Neplaťte opravy v bytě a jeho údržbu zbytečně

Smluvní volnost při opravách a úpravách bytu

V každém případě se vždy vyskytnou určité nezbytné úpravy a udržovací práce či opravy. Například výměna vodovodní baterie, výměna žárovky a podobně. V tomto případě nechává legislativa smluvní volnost. Záleží tedy na tom, co si mezi sebou smluvní strany dohodnou. Například pokud pronajímatel předá byt ve špatném (respektive neobyvatelném) stavu, nájemce byt po dohodě opraví a investovanou částku bude uplatňovat jako slevu na nájemném.

Smluvní vztahy pronajímatele a nájemce plynou z Občanského zákoníku

Občanský zákoník přímo uvádí, jaké opravy by měl provádět pronajímetel bytu a jaké nájemce a do jaké výše. To však v případě, že smlouva o pronájmu bytu nestanoví jinak. Obvykle hradí veškeré drobné opravy a běžnou údržbu bytu nájemce, je však možné upravit smluvní podmínky mezi nájemcem a pronajímatelem individuálně, respektive upřesnit odpovědnost za opravy a údržbu například konkrétní částkou, nejčastěji ve výši 500 korun. Záleží ale také na kategorii bytu a poskytovaném komfortu, které odpovídají výši nájemného. V extrémních případech se tedy může pronajímatel starat i o běžný úklid a údržbu bytu.

Výše nákladů na běžné opravy

Výše nákladů na jednu běžnou opravu v bytě by obvykle neměla přesáhnout 500 korun. Jestliže je na jedné věci prováděno více po sobě krátce jdoucích oprav, jejichž součet přesáhne částku 500 korun, hradí rozdíl pronajímatel. Ale pozor, do nákladů na drobné opravy nelze počítat náklady nesouvisející, například dopravu, kterou můžeme zaznamenat v takzvaném ročním limitu (finančním rozsahu) drobných oprav.

Roční limit drobných oprav

Roční limit drobných oprav je hranice všech drobných oprav. Pokud je tato hranice překročena, hradí rozdíl pronajímatel. Roční limit drobných oprav může být stanoven pevnou finanční částkou zakotvenou ve smlouvě – například 4.000 korun, nebo částkou na m² podlahové plochy bytu – například 100,- Kč. Pro každý rok je roční limit drobných oprav na m² stanoven. Sklep, terasa, balkón a garáž se do ročního limitu oprav nepočítají v plné výši, ale dělené dvěma.

Kdo provádí údržbu a opravy v bytě

Z hlediska zákona je pronajímatel povinen provádět údržbu a opravy, opět však záleží na dohodě mezi smluvními stranami. Nájemce musí pronajímateli umožnit potřebné opravy provést a především musí o případných poruchách a haváriích pronajímatele bezprostředně informovat. V opačném případě nájemce odpovídá za vzniklé škody.

Nahlašování poruch a havárií

Poruchy, závady a havárie v bytě nahlašujeme pronajímateli v akutních případech telefonem, prostřednictvím sms zpávy či e-mailu, icq, skype a podobně. Písemně je třeba tyto skutečnosti hlásit, pokud není oboustranná shoda (v takovém případě se doporučuje doporučený dopis), nebo jde o neakutní zásahy. Při písemném předání „z ruky do ruky“ je vhodné přizvat nezávislého svědka. Přitom je třeba nechat si podepsat převzetí písemnosti, která by měla obsahovat požadavek na „reálnou“ lhůtu odstranění závady. Jestliže pronajímatel závadu neodstraní, je na místě sepsat upozornění, že ji odstraníte sami a pronajímateli zašlete fakturu, případně si náklady odečtete z nájemného.

Stavební úpravy v pronajatém bytě

Občanský zákoník nepovoluje provádění stavebních úprav nájemcem bytu, ale ani jiných podstatných změn v něm bez souhlasu pronajímatele. Dokonce ani v případě, že bychom tyto úpravy sami uhradili. Pokud tak nájemce přesto učiní, nemůže po pronajímateli požadovat náhradu investovaných prostředků, aniž by se k tomu pronajímatel předtím zavázal. Toto pravidlo však platí i naopak, jelikož pronajímatel může provádět stavební úpravy bytu pouze se souhlasem nájemce. Ten však může svůj souhlas odepřít pouze ze závažného důvodu. Pokud jsou ale stavební úpravy prováděné na příkaz státu, musí je nájemce pronajímateli umožnit.

Co je běžná údržba

Za běžnou údržbu považujeme udržování a čištění bytu, ale i prohlídky předmětů a zařízení včetně technologií, malování a tapetování, čištění podlah a obkladů stěn, čištění odpadů, interiérové nátěry dřeva, kovů a dalších materiálů. Běžná údržba bytu jde téměř výhradně za nájemcem.

Drobné opravy rozlišujeme podle typu opravy a její finanční náročnosti

Pojem drobné opravy a náklady spojené s běžnou údržbou bytu upravuje zvláštní předpis. V něm je podrobně rozepsáno a přesně vymezeno, co se rozumí drobnými opravami bytu a náklady spojenými s jeho běžnou údržbou. Jde o § 5 a § 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník.

• opravy podlahových krytin, respektive vrchních částí podlah + opravy podlahových lišt a dveřních prahů
• opravy dílčích částí dveří a oken včetně výměn kování, klik a zámků a také oprav rolet a žaluzií
• výměny zásuvek a vypínačů, jističů, zvonků, zdrojů světla (žárovek, zářivek, LED zdrojů) a další výměny elektrických zařízení (koncových a rozvodných)
• výměna uzavíracích ventilů rozvodu plynu (nikoli ventilů hlavního uzávěru)
• opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů, odsavačů par, digestoří, lapačů tuku
• opravy odpadních sifonů (zápachových uzávěrek), vodovodních baterií a sprch, dřezů, výlevek, splachovačů, umyvadel, van a ohřívačů vody
• opravy kuchyńských zařízení (sporáků, varných desek, pečících trub, vařičů, …)
• opravy nábytku (např. vestavěných a přistavěných skříní, kuchyňských linek, …)
• opravy čidel a ventilů vytápění
• certifikace vodoměrů
• opravy kamen na tuhá paliva, plyn, elektřinu, kotlů na pevná, kapalná a plynná paliva, opravy armatur (nikoli opravy radiátorů a rozvodů topné vody)

Práva a povinnosti nájemníka

• právo bydlet v bytě a používat společné prostory domu (sklep, půda, chodby, …) podle pravidel zakotvených v nájemní smlouvě
• právo využívat služby spojené s užíváním bytu (výtah, dodávka vody, tepla, elektřiny, …)
• povinnost platit v dohodnuté výši a dohodnutém termínu nájemné
• povinnost užívat byt a společné prostory domu řádně a s respektem k právům ostatních nájemců a pronajímatele
• povinnost bez odkladu oznámit pronajímateli závady v bytě a potřebné opravy a snášet omezení v užívání bytu při provádění oprav

Práva a povinnosti pronajímatele

• povinnost předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání
• povinnost zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu
• právo provádět stavební úpravy v bytě, a to se souhlasem nájemce
• právo vstoupit do bytu za účelem kontroly stavu bytu

Zdroj použitých fotografií: www.shutterstock.com