Co obnáší projekt rodinného domu?

1.1. Rozsah a obsah projektové dokumentace
1.1.1. Průvodní zpráva
1.1.2. Souhrnná technická zpráva
1.1.3. Situace stavby
1.1.4. Dokladová část
1.1.5. Zásady organizace výstavby
1.1.6. Dokumentace stavby
1.2. Stavební zákon
1.3. Stavba začíná u architekta
1.4. Pozemek – základ pro výběr projektu
1.5. Volba projektanta (architekta)
1.6. Projektant
1.7. Stavební (technický) dozor
1.8. Spolupráce s projektantem v pozici stavebního dozorce
1.9. Projekt pro provedení stavby
1.10. Nešvary současného stavebnictví

1.1. Rozsah a obsah projektové dokumentace
Projektová dokumentace pro ohlášení stavby uvedené v §104 odst. 2 písm. a) až d) stavebního zákona, k žádosti o stavební povolení podle §110 odst. 2 písm. b) stavebního zákona a k oznámení stavby ve zkráceném stavebním řízení podle §107 odst. 2 stavebního zákona obsahuje průvodní zprávu, souhrnnou technickou zprávu, situaci stavby (dokladovou část), zásady organizace výstavby a dokumentaci objektů. Rozsah jednotlivých částí vždy musí odpovídat druhu a významu stavby, jejímu umístění, stavebně technickému provedení, účelu využití, vlivu na životní prostředí a době trvání stavby.

1.1.1. Průvodní zpráva
Průvodní zpráva (označena ve Stavebním zákoně písmenem A.) zahrnuje především identifikaci stavby a stavitele (investora), identifikaci projektanta (případně architekta), základní charakteristiku stavby a její účel. Dál údaje o dosavadním využití stavby a zastavěnosti území, o stavebním pozemku a o majetkoprávních vztazích, údaje o provedených průzkumech a napojení na dopravní (komunikace) a technickou (sítě) infrastrukturu. Má však další úřední náležitosti včetně vazby na území, předpokládané lhůty výstavby a orientačních údajů o hodnotě stavby (odhad), podlahové ploše budovy, počtu bytů a podlaží. Viz Vyhláška č. 499/2006 Sb.

1.1.2. Souhrnná technická zpráva
Souhrnná technická zpráva (označena ve Stavebním zákoně písmenem B.) zahrnuje urbanistické, architektonické a stavebně technické řešení stavby, případně i pozemků s ní souvisejících, technické řešení s popisem pozemních staveb, inženýrských staveb a řešení vnějších ploch, řešení technické a dopravní infrastruktury, vliv stavby na životní prostředí, průzkumy a měření, údaje o podkladech pro vytyčení stavby, geodetický referenční a výškový systém a členění stavby. Dál údaje o mechanické odolnosti a stabilitě, požární bezpečnosti, hygieně, ochraně zdraví a životního prostředí, bezpečnosti stavby při jejím užívání a ochraně proti hluku. Údaje o úspoře energie a ochraně tepla, řešení přístupu a užívání stavby osobami s omezenou schopností pohybu a orientace, ochraně stavby před škodlivými vlivy vnějšího prostředí, ochraně obyvatelstva, inženýrských stavbách (objektech) a údaje o výrobních a nevýrobních technologických zařízeních, pokud se ve stavbě vyskytují.

1.1.3. Situace stavby
Situace stavby (označena ve Stavebním zákoně písmenem C.) zahrnuje situaci širších vztahů stavby a jejího okolí, zakreslenou do mapového podkladu, koordinační situaci stavby (zastavovací plán), kde se vyznačují hranice pozemků a jejich parcelní čísla a zakresluje se umístění stavby s vyznačením vzdáleností od hranic sousedních pozemků. Zahrnuje též návrh vytyčovací sítě stavby.

1.1.4. Dokladová část
Dokladová část projektové dokumentace (označena ve Stavebním zákoně písmenem D.) obsahuje stanoviska, posudky a výsledky jednání vedených v průběhu zpracování projektové dokumentace a průkaz energetické náročnosti budovy podle zákona o hospodaření energií.

1.1.5. Zásady organizace výstavby
Zásady organizace výstavby (označené ve Stavebním zákoně písmenem E.) zahrnují technickou zprávu (informace o rozsahu a stavu staveniště, jeho předpokládané úpravě, oplocení, příjezdu a přístupech na staveniště, údaje o významných sítích technické infrastruktury, napojení staveniště na zdroje vody, elektřiny, odvodnění staveniště atd., informace o úpravách z hlediska bezpečnosti a ochrany zdraví, uspořádání a bezpečnosti staveniště, řešení zařízení staveniště, orientační lhůty výstavby a přehled rozhodujících dílčích termínů.

1.1.6. Dokumentace stavby
Dokumentace stavby (objektů) (označená ve Stavebním zákoně písmenem F.) zahrnuje architektonické a stavebně technické řešení (technickou zprávu, výkresovou část), stavebně konstrukční část (technickou zprávu, výkresovou část a statické posouzení), požárně bezpečnostní řešení (technickou zprávu, výkresovou část) a techniku prostředí stavby, která se dodává samostatně pro jednotlivá zařízení (vytápění, ochlazování, vzduchotechniku, zařízení pro měření a regulaci, zařízení zdravotně technických instalací, plynová zařízení, zařízení silnoproudé elektrotechniky včetně bleskosvodů a zařízení elektrotechniky slaboproudé).

1.2. Stavební zákon
Podrobnější údaje najdete ve Stavebním zákonu, vyhlášce č. 499/2006 Sbírky. Tolik letmý výcuc z litery zákon, ze kterého by mělo být patrné, že projektovou dokumentaci si stavebník (investor) v žádném případě nemůže zajistit sám. Od toho je tu projektant (případně architekt), který za vás veškerou projektovou dokumentaci vypracuje a vyřídí (včetně jednání s úřady) a během stavby bude v ideálním případě zajišťovat i technický (stavební) a autorský dozor. Otevřete-li stavební zákon, zjistíte, že vyhláška č. 499/2006 Sb. je rozložena cirka na 30 stranách formátu A5, písma velikosti 10 a v některých bodech se jako laici vůbec nevyznáte.

1.3. Stavba začíná u architekta
Stavba by však neměla začít u projektanta, ale u architekta. Stavaři, ale i architekti zaslechnou už na vysokých školách tvrzení, že „ …dobrý stavař je lepší než špatný architekt…“ Ale jde skutečně o profesní názor? Není kořenem tohoto tvrzení víc jakási rivalita mezi stavebními fakultami a fakultami architektury? To by už mohl architekt také tvrdit, že „ … dobrý architekt je lepší než špatný sochař, nebo malíř…“ Architekt přece hledá prostorové vazby na okolí, kterými podmiňuje vzhled a dispoziční uspořádání domu. Ve fázi studie ale také začíná ověřovat stavebně – konstrukční vazby (od způsobu zakládání stavby, přes konstrukční řešení, až k vhodnosti použitého stavebního materiálu - cihly, beton, dřevo atd.). V tuto chvíli začíná spolupracovat se stavebními inženýry, kteří návrh zpracují nejprve do podoby projektu pro stavební povolení a posléze ideálně až do podoby projektu k realizaci (provedení) stavby. Architekt si svůj návrh dál „hlídá,“ hlavní práce už je v tu chvíli však předána do rukou stavebních inženýrů a techniků, kteří domu dávají reálnou podobu a zajišťují jeho budoucí provoz.

V dobách prvorepublikového funkcionalismu se hlásalo, že dům je „stroj na bydlení“. Pokud má stroj fungovat, nezáleží jen na jeho vzhledu (designu), ale stejnou měrou na motoru a jeho součástkách, které jej uvádějí do chodu, zajišťují jeho plynulost, ekonomii a v současné době stále více také ekologii. Dobrý architekt potvrdí, že ke vzniku kvalitního díla - STAVBY je nutná souhra, vzájemná tolerance a respekt tří základních činitelů: ARCHITEKTA, INVESTORA a DODAVATELE STAVBY. V týmu má dnes ovšem rovnocenné postavení také stavební inženýr a technik, bez kterých by dům byl jen prázdnou schránkou, ve které není život.

1.4. Pozemek – základ pro výběr projektu
Základem pro výběr projektu, respektive studii a dispozici nového domu by měl být pozemek. Záleží na jeho umístění v lokalitě, jeho velikosti a tvaru, orientaci vůči světovým stranám, ale třeba i vodě (vzdálenost od rybníka či jiné vodní plochy, potoka, řeky). Za projektantem přijdou stavitelé ve chvíli, kdy mají alespoň hrubou představu o tom, co chtějí stavět. A mají už i jasno o tom, kolik jsou na stavbu schopni získat (nebo dokonce mají) peněz. V praxi si lidé už podle své hrubé představy o tom, co chtějí stavět, vybírají pozemek, ovšem nemusí najít zrovna ten ideální, stejně tak jako mohou zjistit, že na konkrétní stavbu finančně nedosáhnou a jejich představa o stavbě se tak pozemku i svým finančním možnostem nakonec přizpůsobí.

Když to hodně zjednodušíme, nepořídí si zemědělec, který chce doma chovat alespoň nějaká hospodářská zvířata, pozemek o velikosti 600 m². Naopak člověk, který se bude do svého domu stěhovat z paneláku a má v plánu pořídit si akorát psa a kolem domu chce pouze květiny a pár stromů, nebude za domem potřebovat sad a velkou zahradu. O to víc, když se třeba v zahradě nechce starat o rozsáhlý trávník. Prostě nezmění své návyky a nechce se i přes razantní změnu svého bydliště stát zahrádkářem či kutilem.

1.5. Volba projektanta (architekta)
Ve chvíli, kdy už máme vybraný pozemek, si vybereme architekta, nebo jen projektanta (při výběru typizovaného domu). V každém případě by ale návrh domu měl dělat architekt a projektant s ním pak bude spolupracovat a projekt dotvářet po technické stránce. Architekt by měl vypracovat alespoň studii, nebo rovnou celý návrh domu. Přitom se u nás dnes architekt často obchází a výstavba podle toho pak i vypadá. Lidé často vybírají podle běžně dostupného katalogu projektů typových domů a v extrému je výsledek takový, že vedle sebe vidíme i spoustu parcel, kde se k sobě jednotlivé domy vůbec nehodí. V případě rekonstrukce pak záleží na rozsahu změn, v některých případech není architekt třeba.

1.6. Projektant
Máme-li už vybraný typový projekt domu či návrh od architekta, jdeme za projektantem a chceme, aby dům na příslušný pozemek osadil. Celý proces výstavby by měl probíhat za spoluúčasti projektanta (nebo architekta), který se na pozemku bude podílet jako autorský dozor. Je vhodné, aby zároveň vykonával i dozor stavební (technický). Není to pravidlem, stavební dozor nemusí dělat projektant, ale je ideální, když tomu tak je, protože stavební dozor musí znát materiály a stavební postupy a musí ohlídat kvalitu provádění stavebních prací, fakturaci a kontrolovat stavební deník.

Investor stavby se navíc často jen těžko vyzná i v samotném vyúčtování stavebních prací stavební firmou. Nepozná, která položka v několika stránkovém seznamu je vzhledem ke skutečnému rozsahu prací a použitému materiálu, neobjektivní, přemrštěná. Navíc je nutné ohlídat i skutečně použitý materiál, jeho jakost a tak dále.

Projektant stavbu alespoň po dobu hrubé stavby navštěvuje cca jednou týdně, pokud nenastanou nějaké nečekané okolnosti. V každém případě platí, že projektant (či rovnou architekt, který dům navrhuje), by měl umět zajistit právě i technický (stavební) dozor. Pro klienta je velmi výhodné mít stavební (technický dozor) a v některých případech to ze stavebního zákona dokonce plyne i jako povinnost.

Projektanti jsou buďto lidé na volné noze či lidé pracující v některém projekčním ateliéru, kde práce funguje týmově (jeden dělá řemesla, jeden inženýring,…). Projektanti už dnes nepracují manuálně, kresbou „na prkně,“ ale na počítačích. Nejrozšířenějším sooftware mezi projektanty i architekty je AutoCAD a ArchiCAD (oba programy jsou navzájem kompatibilní).

1.7. Stavební (technický) dozor
Za stavební dozor se obecně označuje kontrola provádění stavebních prací, případně osoba provozující tuto činnost. Stavební dozor je veden především z důvodů zajištění stavby podle projektové dokumentace a podle platných předpisů a norem. Osoba stavební dozor vykonávající musí být člověkem odborně velmi erudovaným a musí mít velké praktické zkušenosti. Musí rozeznávat nedůležité maličkosti od vážných problémů a kolizí a musí umět předem odhadnout hrozící závady a poruchy všeho druhu, musí být dostatečně nekompromisní, ale také musí umět hledat řešení. Dobrý stavební dozor je manažerem stavby, rádcem investora a zárukou dobré spolupráce všech zúčastněných stran.

Stavební dozor může být nepřetržitý (po celou dobu stavby až k jejímu předání, nebo přesně od … do …). Ten bude na stavbě podle potřeby téměř nepřetržitě. Levnější a často postačující variantou je stavební dozor nepravidelný, který je prováděn na výzvu stavebníka (investora). Ten musí být se stavebním dozorem předem domluven, ve kterém okamžiku bude přivolán a musí to být vždy, když se uzavírá konkrétní dílčí část stavby. V tu dobu je nutné zkontrolovat kvalitu práce a použitého materiálu.

Stavební dozor má přesně stanovené úkoly před zahájením stavby, v průběhu výstavby, po dokončení stavby a při přípravě ke kolaudačnímu řízení i při samotné kolaudaci. U staveb prováděných svépomocí je externí stavební dozor dokonce povinný podle českého stavebního zákona 183/2006 Sb, HLAVA IV, POVINNOSTI A ODPOVĚDNOST OSOB PŘI PŘÍPRAVĚ A PROVÁDĚNÍ STAVEB. Stavební dozor je tedy osoba, která povinně dohlíží na provádění prací při výstavbě svépomocné.

Jsou ale stavby, které prostě svépomocí stavět ani nelze. A pokud je stavba kompletně realizovaná stavební firmou, ta si může stavební (technický) dozor zajistit sama, nebo dělá stavební dozor někdo, kdo s touto firmou vůbec nesouvisí, nespolupracuje. Pokud je daná pevná cena za stavbu realizovanou na klíč, není to až tak podstatné, ale jinak je dokonce výhodnější, aby stavební dozor prováděl nezávislý odborník. Variant a možných kombinací je tu prostě víc.

Před zahájením stavby vám stavební dozor pomůže zkontrolovat projektovou dokumentaci, případně navrhne její úpravu. Pomůže vám při výběru dodavatele stavby, vyhodnotí nabídky stavebních firem a pomůže i s přípravou smlouvy s dodavatelem stavby.

1.8. Spolupráce s projektantem v pozici stavebního dozorce
Stanoví se kontrolní dny a v ty potom dozor stavby stavbu navštěvuje. Zároveň komunikuje s investorem a stavbyvedoucím i na dálku (telefonem) a je-li to třeba, navštíví stavbu i mimo předem daný harmonogram návštěv stavby. Honorován je pak buď v procentech z nákladů nebo hodinovou sazbou, což je oboustranně nejprůhlednější. Cena je ale vždy závislá na dohodě a nelze generalizovat, kolik služby projektanta, který zajišťuje i stavební (technický) a autorský dozor, stojí.

Projektant je u stavby vlastně od začátku až po samotnou kolaudaci, kdy stavbu obhajuje. Projektant je partner investora a ten si ho najal jako profesionála, který průběh stavby hlídá. Samozřejmě záleží i na renomé a referencích projektanta. Renomovaná projekční kancelář nebude řešit osazení průměrného katalogového domu …

1.9. Projekt pro provedení stavby
Máme-li již vyřízené stavební povolení na základě vypracovaného projektu pro stavební povolení, čeká projektanta vypracování projektu pro provedení stavby. Projekt pro provedení stavby je podrobnější než projekt pro stavební povolení. Stavební úřad po vás pro vydaní stavebního povolení například nebude chtít výpočet tepelných ztrát a podobně, zatímco v projektu pro provedení stavby by to už být mělo. Včetně typu a výkonu kotle, výběru topných těles atd.

Abychom se co nejpodrobněji dopracovali k optimálnímu odhadu nákladů stavby, opět zde máme rovnítko s kvalitním projektem. Čím kvalitněji je projekt zpracovaný, tím snáz odhadneme náklady stavby. Pokud je projekt špatně vypracovaný, musí rozpočtář v některých bodech hodně improvizovat a výsledná suma je pak oproti realitě, kdy je dům dostavěn, velmi zkreslená.

Ovšem na druhou stranu se spousta staveb staví podle projektů pro stavební povolení a prováděcí projekt vypracován není. Vždy záleží na dohodě jednotlivých stran. Je možné, že pokud dopředu víme, že nebudeme projekt pro provedení stavby potřebovat, vypracuje projektant rovnou do projektu pro stavební povolení nejdůležitější podrobnosti. Šikovná stavební firma už pak z takového projektu může vyjít. A pokud projektant na takové stavbě zajišťuje ještě technický dozor, vyřeší se dílčí problémy během stavby.

1.10. Nešvary současného stavebnictví
Projektant by v rámci svého servisu měl investorovi zařídit vše včetně stavebního povolení. Málokterý investor má totiž náladu a trpělivost trávit svůj volný čas opakovanými návštěvami úřadů. Výjimkou v praxi nejsou případy, kdy triviální rekonstrukce bytu, která bude šikovné firmě trvat 2 týdny, čeká na vydání stavebního povolení několik měsíců…

Nehledě k tomu, že leckterý investor vůbec nebude schopen na mnohé otázky úředníků odpovědět. Úřední šimel je ve stavebnictví opravdu velmi bujný.

Stavebnictví je snad jediným oborem, kde si každý myslí, že mu rozumí. Kdekdo je schopen si dům nakreslit a postavit sám, bez jakékoli cizí pomoci. Bez ohledu na to, jakou má kvalifikací, jakým oborem se živí a podobně. Zkušený architekt by tento stav ohodnotil (a že se tak už i stalo) slovy: „Dobré na takových stavbách je, že je v budoucnu budeme moci bezbolestně zbourat.“

Staré projekty domů (150, 200, 300 let), jsou kreslené ručně, na pauzovém papíru a obsahují pouze jednoduchou situaci (čtverec či obdélník domu), půdorys domu (v závislosti na počtu podlaží), jeden řez a vymalované pohledy s členěním fasád. V půdorysech je popsáno, o jakou jde místnost a v každém půdorysu jsou 2 kóty. A podle toho se tenkrát domy rovnou stavěly. Člověk, který tenkrát takový návrh dělal, pak na stavbě samozřejmě byl po celou dobu a stavbu si opravdu pohlídal a řemeslníci museli být pouze naprostí profesionálové. Takový projekt byl vypracován cca na 3, 4 papírech formátu A4. A co dnes? Dnes je projekt tlustým svazkem a přitom se během stavby klidně i třetina změní a mnohé stavební firmy se neustále vymlouvají, co vše nelze zrealizovat, o úředním šimlu nemluvě. Otázkou však zůstává, zda je to skutečně nutné. Nedalo by se stavět rychleji a přitom také kvalitně a bezpečně?

Odborná konzultace:
Jan Krátký (projektant) a Ing.arch.Pavel Hon (ATELIER OPUS, s.r.o.; atelier.opus@centrum.cz)