Financování stavby je prvním a nejdůležitějším krokem, který nás čeká, rozhodneme-li se stavět. Určitě se nevyplatí jen prostudovat dostupné bankovní produkty a produkty stavebních spořitelen, 1 z nich vybrat a začít. Lepší je navštívit zkušeného hypotečního makléře, který vám najde produkt, odpovídající vašim individuálním potřebám a možnostem a co víc, vše za vás vyřídí, vyjedná v bankách výhodnější podmínky a bude se o vaše úvěrové produkty starat i nadále, po celou jejich životnost.
1.1. Vlastníte už pozemek?
První otázka, kterou vám makléř položí, je: Vlastníte pozemek? Pokud ano a je dokonce nezatížený úvěrem, získáváte velkou výhodu, jelikož svým pozemkem můžete ručit. Z toho pak samozřejmě plynou lepší úvěrové podmínky, jelikož banky to považují jako již investované vlastní prostředky. Pokud ale chcete pozemek teprve kupovat a zároveň stavět, jde ve většině případů o takzvané 100% financování, což v první řadě znamená vyšší úrokovou sazbu a zároveň složitější čerpání na výstavbu. Hypotéku do 100% poskytují v současné době jen některé banky a jsou zde vyšší nároky na bonitu.
1.2. Vlastníte jinou nemovitost?
Můžete-li pak například ručit dalším domem (či pozemkem), opět dosáhnete lepších podmínek a úvěr získáte snáz, případně nebudete muset prokazovat příjmy. Ve většině případů se však ručí nemovitostí, která je ve výstavbě. Druhou nemovitost lze jako dozajištění využít pouze dočasně, pro zjednodušení čerpání úvěru, poté ji banka zase uvolní.
1.3. Kupujete pozemek a stavbu odložíte?
Pokud je mezi koupí pozemku a stavbou časová prodleva rok, dva, je lepší rozdělit čerpání peněz na dva úvěry, jelikož pak budeme nejprve splácet pouze pozemek a prostředky zapůjčené na stavbu teprve až to bude aktuální. Pokud kupujeme pozemek a nejsme ještě rozhodnuti o stavbě (jaký dům chceme stavět) a nemáme k dispozici projekt stavby, požádáme nejprve o úvěr na koupi pozemku. Zde je důležité vybrat banku, která nám nebude klást podmínky, do kdy máme začít stavět. Druhý úvěr na výstavbu pak sestaví buďto stejná banka a půjde o úvěry dva, nebo je možné první úvěr refinancovat a přidat potřebnou část na výstavbu. Některé banky umožňují tyto dva úvěry následně sloučit.
Foto: www.shutterstock.com
Foto: www.ČESKÉSTAVBY.cz, stavební parcela
Foto: www.shutterstock.com
1.4. Kupujete pozemek a budete rovnou stavět?
Pokud je však časová prodleva pouze několika měsíční, je naopak lepší řešit koupi pozemku a výstavbu jedním úvěrem V tuto chvíli bychom měli vědět, kolik nás bude pozemek stát a mít alespoň hrubou představu o nákladech své stavby. Nejsnáz své náklady odhadneme, máme-li už pozemek vyhlédnutý a zároveň i projekt typového rodinného domu. Pro schválení bance postačí alespoň studie domu. Následně je nutné rozhodnout, zda chci stavět svépomocí či zadat kompletní stavbu firmě a nebo řešit výstavbu částečně dodavatelsky, s podílem svépomocných prací. (Podrobný seznam stavebních firem.)
Stavba realizovaná částečně dodavatelsky a částečně svépomocí a nebo jen svépomocí, je u nás nejčastějším řešením. Přitom je zajímavé, že jde o typicky český přístup, vyplývající z naší mentality. Cizinci, kteří se na našem území rozhodnou pro vlastnictví nemovitosti, většinou volí stavbu kompletně realizovanou dodavatelsky, nebo si koupí už stojící objekt. V každém případě platí, že hradit nájem či splácet hypotéku představuje téměř stejné náklady. Kdo je tedy v nájmu, snaží se pořídit si své bydlení a splácí pak jen to, co mu jednou bude patřit.
Pokud se rozhodnete pro stavbu svépomocí, banka po vás bude požadovat rozpočet plánovaných prací. Vždy doporučujeme tento rozpočet min o 100 tis. navýšit pro případ vícenákladů, které mohou v průběhu stavby nastat. Je dobré mít tuto rezervu, jelikož je v průběhu čerpání není tak snadné hypotéku navýšit. Naopak většina bank umožňuje hypotéku nedočerpat ve výši až 20% z výše úvěru.
1.5 Čerpání úvěru na výstavbu
Podmínkou čerpání úvěru je doložení stavebního povolení nebo ohlášení stavby. Čerpání u výstavby probíhá postupně dle aktuální hodnoty rozestavěné nemovitosti. V první fázi vám banka uvolní prostředky ve výši hodnoty pozemku. Pokud však vlastníte pozemek v lokalitě, kde jsou ceny pozemků na nízké, nově banky umožňují čerpat až 500 tis. nad hodnotu pozemku, aby bylo možné bez problémů započít stavbu. Před dalším čerpáním nutné znovu přizvat odhadce banky, aby aktualizovat stávající hodnotu stavby. Poté banka znovu uvolňuje prostředky. V době čerpání platí klient pouze úroky z vyčerpané částky, což je výrazně nižší položka než celá splátka hypotéky. Toto ocení zejména ti, kteří po dobu výstavby platí například ještě nájem, že po dobu výstavby nemají tak vysoké náklady.
Foto: www.ČESKÉSTAVBY.cz, zasíťovaná stavební parcela
Foto: www.ČESKÉSTAVBY.cz, zahájená výstavba rodinného domu
1.6. Volba délky fixace úrokové sazby Vzhledem k historicky nízkým úrokovým sazbám, které se stále ještě pohybují pod 2% doporučujeme takto výhodnou sazbu fixovat na delší dobu. Nejčastěji je využívána fixace na 5 let. Nově některé banky umožňují v průběhu fixace i jednou ročně vkládat mimořádné splátky ve výši až 20% zůstatku úvěru. Tuto mimořádnou splátku je možné vložit vždy po řádně uhrazených 12-ti měsíčních splátkách. Krátkou fixaci využívají naopak ti, kteří očekávají nějaké mimořádné prostředky a budou chtít hypotéku splatit dříve. Ta má pochopitelně trochu vyšší úrok. Jinak platí pravidlo, že po dobu, kdy je úroková sazba úvěru fixována, nelze s úvěrem volně nakládat bez sankcí.
1.7. Máte našetřenu nějakou hotovost? Podstatné samozřejmě také je, zda jste si už nějaké finanční prostředky našetřili. Velké procento klientů už má uzavřenou smlouvu se stavební spořitelnou a naspořenou část cílové částky. V takovém případě je nutné se rozhodnout, zda naspořenou částku pouze vybrat a smlouvu vypovědět či zda požádat stavební spořitelnu o úvěr, nebo dál dospořovat a tvořit si tak finanční rezervu pro budoucnost. Lze kombinovat úvěry ze stavebních spořitelen a hypotéky, podstatná je vždy hodnota zástavy. V současné době jsou výhodnější hypotéky, pokud však nemáte naspořeno 40% cílové částky, aby jste měli možnost rovnou získat výhodný stavební úvěr. Stavební spořitelny totiž do doby splnění podmínek pro přidělení úvěru poskytují poměrně drahý překlenovací úvěr, kdy platíte úroky z celé poskytnuté částky bez ohledu na to, kolik jste již zaplatili. Navíc není možné tento překlenovací úvěr refinancovat nebo předčasně splatit, jsou zde opět sankce.
1.8. Úvěr bez dokladování faktur Hypotéka bez dokládání faktur je dnes již samozřejmostí. Znamená to velké zjednodušení, klient již nemusí střádat jednotlivé faktury a doklady. Jednotlivé řemeslné práce vám mohou realizovat známí nebo rodinní příslušníci, což opět znamená velkou úsporu v nákladech. Nejpodstatnějším efektem tohoto úvěru je, že rychle postavíme a jsme minimálně zatíženi jakýmkoli papírováním. S výstavbou je už tak spojena spousta starostí a pokud bychom měli zároveň hlídat doklady a platby faktur, zbytečně bychom ztráceli čas. Pozor však na smlovy o dílo, je třeba je dobře uzavřít! V případě stavby svépomocí, posílá banka prostředky přímo na účet klienta a ten s nimi sám hospodaří. Účelovost vynaložení prostředků má banka ošetřeno v úvěrové smlouvě, kdy musí klient do 2 let do posledního čerpání doložit kolaudaci domu nebo v případě ohlášení stavby je to souhlas s užíváním stavby. Tento termín je samozřejmě možné prodloužit, pokud se vám stavba z nepředvídatelných důvodů protáhne. V případě stavebních spořitelen, je stále nutnost dokládat vynaložené náklady na stavbu!
1.9. Úvěr bez prokázání příjmů klienta
Existují i úvěry bez prokazování příjmů a jsou dostupné až do 60% hodnoty zástavy či součtu zástav. Záleží zde pouze na zástavní hodnotě nemovitostí a kladné informaci z úvěrových registrů. Obecně dnes banky kladou větší důraz na kvalitní zástavu, než na prokazatelné příjmy klientů. V praxi to znamená, že pokud budu mít jako jištění druhý dům, byt či pozemek, banku nebudou moje příjmy zajímat. Potom o svém příjmu bance vyplním pouze čestné prohlášení. Je tedy nutné mít aktivní živnost nebo být zaměstnán. Primárně je produkt určen pro ty, kteří příjem mají, ale nemohou ho doložit. Vlastním-li další dům či byt a ty budu pronajímat, nastává pak ideální stav, kdy my můj majetek vypomůže nejen svým ručením, ale i zpětným ziskem finančních prostředků, kterými úvěr umořuji. U podnikatelů je nově možnost využít hypotéku z obratu.
1.10. Banky poskytující hypotéční úvěr
Hypotéční úvěr můžete v ČR získat u následujících bank. LBBW, Česká spořitelna, ČSOB, GE Money bank, Hypotéční banka, Unicredit, KB, Mbank, Ober bank, Raiffeisen bank, Sberbank a Wüstenrot hypotéční banka.
1.11. Stavební spořitelny
Oproti tomu smlouvu na stavební spoření a následný úvěr můžete získat u Raiffeisen stavební spořitelny, ČMSS/Liška, SSČS/Buřinka, Modrá pyramida a Wüstenrot stavební spořitelna.
Foto: www.shutterstock.com
1.12. Nebankovní subjekty poskytující úvěr Hypotéční úvěry však nabízí i nebankovní subjekty, které mohou poskytovat úvěry se zástavou nemovitosti. Takových služeb nejčastěji využívají lidé se zápisem v registru dlužníků, ovšem úroková sazba je zde vyšší a zároveň nutnost ručit nemovitostí ve vyšší hodnotě.
1.13. Co potřebujete k získání úvěru na pozemek? Chceme-li požádat o úvěr na koupi pozemku, postačí nám výpis z katastru nemovitostí, potvrzení stavebního úřadu, že se jedná o stavební pozemek (případně potvrzení od obce), návrh kupní smlouvy a ocenění pozemku. Samozřejmě i běžné osobní doklady. Občanský průkaz + druhý doklad totožnosti (řidičský průkaz, cestovní pas). Jednáme-li s makléřem, zajistí za nás veškerou příslušnou dokumentaci.
1.14. Co potřebujete k získání úvěru na stavbu? Sjednáváme-li úvěr na stavbu, musíme předložit buďto kopii ohlášky či stavebního povolení. Projekt (ať už individuální nebo typový) předkládáme odhadci s rozpočtem. Nejsnadněji odhadneme rozpočtové náklady na typový dům, kde bývají kalkulace součástí dokumentace. Samozřejmě, že pro získání úvěru na výstavbu opět potřebujeme dokladovat vlastnictví pozemku, jeho určení k výstavbě, ocenění a osobní doklady.
1.15. Úroky hypotéčních úvěrů a stavebního spoření
Úrok se v případě hypotéčních úvěrů v průměru pohybuje kolem 5% p.a., nižší úroková sazba je možná u některých úvěrů ze stavebního spoření. Zde jsou často zavádějící ´reklamní´ úrokové sazby, které získáte po splnění optimálních podmínek (naspoření cca 40% z cílové částky, hodnotící číslo atd.).Úrok z překlenovacího úvěru / meziúvěru se vypočítává z celé částky bez ohledu na to, kolik máme naspořeno. Uvedeme krátký příklad: na smlouvě je naspořeno 200.000,- Kč, potřebný úvěr činí 2.000.000,- Kč, úrok se po dobu překlenovacího úvěru počítá z celých 2.000.000,- Kč. Oproti tomu je připisována státní podpora po dobu spoření a úročení vkladů. U hypoték se splácí anuitně (ve splátce je obsažen úrok i úmor). Posouzení výhodnosti řešení hypotékou nebo stavebním spořením je opět individuální pro každého klienta. Uvedené sazby platí pro zadlužitelné hodnoty nemovitostí do cca 85%, u 100% financování jsou úroky vyšší.
1.16. Jak vám pomůže makléř?
Kvalitní makléřská firma klientovi garantuje servis i v době životnosti úvěru. Makléř s klientem podepisuje úvěrovou smlouvu a úvěr i čerpá. Úvěr je nutné nastavit tak, aby finanční možnosti klienta a požadavky banky byly v souladu s klientovým záměrem. Makléř pak úvěr spravuje po dobu jeho životnosti. Jde o dlouhodobý vztah, životnost úvěru může být 20 až 30 let, přičemž jsou splatnosti do 20 let vzhledem k celkovému přeplatku na úrocích ekonomicky výhodnější. Nejčastěji přichází klienti s požadavky na změny v úvěrových produktech v prvních 3 až 5 letech. Makléř s klientem dál hovoří o možných změnách na trhu s úvěrovými produkty, hlídá kdy klientovi končí fixace úrokové sazby a s několika týdenním předstihem ho kontaktuje. Pokud pak klient není se svým úvěrovým produktem spokojen (především z důvodů navýšení úrokové sazby), je možné úvěr refinancovat k jinému finančnímu ústavu.
Foto: www.shutterstock.com
1.17. Vývoj hypotečního trhu Hypotéky v loňském roce zaznamenaly opět rekordní nárůst. Je to především díky dlouhodobě nízkým úrokovým sazbám, které se pohybují okolo 2%, ale je možné je sehnat i levněji. Trend extrémně nízkých sazeb se očekává i nadále. Příznivě tomu napomáhá i stabilizovaný stav na realitním trhu a snížení nezaměstnanosti. Češi mají tak stabilnější příjmy a nízké sazby je lákají k investicím do nemovitostí. V roce 2016 realitní trh čeká jedna zásadní změna, daň z převodu bude od dubna hradit kupující. Doposud byla tato povinnost zpravidla na prodávajícím. Nově se bude nazývat daň z nabytí, její výše zůstává nadále 4%. Cílem je zjednodušení vybírání daně, jelikož kupující je větší zárukou úhrady daně. Může to však znamenat zdražení nových bytů od developerů a komplikaci pro klienty, kteří nemají našetřenou žádnou hotovost a chtějí využít 100% financování. Daň s největší pravděpodobností nebude možné zahrnout do hypotéky, jelikož není součástí kupní ceny. V tomto roce nás dále čeká nový zákon o úvěru. Velká novinka se chystá zejména pro spotřebitele, týkající se možnosti předčasného doplacení úvěru. Zákon také snižuje smluvní pokuty z prodlení.
1.18. Stav trhu s úvěrovými produkty V současnosti je u nás trh s hypotéčními úvěrovými produkty stabilizovaný. Za poslední roky zaznamenal několik pozitivních změn. Zejména v podobě snížení poplatků. Byl zrušen poplatek za správu hypotéky, který činil 150 Kč měsíčně. Někteří z vás, tento poplatek ještě stále hradí, o jeho zrušení můžete požádat při výročí fixace. Dále byl výrazně snížen (u některých bank dokonce úplně zrušen) poplatek za zpracování hypotéky. Nyní se tento poplatek pohybuje na úrovni 2500 Kč (v minulosti činil 0,8% z výše úvěru ).
Banky nadále inovují své produkty, aby hypotéky byly pro klienty více dostupné. ČNB plánuje zrušit 100% hypotéky, obává se hypotečního boomu, který před lety odstartoval finanční krizi v USA.
Foto: www.ČESKÉSTAVBY.cz
1.19. Největší rizika úvěrových produktů Největším problémem je u všech úvěrů společný závazek manželů či druhů pro případ, že dojde k rozvodu či rozchodu. Pokud si klient zvolí produkt s dlouhodobou fixací úrokové míry, nebo má dlouhodobý překlenovací úvěr, může nakonec při předčasném splacení úvěru (např. prodej nemovitosti vynucený rozvodem) čelit vysokým sankcím a produkt, který si zvolil třeba kvůli slevové akci, se může obrátit proti němu. Vážný problém nastává v momentě, kdy je nemovitost na základě majetkového vypořádání převedena na jednoho z bývalých partnerů, ale nedořeší se s bankou vyvázání z úvěru. Pokud klient bance neprokáže dostatečnou bonitu na splácení, banka druhého spoludlužníka z úvěru nevyváže. V důsledcích to pak vypadá tak, že jeden má nemovitost a dluh, druhý pouze dluh. Navíc úvěrová splátka blokuje volné finanční prostředky na získání úvěru pro jeho nové bydlení. V četnosti jsou až teprve na dalším místě případy, kdy klientům vstoupí do života zranění, ztráta zaměstnání, smrt a podobně.
Musíme si uvědomit, že v ČR se dnes rozvádí každé druhé manželství, čímž jsme se dokonce stali evropskými rekordmany. A dojde-li nakonec k situaci, že partneři ze strachu, že ten druhý chce veškeré závazky uvalit jen na svůj protějšek, nechtějí při rozvodovém řízení přiznat své reálné příjmy, je problém o to vážnější, že zcela jiné příjmy prokazovali, když úvěr společně získávali. Nemluvě o tom, že i po dobu soudní rozvodové pře někdo musí splátky hradit. Není totiž možné úvěrový produkt kvůli rozvodu zastavit. 1.20. Krytí možných rizik Při meziúvěru ze stavebního spoření může být v první fázi finančně náročné dospořování a placení úroku zvláště u vyšších úvěrů. Toto je třeba dopředu zvážit s ohledem na měsíční zátěž rodiny. Je možná i varianta, kdy výstavbu řešíme hypotékou a necháme si uzavřené spoření se stavební spořitelnou stranou jako rezervu. Může se stát cokoli, mohou nám výrazně narůst náklady, můžeme dočasně přijít o zaměstnání, partnerka neplánovaně odejde na mateřskou dovolenou, dojde k rozvodu atd. Pak máme na straně nezbytnou rezervu, která konkrétní deficit vyrovná.
1.21. Pozor na fámy!
Mezi lidmi běžně koluje fáma, že k získání jakéhokoli hypotéčního úvěru je nutné zároveň uzavřít životní pojistku. Není to pravda, takto se postupuje jen v některých případech a k dispozici máte dlouhou řadu úvěrových produktů, které životní pojištění nevyžadují. Banky se skutečně posunuly do pozice, kdy se pro ně prioritním stává ručení majetkem. Reálné příjmy a dokonce i případná životní pojistka jsou až na dalších místech v pořadí. Podléhnete-li tedy fámě, zmanipulovaní získáte produkt, který vyžaduje ručení odporující vašim představám a dokonce i běžným tržním zvyklostem.
