Rekonstrukce ruiny v CHKO vás bude stát méně nervů než stavba nového domu

I když to tak možná na první pohled nevypadá, státní ochrana přírody nemá nějaké osobní zvrácené potěšení v komplikování stavebního řízení. Ale tak nějak z principu své existence se snaží o ochranu přírody. Pokud by si každý postavil dům podle vlastních představ a kde se mu zlíbí, z té kouzelné přírody by mnoho nezbylo. A jiné než byrokratické prostředky, tedy regule, limity a omezení, státní ochrana přírody při prosazování tohoto cíle nemá. Na co se tedy připravit?

Že do stavebního řízení teď bude vstupovat, často poměrně razantním způsobem AOPK (Agentura ochrany přírody a krajiny, jeden z výkonných orgánů Ministerstva životního prostředí). S drobnou výjimkou chráněných krajinných oblastí Šumavy a Labské pískovce, které jsou „nárazníkovým pásmem“ národních parků, a kde tedy panují ještě o něco tvrdší podmínky. Dál je potřeba vzít do úvahy konkrétní podmínky na území CHKO.

Někde totiž stavební činnost představuje spíše podružný problém ochrany přírody, jinde je zásadní veličinou. Je to věc lokality. Takže domeček na okraji Mikulova bude o dost menší problém, než chata nastrčená na samém úpatí Pálavy. Zobecňovat se tu nevyplatí, a argumentace tím, že totožný projektový plán domku na klíč nevadil v CHKO o 200 kilometrů severněji, tu prostě nefunguje. Všechno má totiž své místo, a jedním z poslání CHKO je i ochrana krajinného rázu. Takže i na malebnou roubenku typicky valašského střihu se budou v Krkonoších dívat s nevolí.

Abyste nehráli loterii, je dobré zjistit si před vypsáním šeku o stavební parcele, kde chystáte budovat, něco předem. Třeba v jakém pásmu CHKO se nachází. Tohle by měla za vás obšlápnout realitní kancelář, ale hodí se to trochu hlídat. Protože si můžete pořídit i pozemek nezastavitelný. Nebo ne pro zbudování trvalé stavby. Vyplatí se tedy zajít s dotazem přímo na CHKO a tady záměr konzultovat. Povolili by v této lokalitě stavbu? Nu, a dlouhý dialog na etapy může začít. K dořešení je toho spousta.

Teoreticky se můžete dobrat překrásné a cenově dostupné lokality pro dům, kde – ejhle - nebudete moci napojit inženýrské sítě. Alespoň ne klasickou cestou. AOPK může narušit ono „od pantáty vedou dráty do žárovky nade vraty“ poměrně direktivně. Váš předchystaný projekt může doznat tolika změn, že původní představu pod nánosem úprav ani nepoznáte. Například se nedá počítat s tím, že by někdo kvůli vám prováděl výkop kanalizace. Nesjpíš skončíte u jímky, což může být na ceně realizace znát.

Přívody elektřiny, vody, to vše je také spojeno s komplikacemi a dodatečnými žádostmi. Profil a sklon střechy? Volba střešní krytiny, počet oken na fasádě a provedení fasády? Barva omítky? Volba stavebního materiálu? Prkotiny jako to, co za keře si vysázíte na zahradě? To vše jsou možné sporné body. Ale nefňukejte – to vy jste chtěli dům v CHKO, a od vás se očekává, že se budete náležitě přizpůsobovat.

Důležitý je i účel stavby. Gastahus s občerstvením a sezónním ubytováním také nemusí být orgánům po chuti. A pozor, abyste si taky zbytečně nestěžovali, že vám ke staveništi vede jen nezpevněná cesta, kterou v zimě nikdo nesolí. I taková je realita. Ale abychom úplně nepředbíhali: část komplikací se dá odstínit tím, že místo nezastavěného pozemku (s rizikem schvalovací loterie) sáhnete po koupi nějaké zchátralé nemovitosti, a tu si rekonstrukcí či demolicí upravíte do ideální podoby.

Omezení o tom, jak by to nakonec mělo vypadat, stále přichází shora. Jenže protentokrát máte aspoň jistotu připojení na sítě. Samozřejmě, je dobré to prve probrat se starostou dané obce a podívat se, zda je vaše plánovaná budovatelská činnost ve shodě se schváleným územním plánem. Obecně platí, že pokud se nacházíte ve čtvrté zóně CHKO a obec má schválený územní plán, jsou komplikace minimální. A že je mnohem snazší protlačit rekonstrukci stávajícího objektu, než novostavbu.

Pokud chcete stavět „blíže k jádru“ CHKO, bude to o poznání složitější, ne-linemožné. Připravte se na odmítání. Ideální „louka“ pro váš dům nemusí být vyjmuta ze zemědělského půdního fondu, stavba nemusí být schválena, vaše požadavky mohou být zamítnuty. Znovu dodáváme, to není projev nějaké zlovůle a nespravedlnosti vůči vaší osobě, to je ochrana přírody pro všechny.

Podmínky pro schválení se mohou dost výrazně lišit mezi jednotlivými CHKO, ale pár jednodušších indicií se nabízí. Předně, vaše stavba by neměla „vyskakovat“ z řady, měla by se přidržet dispozic domů v okolí. Špatná zpráva pro ty, kdo fandí elegantním křivkám, oceli a betonu. Domy v podhůří prostě vypadají jinak. Moderní vila hýřící exotickými barvami nemá šanci, jde o celkově nerušivé vyznění. Žádná pěst na oko, v kraji selského baroka se zámečkové baroko podnikatelské nenosí.

Základní profil stavby by měl být jednoduchý, spíše nedělený, pravidelného tvaru čtverce či obdélníku. Ne, pyramida nebo šestihran není dobrý nápad. Na přetřes přijde všechno. Rámy oken, provedení okapů, výška a postavení komína. Zapomeňte na hradby oplocení nebo bariéru sestříhaných tújí. I když jsou zelené, jsou nepůvodní. A o autentičnost územního celku tu jde na prvním místě. I proto se do konfliktu dostávají jinak environmentálně pozitivní aberace: třeba ploché ozeleněné střechy. Ty jsou doma ve Skotsku, ale ne na Vysočině.

Počítejte také s tím, že se projekt bude možná muset přizpůsobit vegetaci v místě. Přednost před parkovacím místem může získat strom, který tu už pár desetiletí stojí. Vzhledem k tomu, že veškerá procesní řízení tu nabobtnávají o vyjádření ze strany orgánů ochrany přírody, je třeba počítat s tím, že všechno bude trvat déle. Je pak ke zvážení, jestli raději dům svých snů nezbudovat někde jinde, a do CHKO radši nejezdit jen túry.

Zdroj: ČESKÉSTAVBY.cz, shutterstock.com