Kolaudujeme nový rodinný dům

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu

To, že by měla být kolaudace nezbytnou podmínkou k nastěhování, není zcela pravda z jednoho důvodu. Novela stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu), platná již od 1.1. 2007, přinesla zásadní zjednodušení procesu schvalování stavby a převedení do užívání. Dle této novely mohou stavebníci z řad fyzických osob pouze ohlásit dokonce již většinu staveb, některé menší stavby pak dokonce již nemusí ani ohlašovat. Podmínky jsou pro to nastavené jednoznačně.

2 zákonné výjimky

Navíc existují dvě zákonné výjimky k užívání stavby před jejím oficiálním předáním do užívání. Za prvé jde o „předčasné užívání stavby“ a za druhé o „zkušební provoz.“ Stavbu můžete začít předčasně užívat dle časově omezeného povolení stavebního úřadu, vydaného na žádost stavebníka, pokud není ještě zcela dokončena, její užívání však nesmí ohrozit bezpečnost a zdraví osob, zvířat či životní prostředí. Stejné je to se zkušebním provozem, během kterého se ověřují vlastnosti a funkčnost stavby, postavené podle příslušné projektové dokumentace.

Ohlášení stavby

Ohlásit stačí stavbu domů určených k bydlení a také k rekreaci, jejichž zastavěná plocha činí nejvýše 150 m² a mají nejvýše 2 nadzemní podlaží a dalších staveb uvedených v § 104 Stavebního zákona. Oznámení stavebnímu úřadu musí proběhnout písemně. Stavební úřad má k dispozici lhůtu 30 dnů pro své vyjádření k záměrům stavebníka. Pokud se do té doby nevyjádří, nebo vydá souhlasné stanovisko, můžete začít stavět.

Ani ohlašovat (oznamovat) nemusíte stavbu zimních zahrad a přístřešků, včetně drobných staveb do 25 m² zastavěné plochy a maximální výšky výšky 5 metrů. Tyto stavby však nesmí být určené k bydlení (výčet všech staveb, které nemusíte ani ohlašovat, najdete v §103 Stavebního zákona). 

Povolení užívání stavby

Všechny stavby, které jsou uvedené v §104 Stavebního zákona, což je dnes vlastně drtivá většina běžných novostaveb rodinných domů, se tedy mohou vyhnout kolaudačnímu řízení. Pokud jde o již dokončenou stavbu nebo část této stavby, kterou již lze samostatně užívat (například ještě není realizován podkrovní byt), lze ji začít užívat pouze na základě "Oznámení stavebnímu úřadu."

Stavebník musí stavebnímu úřadu pouze písemně oznámit svůj záměr "začít s užíváním své stavby." Ve lhůtě 30 dnů se pak Stavební úřad vyjádří k tomuto oznámení. Pokud tak neučiní, respektive pokud v této lhůtě užívání stavby nezakáže, stavbu může stavebník začít užívat.

Zároveň musí stavebník zajistit provedení a vyhodnocení všech zkoušek, které jsou předepsané právními předpisy - revizní zprávu o stavu elektrických instalací, hromosvodu, vedení plynu, tlakovou zkoušku ústředního vytápění a tlakovou zkoušku vodovodu, předávací protokol prováděcí firmy o předání stavby či vyjádření stavebního dozoru, pokud stavebník stavěl svépomocí, revizní zprávu o stavu komína, doklady o provedení rozvodů vody a kanalizace podle platných ČSN (fakturu, protokol či prohlášení stavebního dozoru). Stavebník potřebuje i aktuální vyhotovení geometrického plánu, jestliže musí být stavba evidována v katastru nemovitostí a další dokumenty, které určí Stavební úřad. Důležité jsou i případné odchylky od původní stavební dokumentace. Pokud jsou nepodstatné, musí stavebník předložit Stavebnímu úřadu dokumentaci skutečného provedení stavby svého domu. 

Pravděpodobnost, že se stavební úřad do 30 dnů nevyjádří, je však malá. Zřejmě vás čeká kontrolní prohlídka stavby, při které je vyhodnoceno skutečné provedení stavby a zkontrolována stavební dokumentace. Výsledkem této kontrolní prohlídky bude souhlasné či nesouhlasné stanovisko Stavebního úřadu.

Zákaz užívání stavby

K zákazu užívání stavby může dojít, pokud je při prohlídce zjištěno, že je stavba v rozporu se svým oznámením (či stavebním povolením), případně nejsou splněné podmínky pro ochranu života a zdraví osob či zvířat. Důležitá je i ochrana životního prostředí a dodržení obecných požadavků na výstavbu. Zamítavé stanovisko však není právem veta. Stavebník pouze musí do předem určené doby odstranit zjištěné závady.

Kdy je třeba „kolaudační řízení“

Kolaudační řízení je nutné u všech staveb, které prošly úředním procesem stavebního povolení, v případě bydlení pak u staveb se zastěvnou plochou větší jak 150 m². Užívání stavby je pak podmíněné kolaudačním souhlasem – čili úředním povolením užívání stavby. 
Oznámení užívání stavby láká svou jednoduchostí, v zásadě však není rozdíl oproti vyplnění žádosti o kolaudační souhlas příliš velký. Jde o celkem jednoduchý formulář. K této žádosti je nutné přiložit veškeré dokumenty, které Stavební úřad vyžaduje. Není však možné přesně specifikovat jejich podrobný seznam, požadavky Stavebních úřadů se liší podle místních podmínek a podle dané stavby. Proto raději nejprve navštivte příslušný Stavební úřad a seznam všech požadovaných dokumentů si vyžádejte. Některé dokumenty je pak dokonce možné předložit až při kontrolní prohlídce stavby kolaudační komisí.

Jaká dokumentace se nejčastěji předkládá

• Ohlášení stavby či Stavební povolení
• Projektová dokumentace
• Geometrický plán
• Zpráva o výchozí revizi elektrického zařízení 
• Zpráva o revizi elektrického odběrného zařízení
• Zpráva o výchozí revizi plynového zařízení
• Zpráva o výchozí revizi plynového odběrného zařízení
• Osvědčení o provedení kusové zkoušky rozvaděče
• Prohlášení o shodě k použitým materiálům
• Posudek stanovení objemové aktivity radonu v objektu
• Technická zpráva o stavu komína
• Revizní zpráva o výsledku kontroly spalinové cesty podle ČSN 73 4201:2002
• Zápis o předání a převzetí stavby
• Předávací a přejímací protokol o ČOV, pokud byla budována
• Doklad o kontrole HP
• a další…

Pouze kompletní dokumentace však samozřejmě nestačí. Předevší skutečná realiazce stavby musí splnit veškeré požadavky a předpisy. Důležité je pak splnění bezpečnostních předpisů – stavba nového domu musí mít požární hlásič, hasicí přístroj, zábradlí u schodiště a případných francouzských oken (pokud nejsou v přízemí), zábradlí na balkóně, lodžii či terase (pokud není terasa v přízemí), musí být zaslepené dráty pro připojení světel, elektroinstalace musí být opatřené zásuvkami a vypínači, musí být realizované kontrolní měření radonu v postaveném domě, pokud bylo zjištěno před započetím stavby zvýšené radonové riziko. V obytné části, která je již dokončena a budeme ji obývat, musí být realizované podlahy a finální úprava stěn. Při kontrolní prohlídce je též požadována funkční kuchyně, koupelna a alespoň jeden obytný pokoj.  

Jak probíhá kontrolní prohlídka stavby

Při závěrečné konstrolní prohlídce Stavební úřad ověřuje, zda byla stavba provedena v souladu s Ohlášením stavby či jejím Stavebním povolením a v souladu projektovou dokumentací. Dále kontroluje, zda byly dodržené obecné požadavky na výstavbu a zda nebude stavba svým provedením a užíváním ohrožovat životy a zdraví lidí i zvířat, jejich bezpečnost nebo životní prostředí.

Když zástupce stavebního úřadu neshledá žádné závady, které by bránily v bezpečném užívání stavby, vydá do 15 dnů od kontroly Kolaudační souhlas. Ten pak slouží jako doklad o povoleném užívání stavby. V závěrečném protokolu mohou být uvedené drobné nedostatky, nebránící bezpečnému užívání stavby a je zde uveden i termín pro jejich odstranění. A pozor, Kolaudační souhlas může být jednou z podmínek nutných ptro přidělení úvěru.
Zde najdete další informace o kolaudaci novostavby RD.