesetkáme s dvougeneračními domy, jejichž výstavba byla v minulosti podmíněna představou „získání velké hromady majetku“ za minimální investice (socialistický stát poskytoval nenávratné půjčky a způsoby možného získání stavebního materiálu byly mnohdy prapodivné). Současným životním stylem mladých lidí je naopak co největší svoboda, často přecházející až v nevázanost. Nevyžadují domy a parcely velké, ale útulné, přizpůsobené k relaxaci a posezení s přáteli. Ani rodiny s dětmi pak příliš nepočítají s budoucím společným bydlením s odrostlými potomky. Víceméně se stavebník musí vždy vážně zamyslet nad tím, kolik lidí bude v domě bydlet i v budoucnu a pokud se nyní rozhodne pro střídmější výstavbu, zda bude v budoucnu možné nějakou tu místnost ještě přistavět.

Zvažte své potřeby ještě než začnete stavět

Co vlastně od domu chceme, jaké na něj klademe nároky, co skutečně potřebujeme a co je už zbytečným luxusem? To jsou ty nejdůležitější otázky pro zvážení našich skutečných potřeb. Nechcete užitnou zahradu ani příliš ovocných dřevin? Proč pak budovat sklep, když si budete většinu potravinové produkce pořizovat v obchodu. To už bude lepší investovat do dostatečně dimenzované a kvalitní ledničky a mrazicího boxu. Proč pořizovat hostinský pokoj, když neočekáváte pravidelné přespávání návštěv? Raději si pořiďte mobilní lůžka, která lze v případě potřeby rychle umístit do hlavního obytného prostoru domu. Toužíte po prostorném bazénu, ale do rozpočtu vám nyní nezapadá? Na prvním místě je bydlení a schopnost jeho splácení, potom až bazén.

Oddělené ložnice? Ty si pořizují lidé jen výjimečně, alespoň je tomu tak v našich končinách, zato samostatná pracovna může být skutečným ternem, o to víc, že budou po bytě pobíhat malí zlotřilci a neposedové, neustále vřeštící a upouštějící předměty. Je prostě nutné zvážit skutečné finanční možnosti, porovnat je se skutečnými potřebami a raději ve svých nárocích ubrat než přidat, ono se „nějaké to vícenákladové NAVÍC stejně objeví“ a v tu chvíli už máte k dispozici finanční rezervu, se kterou jste počítali předem.

Na prvním místě je tedy seznam všeho, co v domě „nezbytně potřebujete,“ poté až toho, „co byste ještě chtěli“ a nakonec některé položky ze sloupce "chci“ prostě zmizí, i když třeba jen dočasně. Platí, že je dobré hledat taková řešení, která ihned uspokojí vaše potřeby, v budoucnu však umožní uskutečnění dalších skrytých přání.