Jak získat stavební povolení

Co je stavební řízení?

Jde o správní řízení vedoucí k vydání stavebního povolení. Není jediným správním řízením spojeným s výstavbou domu, je však tím zásadním (po dokončení stavby žádáme o její kolaudaci, což je „kolaudační řízení“ končící kolaudačním rozhodnutím nebo kolaudačním souhlasem, případně pouze „ohlásíme ukončení stavby, pokud jsme ji zahajovali ohláškou“). Stavební řízení je nejčastěji zahájeno podáním žádosti o stavební povolení (případně ohlášením stavby) u místně příslušného stavebního úřadu a končí vydáním stavebního povolení. Stavební řízení zahrnuje veškeré dění, které probíhá interně přímo na stavebním úřadu.

O stavební povolení žádá buďto samotný investor, nebo je zastoupen projektantem, případně zástupcem realizační firmy. Zastoupení je v tomto případě velmi praktické, jelikož mnoho investorů žádá o stavební povolení jednou v životě a nemá s tím proto žádné zkušenosti. Na druhou stranu ale jde o placenou službu a běžný stavebník, toužící po průměrně velkém rodinném domě, ani není ochoten ji platit. Na rozdíl od vyřizování stavebního povolení projektantem je však zajímavým řešením předání všech náležitostí realizační firmě, která tak nejenže staví dům na klíč, ale na klíč vyřizuje i formality. Samozřejmě po dohodě a za konzultací s investorem.

Stavební řízení může být zahájeno podáním žádosti o stavební povolení či ohlášením stavby až po vypracování projektu stavby, případně i architektonického návrhu na zakázku, pokud investor nechce stavět podle typového projektu. Stejně tak je nejprve nutné získat územní souhlas v územním řízení. 

Zahájení stavebního řízení

Poté, co podáme žádost o stavební povolení, oznámí místně příslušný stavební úřad zahájení stavebního řízení dotčeným orgánům státní správy a všem známým účastníkům stavebního řízení, a to nejpozději 7 dní před konáním místního šetření a ústního jednání. Poté nařídí ústní jednání, které je spojené s místním šetřením. Účastníci stavebního řízení jsou předem upozorněni, že své námitky můžou uplatnit nejpozději při ústním jednání, v opačném případě k nim nebude přihlédnuto. Jsou-li stavebnímu úřadu dobře známé poměry staveniště a pokud žádost o stavební povolení je dostatečným podkladem pro posouzení stavby, od místního šetření a případně i ústního jednání stavební úřad upustí.

Kdy potřebujete stavební povlení a kdy stačí ohlášení stavby?

Pouhé ohlášení stavby příslušnému stavebnímu úřadu postačí u běžného rodinného domu o maximální zastavěné ploše 150 m² a s nejvýše dvěma nadzemními podlažími, podkrovím a sklepem. Podmínkou je samozřejmě stavba na stavebním pozemku, kde lze legálně stavět. Možnost ohlášky stavby zjednodušila podmínky pro stavbu rodinných domů, je však nutné splnit podmínky dané stavebním zákonem. Stejně tak můžeme pouze ohlásit dokončení stavby a nemusíme zahajovat kolaudační řízení.

Paradoxně platí, že stavební povolení budete vyžadovat častěji při rekonstrukci a opravách již postaveného domu, než při výstavbě domu nového. Pokud jakkoli zasáhnete do nosných konstrukcí budovy, stavebnímu povolení se nevyhnete. Stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu naopak nevyžadují takové stavební úpravy, kterými nezasahujete do nosných konstrukcí budovy, neměníte její vzhled, stavební úpravy nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a provedení úprav nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost. Čili třeba při přestavbě bytového jádra v bytovém domě nemusíte teoreticky stavebnímu úřadu nic oznamovat, záleží však na konkrétním stavebním úřadu – jednotlivé úřady posuzují podobné případy odlišně. Před jakoukoli stavební úpravou se proto na stavebním úřadu raději poraďte a konzultujte vhodný postup.

Pokud by váš dům měl více podlaží či větší zastavěnou plochu jak 150 m², podléhá už institutu stavebního povolení, které bude uděleno jako výsledek stavebního řízení. Ve stavebním povolení jsou uváděné „podmínky pro provádění stavby.“ V případě ohlášení stavby je lhůta pro vyřízení stavebním úřadem 40 dnů (v této lhůtě úřad stavbu povolí či zamítne), u stavebního povolení je to 60 dnů. Pokud stavební úřad nevydá v této lhůtě rozhodnutí, můžete stavbu zahájit.   

Které stavby na vašem pozemku nevyžadují ohlášení ani povolení stavebního úřadu?

Jsou to stavby o jednom nadzemním podlaží do 25 m² zastavěné plochy a 5 m výšky, které jsou nepodsklepené a neobsahují pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění, neslouží k ustájení zvířat a nejde o sklady hořlavých kapalin a hořlavých plynů. Dále zimní zahrady o jednom nadzemním podlaží a skleníky do 40 m² zastavěné plochy a 5 m výšky. Kompletní seznam staveb a jejich rozdělení podle nutnosti ohlášení či stavebního povolení poskytuje stavební zákon v §103 a §104.

Jak se žádá o stavební povolení

Ještě před podáním žádosti o stavební povolení či před ohlášením stavby je třeba žádat o územní souhlas. Pokud máme tu smůlu a narazíme na zamítavé stanovisko ostatních zúčastněných stran (třeba sousedů), musí být zahájeno územní řízení. To je oznámeno veřejnou vyhláškou, vyvěšenou měsíc před zahájením územního řízení. Po jeho projednání je výsledek územního řízení opět zveřejněn veřejnou vyhláškou po dobu jednoho měsíce. Až poté může územní řízení nabýt právní moci. Územní řízení může trvat až 3 měsíce, což značně prodlužuje naše čekání na možnou výstavbu. 

Vezmeme-li v úvahu, že je většina staveb financována úvěrem, může to být velký problém. Průtahy při stavebním řízení nás mohou dostat do situace, kdy již musíme začít splácet schválený úvěr, ale nemůžeme stavět a tedy finanční prostředky ani čerpat. Začněte proto s vyřizováním úředních formalit včas. Vždy je lepší mít vyřešené stavební povolení a s výstavbou počkat až do schválení úvěru a umožnění jeho čerpání.

Po skončení územního řízení lze přistoupit k oznámení stavby, kdy činí úřední lhůta 40 dní nebo podáme žádost o stavební povolení (lhůta je 60 dní). Zákonná lhůta slouží k vyjádření stavebního úřadu. Do jejího uplynutí může být jeho stanovisko zamítavé či souhlasné. Pokud ale není v této lhůtě vydané rozhodnutí, můžete začít bez obav stavět.

Před podáním žádosti o stavební povolení je nejprve nutné vyplnit správně formulář. Ten zahrnuje nejprve adresu příslušného úřadu (žádáme na místně příslušném stavebním úřadu, pod který spadá pozemek, kde chceme stavět, často jde o stavební odbor obecního úřadu větší obce). Adresu vašeho stavebního úřadu najdete na stránkách portal.gov.cz nebo ve sdělení ministerstva pro místní rozvoj č. 544/2006 Sb. (Sbírka zákonů). Poté veškeré informace o stavebníkovi, o případném zástupci, který s úřadem jedná za stavebníka (projektant, příbuzný, zástupce realizační firmy, …) a veškeré údaje o stavbě a její popis. Dále je zde bod o územním rozhodnutí nebo souhlasu. Žádost o stavební povolení obsahuje i informace o místě stavby a pozemcích a stavbách dotčených vaší stavbou, napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, informace o rozsahu a vybavení staveniště, zpracovateli projektové dokumentace a provádění stavby. Uvádí se zde i předpokládaný termín zahájení a dokončení stavby, orientační náklady na její provedení, adresy účastníků stavebního řízení a další informace.

Zde najdete seznam nezbytných příloh k žádosti o stavební povolení či ohlášce. A zde si můžete přečíst znění Stavebního zákona k povolení a ohlášení stavby.

Kolik stojí stavební povolení a ohláška stavby

V současné době zaplatíte na stavebním úřadu poplatek za získání stavebního povolení ke stavbě pro bydlení o nejvýše 3 bytech ve výši 300,- Kč a o více jak 3 bytech ve výši 1.000,- Kč. Současná vláda však uvažuje tyto poplatky radiálně zvýšit o 10 a více násobek, s odůvodněním, že výše poplatků už dávno neodpovídá realitě. Zvýšení poplatků by mohlo vejít v platnost od 1.1. 2012. Za vydání územního rozhodnutí nyní zaplatíte 1.000,- Kč. Pokud se budete chtít nechat ve stavebním řízení zastupovat třetí osobou, je cena za její služby (např. projektanta) vždy smluvní. Rámcově pak začíná na částkách od 5.000,- Kč a navyšuje se podle rozsahu projektové dokumentace a dalších kritérií.

Veškeré potřebné informace o získání stavebního povolení najdete na této stránce.