K čemu je vlastně hypotéka? Generaci Z stačí k dosažení vlastnického bydlení jen chvilku počkat

Zeptejte se dnešních dvacátníků až čtyřicátníků, vznosně nazývaných Mileniálové, jak jsou na tom s hypotékou. Jejich reakce jsou v zásadě dvojí. Buď už ji mají a splácí ji. Anebo jsou vzdálení tomu, aby na ni dosáhli. Od těch se místo odpovědi také nejspíš dočkáte smutně protáhlého obličeje. Podstatné přitom je, že počet těch, kterým je dnes hypotéka vzdálená, je v mezigeneračním srovnání o dost vyšší, než třeba bylo obvyklé v 60. nebo 80. letech.

Proč? Kulantně řečeno, platy Mileniálů zkrátka ne vždy odpovídají tomu, jaké nároky mají k poskytnutí hypotéky banky. A už vůbec neodpovídají cenám, jaké si dnes za nemovitosti říkají realitní kanceláře, respektive prodejci. Mileniálové jsou zkrátka generací, která to nevyhrála. Představa, že by si pořídili hypotéku pouze s vlastním příjmem – šli ve šlépějích svých otců - je pro ně často nemyslitelná. Dalo by se tedy odtušit, že jejich děti - příslušníci Generace Z - tedy ti, kteří se narodili po roce 2000 – na tom budou ještě hůř.

Jenže zdání klame.

Na základě analýzy hypotečních trendů to totiž vypadá spíš tak, že generace Z se do dlouhodobých hypotečních závazků vůbec hrnout nebude. Jednak že už to (na příkladu svých otců Mileniálů) nevidí jako perspektivní záležitost. A také proto, že to nebudou mít zapotřebí. Ne, nezůstanou napořád žít jako volnomyšlenkářští bezdomovci. Naopak, zabydlené nemovitosti už na ně vlastně čekají. Podědí je totiž po svých rodičích a prarodičích, a s výjimkou dědické daně je to nebude stát vůbec nic.

Zaslouží si to vysvětlení. Na vině je tomu zpomalující se populační růst, menší počet rodin s dětmi a vyšší koncentrace vlastnických nemovitostí u rychle stárnoucí generace tzv. Baby Boomers. To je ta první po-(druho)válečná, narozená mezi lety 1946 – 1964. Když to obrazně zrychlíme, pohledem Mileniála, po našich otcích tu zůstanou nemovitosti, které podědíme. Ale vzhledem k našemu věku už si jich moc dlouho užívat nebudeme. Takže rychle spadnou do kapsy našim vlastním dětem.

Ročníky našich otců byly co do početnosti velmi silné. Mileniálů ovšem bylo míň. A dílem i proto, že se nemohou/nemůžeme dobrat vlastnického bydlení – a doba se mění – mají/máme i méně dětí. Dnes je porodnost v Evropě na historickém minimu, dosahuje přibližně 1,53 dětí na jednu matku. Takže na generaci Z, generaci jedináčků, kterou teď Mileniálové nesou na ramenou, čeká poměrně slušná zásoba rodinných domů a bytů po jejich dědečcích.

Snazší budou mít i o to, že zpravidla nemají sourozence, takže těch nemovitostí pro ně bude skutečně dostatek a nebudou se o ně muset dělit. Vůči Mileniálům je to samozřejmě nespravedlivé, ale život už je zkrátka takový. Kdo by to měl vědět lépe, než sami Mileniálové.

Dostat se k hypotéce je dnes o dost těžší, než před lety. Bankovní instituce si žádají stále vyšší podíl v hotovostních úsporách, požadují od vás stabilní zaměstnání s garantovaným a více než slušným příjmem, vysoký vklad. To není nějaká nemístná kritika bankovních institucí - počínají si velmi rozvážně a racionálně, hledají dostatečně bonitní klienty, v době nejistot neriskují, nehýří. To je v pořádku.

Jenže realita na straně klientů těm přísným kritériím jen málokdy vyhoví. A proto také počet udělených hypoték meziročně klesá ve všech evropských zemích. Počet Němců, Italů, Španělů nebo Francouzů, kteří každý rok dosáhnou na hypotéku, klesá. Protože průřez toho, co nabízí evropský trh práce, je o dočasných zaměstnáních, stagnujících mzdách. Lidé tedy mají problém hypotéku vůbec podepsat, natož ji pak splácet.

Ve Španělsku poklesl počet schválených a podepsaných hypoték (za období 2007 – 2023) o 62,5 %; na Slovensku o 61 %, ve Francii o 47,49 %; v Rakousku o 40 % a v Belgii o 33,8 %. Vyhlídka na získání hypotéky je obzvláště nevábná v době, kdy rostoucí úrokové sazby hypoték zvyšují životní náklady. Už to není jako dřív, že s hypotékou se máte lépe – protože bydlíte ve svém a držíte jistotu. Bydlíte sice ve svém, ale protože splácíte, lépe se nemáte a žijete v nejistotě.

Navíc průměrná délka evropské hypotéky dnes činí pětadvacet let. Splácet ji budete prakticky až do důchodu.

Dokládá to i hrubý průměr věku, v němž se dnes Evropan dobere své první hypotéky – kdy si pořizuje svůj první dům – jež dnes činí 34 let. Je to skutečně jen průměr, se spoustou národních odchylek, protože třeba ve Španělsku je to jednačtyřicet let (v Česku osmatřicet, ve Finsku naopak v devětadvaceti letech). Obecným trendem ale je, že se věk, v němž se klienti stanou pro bankovní instituce atraktivnější a dostatečně bonitní, narůstá.

Průměrný věk majitele domu – po splacení hypotéky – dnes činí 59 let. To je šest let do důchodu (evropský průměrný důchodový věk je 65 let). Tohle všechno už příslušníci Generace Z vidí, a takové panorama jejich vlastní budoucnosti se jim ani trochu nelíbí. Nevidí smysl v tom “se uvázat“ v riskantním podniku, který jim bude kazit každé ráno, dalšího čtvrt století. A reagují na to.

Proti těm trendům – složitějšímu získání hypotéky, narůstajícímu věku pro pořizování nemovitosti – tak Generace Z staví hráz svou vlastní trpělivostí. Tím, že nespěchají. Nemají kam. Protože řekněme jejich otec, průměrný Mileniál ve Španělsku, dostane hypotéku v jednačtyřiceti, aby se v jednapadesáti – jen o deset let později – sám dobral dědictvím domu svých rodičů, z generace baby boomers. Svůj vlastní dům přitom splatí v devětapadesáti, a jednu nemovitost tak má navíc.

A protože má sám dětí pomálu, jeden nebo druhý dům přepíše na své ratolesti. Jde to bez finanční křeče, bez bankovních institucí, hypoték. Zrovna tak to funguje i s jedním domem, s jednou nemovitostí. Až bude Mileniál důchodce – strhaný celoživotním honem ze splácení hypotéky – poklidného stáří “ve svém“ si dlouho neužije. Spíš nemovitost přenechá vlastním dětem. Příslušníci Generace Z tak vidí, že z nuly k jedné nemovitosti to dnes ve Španělsku trvá buď pětadvacet let skrze hypotéku, anebo deset let čekáním na dědictví. A jim bude stačit čekat nejspíš ještě kratší dobu.

Tahle nenáročná zkratka k cíli se jim pochopitelně zdá atraktivnější i proto, že je to bez komplikací a závazků. Vzhledem k tomu, že mezi podpisem hypotečního úvěru a získáním dědictví uplyne v průměru pouze deset let, může být pro průměrného Španěla málo výhodné se vázat variabilním, potenciálně nestabilním úvěrem na 25 let. Protože se čekáním dobere vlastní nemovitosti bez práce.

Ve Španělsku momentálně činí cesta nabytí nemovitosti dědictvím 3,7 procentní podíl měsíčně, a rychle narůstá. Španělský případ se může zdát odchylný – věk pro pořízení první nemovitosti je tam opravdu nejvyšší v Evropě – ale trend z ostatních zemí v Evropě je podobný, jen oproti Španělsku v čase posunutý. I na českou generaci Z už čekají nemovitosti jejich prarodičů.

Ačkoli se budou ještě muset sami potýkat s mnoha dalšími problémy, jako je například zajištění stabilního pracovního místa, bydlení nemusí být pro velkou část generace Z v budoucnu prvořadým problémem. Proč by na sebe měli brát riziko, dlouhodobé závazky a dodatečné náklady spojené s hypotékou, když nemusí?

Nemovitost k bydlení jim stejně spadne do klína, a nebudou se o ni ani muset “rvát“ se svými sourozenci.

Zajímavé, ale dnes v podstatě neodhadnutelné je, co ta proměna trendu – propad obliby hypoték u Generace Z, která je potřebovat nebude – udělá s hospodařením příštích generací. Generace Z totiž nebude muset pětadvacet let alokovat své příjmy do splácení vlastních hypoték. A je tedy otázkou, jak s těmi penězi naloží. Banky, pokud se tomu nepřizpůsobí svým portfoliem, na tom totiž profitovat asi nebudou.

Zdroj: TheConversation.com, nbb.be, ine.es, ec.europa.eu, Forbes.com, feps-europe.eu